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Civil

31 de Enero de 2017

Cómo recuperar los gastos hipotecarios

Rafael Gómez Nix,
abogado


El 23 de diciembre de 2015 el Tribunal Supremo dictó una sentencia en la que se pronunciaba sobre la nulidad de la clausula suelo incluida con frecuencia en los préstamos hipotecarios. No obstante, y aunque no haya tenido una repercusión tan mediática, dicha sentencia también declaraba la nulidad de la cláusula mediante la cual el hipotecado debe asumir todos los gastos que conlleve la formalización del préstamo. Dicha cláusula suele ser de un tenor muy parecido en todas las hipotecas, reproduciendo aquí la citada por el Alto Tribunal:

"Son de cuenta exclusiva de la parte prestataria todos los tributos, comisiones y gastos ocasionados por la preparación, formalización, subsanación, tramitación de escrituras, modificación -incluyendo división, segregación o cualquier cambio que suponga alteración de la garantía- y ejecución de este contrato, y por los pagos y reintegros derivados del mismo, así como por la constitución, conservación y cancelación de su garantía, siendo igualmente a su cargo las primas y demás gastos correspondientes al seguro de daños, que la parte prestataria se obliga a tener vigente en las condiciones expresadas en la cláusula 11ª. La parte prestataria faculta al banco para suplir los gastos necesarios para asegurar la correcta inscripción de la hipoteca que en este acto se constituye y de los títulos previos a esta escritura, así como los gastos derivados de la cancelación de cargas y anotaciones preferentes a dicha hipoteca. Los gastos suplidos podrán ser cargados en cuenta a la parte prestataria en la forma y condiciones que se indican al final de esta cláusula".

Respecto a la legitimidad de esta albergando duda alguna su razonamiento al entender que:

"En consecuencia, la cláusula discutida no solo no permite una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hace recaer su totalidad sobre el hipotecante, a pesar de que la aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución equitativa, pues si bien el beneficiado por el préstamo es el cliente y dicho negocio puede conceptuarse como el principal frente a la constitución de la hipoteca, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista. Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante, que no hubiera aceptado razonablemente en el marco de una negociación individualizada; y que, además, aparece expresamente recogida en el catálogo de cláusulas que la ley tipifica como abusivas (art. 89.2 TRLGCU). En la sentencia 550/2000, de 1 de junio, esta Sala estableció que la repercusión al comprador/consumidor de los gastos de constitución de la hipoteca era una cláusula abusiva y, por tanto, nula. Y si bien en este caso la condición general discutida no está destinada a su inclusión en contratos seriados de compraventa, sino de préstamo con garantía hipotecaria, la doctrina expuesta es perfectamente trasladable al caso".

Como es lógico, dada la novedad de la noticia, comienza a surgir la incertidumbre respecto al plazo para ejercitar la acción, cuál es la adecuada para ejercitar en la demanda, o qué gastos concretos pueden reclamarse. Incertidumbre que surge tanto para los hipotecados como para los propios profesionales que deben interponer sus demandas.

Como decimos, todavía es pronto para poder dar una respuesta categórica respecto a cual va a ser la postura de los tribunales al respecto, pese a lo cual el camino ha de empezar a trazarse, por lo que pasamos a exponer lo que desde nuestro punto de vista es el procedimiento más adecuado respecto a cómo se deben interponer estas demandas.

En primer lugar, recomendamos a todos los clientes comenzar por interponer una reclamación extrajudicial frente a la sucursal en la que solicitaremos la devolución de los gastos hipotecarios.

Si una vez transcurrido un plazo prudencial el banco no nos contesta o lo hace negativamente, se interpondrá la correspondiente demanda en la que se solicitará la devolución de los gastos hipotecarios (notaria, registro y actos jurídicos documentados).

La acción a interponer es la nulidad de pleno de derecho, al encontrarnos ante una condición general de la contratación. Dicha acción es imprescriptible y, por tanto, podrían reclamar la devolución de dichos gastos todos los hipotecados (ya sean hipotecas vivas o hipotecas que han sido canceladas), sin tener en cuenta la fecha en la que se haya firmado dicha hipoteca.

Tendremos que esperar la acogida que tienen estas demandas por parte de los tribunales aunque, desde nuestro punto de vista, al tratarse de una sentencia del Pleno del TS, que sienta por tanto jurisprudencia, los jueces van a tener argumentos suficientes para estimar las demandas presentadas.


Rafael Gómez Nix,
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