En reiteradas ocasiones hemos señalado las bondades del contrato de permuta de solar a cambio de obra futura para ambas partes contratantes. Por un lado, el propietario de un suelo edificable —cedente— carece de los conocimientos propios del sector de la construcción y/o de medios económicos suficientes para acometer una edificación generalmente de bastante calado; por otra parte, el promotor-constructor —cesionario— cuenta con medios materiales y humanos suficientes para abordar un determinado proyecto arquitectónico pero el desembolso económico que supondría adquirir el suelo en pleno dominio desbarataría cualquier margen de beneficio posible.
La señalada fórmula contractual reporta un beneficio directo para ambas partes pues el dueño del solar obtiene un rendimiento por un terreno generalmente improductivo pactando con el cesionario la entrega de determinados pisos o locales de la futura edificación y, por su parte, la empresa promotora-constructora, no necesita deshacerse de fondos propios para comprar un suelo apto para edificar.
La configuración de las contraprestaciones antes expuesta es la más común en la práctica si bien admite múltiples variables dado que la autonomía de la voluntad de las partes juega un papel muy relevante en el contrato de permuta de solar a cambio de obra futura. En este sentido, también es usual articular el vínculo contractual conviniendo la entrega inicial al cedente de una determinada cantidad de dinero a tanto alzado más las piezas de edificación convenidas; la adjudicación al dueño del solar de un porcentaje sobre la futura construcción o fórmulas mixtas entresacadas de las anteriores. Ahora bien, no existe un numerus clausus de modalidades al que las partes deben quedar constreñidas sino que la libertad de pactos consagrada por el Código Civil favorece la aparición de nuevas expresiones del contrato que nos ocupa.
Sentado lo anterior, es importante destacar que el cedente del solar transmite la propiedad del mismo al promotor-constructor desde el primer momento con lo que ha cumplido íntegramente su contraprestación ab initio. Sin embargo, como es lógico, el cesionario se demorará en completar sus obligaciones por cuanto habrá que esperar a la finalización de la construcción para que pueda entregar al cedente los inmuebles acordados. Esta situación de interinidad, con los peligros jurídicos subyacentes, es lo que venimos a poner de manifiesto en estas líneas pues el cedente del solar queda coyunturalmente desprotegido y sujeto a los avatares propios de la construcción y de la buena voluntad del cesionario.
Así las cosas, en la práctica cotidiana parece vislumbrarse una posición de desequilibrio similar a la que hemos expuesto con respecto al cedente de solar. Nos referimos a la padecida por los compradores de pisos o locales sobre plano o en fase de construcción. En la actualidad se ha generalizado la compraventa de inmuebles bajo la señalada modalidad incluso sin que las obras hayan dado comienzo físicamente. Desde la perspectiva jurídica, se está en presencia de una compraventa de cosa futura tal cual permite el artículo 1271 del Código Civil, con sus bondades y sus riesgos.
En efecto, el comprador de estos inmuebles no puede tener acceso al «producto terminado» que es objeto de su inversión económica desde que perfecciona el contrato pese a que, en la mayoría de las ocasiones, el adquirente se desprende de una importante cantidad de dinero. Lógicamente, esta compraventa se hace en ese concreto momento de la edificación por razones de ahorro pecuniario ya que generalmente en dicha fase los inmuebles son más baratos o se reserva la vivienda con antelación para gozar de preferencia frente a otros hipotéticos compradores.
Ahora bien, el riesgo de que los inmuebles futuros no lleguen a tener realidad física es el mismo que recae en los cedentes de los terrenos para la edificación futura. El comprador de una vivienda en construcción emprende una auténtica aventura desde que firma el contrato privado y realiza su primera aportación económica hasta que se le hace entrega de la vivienda.
Esta expectativa que tienen los futuros adquirentes de departamentos en edificios futuros -abstracción hecha de los que únicamente mercadeen con estos bienes como inversores o especuladores- obedece a la búsqueda por parte de los mismos de un hogar, de un espacio físico en el que desarrollar un proyecto de vida futura y que desde el momento en el que queda cercenado de raíz o no se cumple según lo convenido, emerge la vulneración de aspectos que no son los estrictamente patrimoniales; estaríamos hablando de un daño moral, el cual, como es sabido, dependiendo del contexto, puede horadar interiormente a la persona incluso más que un eventual daño material. Así las cosas, resulta obligado que en estos supuestos se indemnice el pretium doloris, si bien examinando minuciosamente cada hecho concreto y siempre y cuando revistan una especial gravedad.
No obstante, a pesar de que, efectivamente, la situación del cedente del solar con el adquirente de inmuebles sobre plano es análoga en muchos aspectos, existen algunas diferencias que se deben poner de manifiesto.
En primer lugar, el cedente del solar se desprende íntegramente y ab initio de la propiedad del mismo mientras que el adquirente sobre plano únicamente entrega parte del precio convenido por el inmueble de que se trate. Mientras que legalmente el promotor inmobiliario está obligado a entregar al comprador de viviendas en construcción un aval o un seguro de caución en garantía de las cantidades entregadas a cuenta desde el momento en que ha obtenido la licencia de obras (Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación), el cedente se encuentra absolutamente desprotegido en este aspecto. Es cierto que en más ocasiones de las que sería deseable, la promotora inmobiliaria no entrega el aval o el seguro de caución en el momento establecido legalmente -la obtención de la licencia de obras- pero esto será objeto de una análisis separado en otro artículo, cotejando cómo ha afectado a los compradores de inmuebles sobre plano o en construcción la normativa que entró en vigor el día 1 de enero de 2016.
A su vez, un segundo grupo de diferencias se encuentra en el ámbito negocial y parece configurarse como un mínimo contrapreso a la inexistencia de disposición legal al respecto a favor del propietario del suelo. El cedente, a priori, cuenta con mayor margen de maniobra para introducir un clausulado que equilibre su posición contractual frente al cesionario-constructor mientras que el adquirente de inmuebles sobre plano suscribe un contrato de adhesión que le es presentado por la promotora inmobiliaria.
El cedente del solar debe intentar introducir en el contrato definitivo todas aquellas garantías que puedan paliar el supuesto en el que el constructor-cesionario no finalice la edificación. Las garantías más comunes en estos contratos son: condiciones resolutorias, condiciones suspensivas, hipotecas, cláusulas de reserva de dominio, prohibiciones de disponer, avales a primer requirimiento, seguros de caución y cláusulas penales. Ninguna de esta relación de garantías impedirá que el constructor, por causas endógenas o exógenas, no finalice y entregue los pisos o locales convenidos pero servirán para mitigar en la medida de lo posible el daño infligido al cedente. Por consiguiente, la fuerza negociadora que con carácter previo a la firma del contrato pueda imprimir el dueño del solar será su mayor salvaguarda frente a ulteriores problemas ajenos a su voluntad.
