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27 de Febrero de 2020

De nuevo sobre la indemnización del «valor de uso» por retraso en la entrega de la vivenda

Después de la publicación de nuestro primer artículo dedicado a la indemnización por el «valor de uso» de una vivienda no entregada en plazo, hemos de mostrar nuestra más profunda satisfacción por haber recibido consultas de diferentes lugares de la geografía española sobre esta cuestión.

Tuabogadoinmobiliario.com


Como sabemos, cuando el promotor inmobiliario está en disposición de cumplir con el contrato, entregando el inmueble aun con cierta demora, el comprador -aunque lo solicite- no podrá resolver el contrato. Sin embargo, el retraso del promotor-vendedor es un incumplimiento defectuoso o irregular de sus obligaciones contractuales y, por consiguiente, debe indemnizar los daños y perjuicios que ocasione a los adquirentes.

El caso paradigmático es la compensación por parte de la promotora de las rentas de alquiler efectivamente abonadas por el comprador desde la fecha de entrega establecida contractualmente hasta que se otorga la escritura de compraventa. La justificación y el cálculo de la indemnización resulta sencillo aportando el contrato de arrendamiento y justificándose el abono de las rentas estipuladas en el mismo. Ahora bien:

    1. ¿Tienen derecho a una compensación económica los compradores que no han arrendado otra vivienda?

    2. ¿En qué cuantía?

La respuesta a la primera de las preguntas es afirmativa. Hay compradores que tienen la posibilidad de vivir en casa de un familiar o de sus padres hasta la entrega de la vivienda sin necesidad de suscribir un contrato de arrendamiento. Pero ello no quiere decir que no tengan derecho a ser indemnizados.

En efecto, pensemos para empezar en el hecho incontestable de que cuando una persona suscribe un contrato de compraventa sobre plano o en fase de construcción con un promotor inmobiliario tiene en su «punto de mira» la fecha de entrega de la vivienda para organizar su vida desde ese momento así como para poder diseñar un proyecto de futuro en la misma. Se sentirá atraído por la estética del edificio, del diseño y distribución interior, etc., pero lo que más le interesa en ese momento -no nos engañemos- es saber cuándo se les entregará la casa. De hecho, un buen número de compradores que acuden a esta modalidad contractual son parejas jóvenes que quieren comenzar a vivir juntos en el inmueble comprado y que ven cómo se dilata el inicio de la deseada convivencia. Un supuesto más incómodo lo encontramos cuando en la unidad familiar existen menores en edad escolar y el retraso en la entrega implica que no podrán matricularse ese año en el colegio elegido; o lo que es peor, si se quiere mantener la plaza en ese centro, el coste en tiempo y dinero que supondrá efectuar diariamente un mayor desplazamiento desde la que sea su actual residencia hasta el colegio de que se trate.

No nos cansaremos de incidir en la necesidad de que los compradores de viviendas sobre plano o en fase de construcción se impregnen de las obligaciones que recaen en el promotor inmobiliario como profesional del sector de la construcción y edificación. El deber de previsibilidad al que está sujeto le obliga a establecer en los contratos de compraventa fechas de entrega que tengan en cuenta todos los avatares que pueden sufrir las obras hasta su finalización aunque ello le suponga perder algún cliente. Los Tribunales de Justicia han concluido que si el promotor obtiene un lucro de la promoción inmobiliaria es justo que asuma su riesgo empresarial e indemnice los daños y perjuicios que ocasione a los compradores.

En este sentido, es muy elocuente el texto de la sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra (Sección 1ª), de 24 de noviembre de 2015, en lo tocante al desinterés mostrado al respecto por las entidades promotoras a pesar de ser quienes, como profesionales de la construcción, han de establecer en los contratos privados con los compradores-consumidores «con total claridad» la fecha de entrega de la vivienda:

    «Debe dejarse constancia de que los perjuicios sufridos por tal retraso son a menudo ignorados por quienes tienen la responsabilidad de la promoción de viviendas, y que difícilmente son reparados, sin tener en cuenta el sufrimiento, desazón e incomodidades de todo tipo que pueden provocarse, que en definitiva suponen una evidente frustración y desasosiego, de manera que si bien es cierto que el incumplimiento contractual no lleva necesariamente aparejados los daños y perjuicios, pero sí en nuestro caso concreto determina la obligación reparadora que surge como efecto inevitable porque no se acomoda a la justicia efectiva las situaciones creadas por la decisión unilateral de una de las partes la promotora vendedora, quien obtuvo el lucro, con las premisas que las sentencias indicadas supra hemos señalado en donde el incumplimiento determina, por sí mismo, la relevancia del daño con una clara frustración en la economía contractual de la parte afectada, ya material o moral, o bien, porque dicha presunción viene implícita en la norma que anuda la consecuencia resarcitoria a la sola actuación antijurídica del incumplidor».

En lo tocante a la cuantía de la indemnización a reclamar a la promotora inmobiliaria hay que acudir al denominado «valor de uso», es decir, a la evaluación económica de la privación al comprador del disfrute de la vivienda bien como su morada, bien por verse privado de percibir un lucro a través de la misma si su intención era explotarla en arrendamiento.

Para determinar el montante exacto a reclamar al promotor habrá que valerse de un dictamen pericial que calcule el montante económico que supondría alquilar un inmueble de las mismas características a la vivienda comprada y en la misma ubicación.

Para finalizar, ¿qué hacer cuando estamos ante esta situación? La recomendación a cualquier comprador afectado por retraso en la entrega es que, una vez superada la fecha prevista en el contrato, notifique fehacientemente al promotor el incumplimiento del plazo para evitar que posteriormente pueda argumentarse que ha existido una aceptación tácita del comprador respecto al retraso padecido. En esta misma notificación hay que hacer mención a la intención de reclamar los daños y perjuicios que se ocasionen hasta la entrega de la vivienda con independencia de si se satisface una renta arrendaticia o se tiene intención de reclamar ulteriormente el «valor de uso».


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