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Civil

5 de Marzo de 2018

Comunidades de propietarios: acuerdo de junta requisito previo de procedibilidad.

La discusión sobre la necesidad del previo acuerdo de Junta para accionar en nombre de la comunidad de propietarios concluyó con la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2011 que declaró como doctrina jurisprudencial “la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta.”.

Vicente Soler Monforte,
abogado experto en derecho Civil y Patrimonial de Domingo Monforte Abogados Asociados
www.domingomonforte.com


Esta doctrina encuentra su apoyo en que, pese a que el Presidente de la Comunidad de Propietarios asume la representación orgánica de la Comunidad, la actuación en defensa de aquella ha de ser autorizada a través de un acuerdo adoptado válidamente en el ámbito de las competencias de la Comunidad.

El artículo 14.e) de la Ley de Propiedad Horizontal dispone, tras establecer las obligaciones concretas de la Junta, que corresponde a la Junta de propietarios "Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común."

El acta de la Junta o la certificación de la misma debería aportarse con la demanda como requisito previo de legitimación, de conformidad con los artículos 264.2º y 265.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y no podría aportarse con posterioridad, so pena de infringir el artículo 269.1 de la Ley procesal que prohíbe la presentación de documentos que hubieran de acompañarse a la demanda, la contestación o, en su caso, en la audiencia previa al juicio, posteriormente a dichos momentos procesales.

No obstante el tenor y rigor de los artículos procesales y la obligación de acompañar los documentos que legitiman al Presidente para la interposición de la demanda, lo cierto es que cuando no se presenta junto con la demanda el acuerdo de la Junta, los Tribunales consideran que se trata de un defecto subsanable, pudiendo aportarse con posterioridad a la demanda, pero siempre que el acuerdo sea previo a la presentación de la demanda sin que sea válido un acuerdo posterior.

La exigencia de que el acuerdo de la junta sea previo al ejercicio de la acción por parte del Presidente se exige de modo reiterado, sin que la existencia de otro posterior a la presentación de la demanda, pueda servir para convalidar una actuación llevada a cabo sin contar aquél.

Las reglas de los artículos 410 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil fijan los efectos procesales de la litispendencia al momento de la interposición de la demanda y, en ese momento, el Presidente carece de autorización para intervenir judicialmente representando a la Comunidad.

Cuestión distinta es que el acuerdo exista, pero falte la acreditación documental de tal autorización, extremo que los Tribunales en su mayoría permiten subsanar con la aportación posterior del acuerdo de iniciar las acciones judiciales, pero para ello hay que partir de una premisa inexcusable: la existencia del acuerdo previo a la interposición de la demanda.

Difícilmente puede subsanarse un acuerdo que no ha existido, ni se podrá subsanar a posteriori la existencia de un acuerdo previo inexistente.

En cualquier caso, y pese a que la praxis forense los Juzgados entienden que nos encontramos ante un defecto subsanable, desde mi punto de vista a toda demanda presentada por una Comunidad de Propietarios debería acompañarse el acuerdo de la Junta de Propietarios que autorice expresamente al Presidente de la Comunidad para ejercitar acciones judiciales en defensa de esta, ante la posibilidad de que el Juzgado -incluso de oficio- estime la falta de un requisito de procedibilidad y no admita a trámite la demanda y si se abre el proceso con la llamada al demandado y éste la contesta será un obstáculo procesal insalvable que llevará a la desestimación sin que sea dable posibilitar la subsanación.


Vicente Soler Monforte,
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