17 de Noviembre de 2018 | 12:59

LEGAL TODAY. POR Y PARA ABOGADOS

 

Herramientas para el texto

Civil

7 de Noviembre de 2018

Distribución vs redistribución de la responsabilidad hipotecaria: claves diferenciales

La Dirección General de los Registros y Notariado (“DGRN”) ha negado en resolución de 27 de julio de 2018 que la redistribución de la responsabilidad hipotecaria de la hipoteca constituida sobre dos fincas en garantía de un préstamo, una vez ya distribuida, pueda hacerse en documento privado -instancia- exigiendo su formalización en documento público.

Esteban Cuyás Caudevilla,
Asociado del Grupo de Servicios Financieros de Cases&Lacambra


Este régimen contrasta con la admisión del documento privado como forma idónea de distribución de la responsabilidad hipotecaria en los casos en que se constituye una hipoteca sobre varias fincas. En la resolución que nos ocupa, la DGRN distingue la distribución de la responsabilidad hipotecaria de la redistribución de la misma, confirmando que esta última deberá formalizarse en documento público, por lo que cabe afirmar que quedará sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados ("AJD").

DISTRIBUCIÓN VS. REDISTRIBUCIÓN

La DGRN distingue la distribución hipotecaria de la redistribución como supuestos de distinta naturaleza jurídica que responden a momentos cronológicos diferentes.

    a) Distribución de la responsabilidad hipotecaria

La distribución de la responsabilidad hipotecaria entre dos fincas es un acto necesario exigido por el art. 119 de Ley Hipotecaria como requisito para la inscripción de la hipoteca siempre que "se hipotequen varias fincas por un solo crédito". Es decir, la causa que motiva la distribución es la de cumplir una obligación legal que recae sobre el deudor y el acreedor hipotecario en el momento de la constitución de la hipoteca. Esta exigencia legal no deja de ser una manifestación del principio de especialidad que exige la clara determinación de la extensión y alcance del derecho real que accede y publicita el  registro de la propiedad con carácter erga omnes.

En cuanto a la forma del instrumento en que se puede llevar a cabo esta distribución de responsabilidad sobre cada finca hipotecada, el art. 216  Reglamento Hipotecario concede un abanico de posibilidades permitiendo tanto el documento público como el privado, al disponer que: "No se inscribirá ninguna hipoteca sobre varias fincas, derechos reales o porciones ideales de unas y otros, afectos a una misma obligación, sin que por convenio entre las partes, o por mandato judicial, en su caso, se determine previamente la cantidad de que cada finca, porción o derecho deba responder. Los interesados podrán acordar la distribución en el mismo título inscribible o en otro documento público, o en solicitud dirigida al Registrador firmada o ratificada ante él, o cuyas firmas estén legitimadas. [...]".

    b) Redistribución de la responsabilidad hipotecaria

Por el contrario, la redistribución es un negocio puramente voluntario de modificación del ámbito de la garantía inscrita. Es, por tanto, una novación modificativa no extintiva de la hipoteca ya constituida (art. 144 Ley Hipotecaria), que requiere una nueva prestación del consentimiento de las partes distinta a la necesaria originariamente para la constitución. A diferencia de la distribución, en la redistribución las partes "redefinen, reformulan o redistribuyen" el límite en que cada finca garantiza el pago de la obligación principal y accesorias, teniendo como presupuesto inexcusable la existencia una hipoteca válidamente constituida y ya distribuida entre dos o más fincas.

El carácter potestativo de la redistribución frente a la obligatoriedad de la distribución pone latente la divergencia de sus respectivas causas. Pues mientras en la distribución estamos ante el cumplimiento de una obligación legal (art. 119 Ley Hipotecaria), en la redistribución nos hallamos ante una causa que puede onerosa, remuneratoria o liberal, pero que sobre todo atiende al carácter puramente voluntario y discrecional para que deudor y el acreedor hipotecario de mutuo acuerdo puedan decidir llevar a cabo la redistribución de los importes de responsabilidad de cada finca.

Esta diferente naturaleza lleva a la DGRN a excluir la redistribución del ámbito de los arts. 119 de la Ley Hipotecaria y 216 del Reglamento Hipotecario privándola de la posibilidad de formalizarse en documento privado. Argumenta la DGRN que el principio de legalidad conlleva que sólo son inscribibles los documentos públicos o auténticos (art. 3 de la Ley Hipotecaria) por la especial trascendencia de los efectos derivados de los asientos registrales (presunción de veracidad y exactitud y eficacia erga omnes), por lo que se restringe la inscripción de los documentos privados, salvo en los casos en que exista previsión expresa en tal sentido. Asimismo, cabe recordar que "los actos y contratos que tengan por objeto la creación, transmisión, modificación o extinción de derechos reales sobre bienes inmuebles" deberán constar en documento público ex art. 1.280 del Código Civil.

CONCLUSIÓN

Sin perjuicio de la distinción certera que la DGRN hace de la naturaleza jurídica de la distribución y la posterior redistribución de la responsabilidad hipotecaria entre varias fincas, ésta mantiene la onerosidad de la redistribución de la responsabilidad hipotecaria. Así, la redistribución deberá evitarse en la medida de lo posible a no ser que se quiera asumir indefectiblemente el coste fiscal que acarreará el gravamen de AJD. En tales casos, la redistribución hipotecaria estará gravada de acuerdo con el tipo impositivo gradual vigente en la Comunidad Autónoma en que radique el inmueble, debiendo recordarse que el tipo impositivo varía a lo largo del territorio, oscilando entre 0,5% y el 1,5% que se aplicará sobre la responsabilidad hipotecaria.

 

Esteban Cuyás Caudevilla,
Número de artículos del autor 1
Posicionamiento en el ranking de contenidos 4423

Vote:
|| || || || |
Resultado:
25 votos
  • Comparte esta noticia en yahoo
  • Comparte esta noticia en technorati
  • Comparte esta noticia en digg
  • Comparte esta noticia en delicius
  • Comparte esta noticia en meneame
  • Comparte esta noticia en linkedin

Te recomendamos

Publica tus contenidos

Comparte opiniones, artículos y sentencias de actualidad con el resto de los profesionales del sector.

publicar | ¿Estás registrado?| Registrate

 
 

Hemos actualizado nuestra Política de Privacidad. Antes de continuar por favor lea nuestra nueva Declaración de Privacidad. Además utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar nuestros servicios y poder ofrecerle las mejores opciones mediante el análisis de la navegación. Si continúa navegando, consideramos que acepta su uso. Para más información pulse aquí.   Aceptar