Conflictos hipotecarios: ¿cómo resolverlos?

Mucho se ha debatido en estos últimos meses sobre las escasas opciones que brinda la Ley de Enjuiciamiento Civil a los demandados en los Juicios de Ejecución Hipotecaria. Los artículos  695, 698 LEC, dejan poco, por no decir ningún margen para debatir cuestiones relativas al contrato de hipoteca objeto del procedimiento y el art. 579.2 de la misma obra, le aplica la puntilla, al disponer la continuidad de la ejecución ordinaria, si el producto de la subasta no resulta suficiente para cubrir la totalidad del crédito hipotecario, suma de la cantidad entregada por el prestamista para adquirir la vivienda, más los intereses de plazo, los de demora y por supuesto, las costas del juicio.

En estos debates, merece especial mención por haber roto la línea habitual de interpretación exegética, la postura que algunos jueces han adoptado en la búsqueda de una decisión más justa para el deudor, sin romper con la filosofía política-económica que la norma intenta proteger para no desarticular el sistema. Pero dar todo el protagonismo a la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, no sería justo y es que algunos de nuestros magistrados ya se arriesgaron y algunos compañeros ya se jugaron el tipo con posiciones "poco ortodoxas", veamos algunas:

CUESTIÓN DE INCONSTITUCIONALIDAD

Esta fue la línea del Juzgado de Primera Instancia No. 2 de Sabadell, que finalmente fue inadmitida por el T.C. en auto de 21 de Julio de 2011, pese a ello debemos recordar eso de "lo único imposible es aquello que no se intenta"

CONTABILIDAD BANCARIA

En un giro de tuerca se ha llegado a considerar que si el valor del inmueble objeto de la subasta ha sido incorporado por el banco en sus activos en suma mayor que el de la subasta, entonces, no podrá proseguir la ejecución ordinaria siguiente, por una cantidad mayor que la diferencia que resulte entre el total de la liquidación del crédito y las costas y el citado valor de incorporación contable. Volvemos a "la cuenta de la vieja".

Préstamo = 150.000 €

Tasación = 100.000 €

Subasta = 60.000€

Incorporación al activo = 100.000 €

Con estos número cuando el banco subasta la vivienda el deudor hipotecario cargaba con 90.000 euros de deuda pendiente (Préstamo – Valor subasta), pero el banco incorporaba el activo por valor de 100.000 en su contabilidad, práctica habitual para sanear sus balances. Pues bien, las Sentencias en esta línea advierten que si el banco incorpora el activo por 100.000 € en su balance, al deudor hipotecario habrá de aplicársele ese diferencia por tanto le restarían 50.000 € (Préstamo – Valor incorporación).

También hemos visto resoluciones judiciales que defienden la tasación del inmueble al momento de efectuarse la operación de compra, para efectos de aplicar esa cantidad en reducción del crédito y no el dimanante de la adjudicación de la subasta. Donde se emplea la teoría del Abuso del Derecho, lo cual deriva en un enriquecimiento injusto por parte de la entidad bancaria.

POST – SENTENCIA TSJE

Ahora, en el período posterior al de la sentencia del TSJE, emergerán otros pronunciamientos de no menos interés. En este caso, traemos a nuestros lectores el recientemente proferido por el juzgado de Primera instancia No. 3 de Arrecife, Lanzarote, el pasado 21 de marzo, en un procedimiento de Ejecución Hipotecaria, en Auto cuya parte dispositiva expresa lo que a continuación transcribimos literalmente para guardarla en su integridad: "SUSPENDER LA EJECUCION DESPACHADA MEDIANTE AUTO DE FECHA 26 DE ABRIL DE 2012."

"Requiérase a la parte ejecutada para que en un plazo de 20 días indique si  se opone a la continuación del presente procedimiento e insta que las pretensiones de la parte ejecutante se hagan valer a través del juicio ordinario, para en dicha sede articular las causas de oposición que tenga convenientes, en cuyo caso se archivará la presente ejecución, o bien consiente la continuación del procedimiento de ejecución que se encuentra en trámite"

Y es que esta posición arriesgada por parte de su señoría, sigue una lógica incuestionable "lo que nace viciado, muere viciado"; veladamente, nos aproximamos a la excepción extracartular, esta es muy aplicada en los temas de derecho cambiario, donde la posibilidad de atacar el acto jurídico causal principal permite decaer la validez del título valor. En términos más simples, cuando hablamos de hipoteca, nos referimos a un contrato principal (préstamo o mutuo) el cual tiene como garantía el bien pignorado (la vivienda), lo cual se refleja en el contrato hipotecario, que es accesorio y, si el contrato principal se encuentra viciado, ese mismo vicio será extensible a toda acción derivada por accesión, hablando claro, el contrato de hipoteca adolecerá del mismo achaque.

ZONA DE INCERTIDUMBRE

Es discutible, pero no por ello menos interesante, que esta interpretación de cumplimiento del deber del Juez de adoptar oficiosamente las medidas que garanticen la tutela judicial efectiva y el derecho de igualdad de las partes ante la Ley, constituye sin duda alguna una novedosa posición en pro del demandado  ejecutado, cuya viabilidad, por ahora, dejamos a vuestra consideración y comentarios.

Nuestra opinión, a pesar de la valiente posición del Juez en este caso, es la de que el proceso declarativo y la solicitud cautelar de suspensión de la ejecución debe plantearse por vía de acción y no por vía de intervención de oficio en el propio auto de requerimiento de pago y de mandamiento ejecutivo mientras no se modifique la Ley de Enjuiciamiento Civil.