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Civil

3 de Marzo de 2017

¿Cuál es el momento para tasar un inmueble en litigio?

El periódico El Mundo publicaba hace unos días una sorprendente noticia acerca de la situación del mercado inmobiliario. Tras años de estancamiento, este sector parece confirmar su recuperación, así, según datos de la Asociación Española de Análisis de Valor, durante los nueve primeros meses de 2016 se realizaron un 20% más de tasaciones de bienes inmuebles que en el mismo período de 2015.

Ignacio García Villoslada Soto,
Abogado


En total, se llevaron a cabo 745.000 valoraciones entre enero y septiembre por las veintitrés sociedades de tasación que representan el 90% de la facturación del sector. Además, reflejaron un aumento en valor del 14%, con 248.000 millones de euros en importe.

La tasación de un inmueble no solo se hace necesaria en el momento de realizar una compraventa, también tiene importancia en los diversos supuestos en los que un inmueble sea objeto de negocio, o litigio. En el presente artículo se analizará la importancia del momento de tasación de un inmueble en un procedimiento judicial.

En relación con los litigios por incumplimiento de obligaciones, donde su objeto sea un inmueble, hay que tener en cuenta el valor de éste para calcular la cantidad a percibir por daños en base al artículo 1101 del Código Civil, en el caso que se estime la pretensión. Por el incumplimiento del citado precepto del Código Civil, cabe imputar intereses moratorios desde el momento en que se debe realizar el pago; con lo cual, esta obligación consistirá, salvo pacto en contrario, en el pago de los intereses convenidos por las partes contratantes, y, a falta de convenio, del interés legal a la cantidad adeudada, en este caso, el precio o valor del bien.

Para ello, hasta la fecha, no existía mandato expreso en el que se indicara el momento en el que se debe realizar la tasación del inmueble (cabía la duda de si se tendría que realizar en el momento de la interposición de la demanda o bien cuando exista una Sentencia firme). Los artículos del Código Civil no se refieren a la determinación del daño, a su valoración o a la extensión de la reparación, sino a las modalidades de infracción y a las posiciones subjetivas involucradas en los supuestos que generan la obligación de resarcir en la responsabilidad contractual y en la extracontractual.

Ha sido la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo, en su Sentencia nº 426/2016 de fecha 27 de Junio de 2016, la que ha determinado el momento a tener en cuenta para dicha valoración, que es la fecha del fallo.

La mencionada Sentencia resuelve un supuesto en el que una sociedad reclama a otra la correspondiente indemnización por haberle prohibido la disposición de unas fincas que iban a ser vendidas a un tercero. Y reclamó que la valoración de los daños se hiciera en relación al valor de las fincas en el momento de presentación de la demanda.

El Tribunal Supremo resolvió en el sentido que hemos indicado. Podemos destacar el siguiente párrafo de la Sentencia:

"... el daño imputable a Contorno no puede determinarse -como entiende la parte demandante- fijando el eventual precio de los inmuebles a fecha del año 2008, sino que se ha de determinar teniendo en cuenta el momento en que Hipercor debió percibir el precio fijado en el contrato y aquél en que definitivamente sabía a ciencia cierta a quién había de realizar la venta, que es el de la sentencia dictada por esta Sala declarando con carácter firme el derecho de Felechin frente al de Contorno a situarse en la posición de compradora, de modo que la demandada habrá de satisfacer a Hipercor los intereses legales que correspondan por el precio pactado -reducido en dos millones de pesetas (12.020,24 euros) que había entregado Contorno a Hipercor- desde el día 7 de septiembre de 1997-dos meses después del contrato- hasta el día 11 de julio de 2007". (FJ 5º)

Es decir, la fecha que deberá tenerse en cuenta para calcular el daño imputable a la parte que no cumple con el contrato (tratándose de un contrato que tiene por objeto un bien inmueble), es el momento en el que el demandante conoce a ciencia a cierta que su derecho es firme, esto es, cuando existe una Sentencia firme que le da la razón en el litigio correspondiente y no cuando interponga la demanda de reclamación por daños.

Cuando el derecho deviene firme, ya existe certeza de que efectivamente el demandante tiene derecho a reclamar lo que ha solicitado en el petitum de la demanda, se trata, por tanto, de un criterio que se fundamenta en la seguridad jurídica y el derecho de tutela judicial efectiva.

Lo cual no significa que lo resuelto por el Tribunal Supremo sea enteramente beneficioso para ambas partes, puesto que, debido a las fluctuaciones en los precios de los inmuebles sufridas por la repercusión de la crisis económica en el sector, el valor de tasación de los inmuebles ahora será mayor que el que era en un litigio iniciado en plena paralización del sector.¡


Ignacio García Villoslada Soto,
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