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Civil

27 de Febrero de 2019

Efectos de la revocación del Decreto 21-2018

La no convalidación por el Congreso de los Diputados del Decreto 21/2018 de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, ha supuesto su pérdida de su vigencia y consiguiente derogación, lo que implica que la regulación legal de las materias que dicho decreto venía a modificar vuelve a ser la existente con carácter previo a su aprobación.

José Luis Navarro Rosado,
Socio fundador de Intercala Asesores


En materia de arrendamientos, los nuevos contratos que se firmen tras la publicación en el BOE de la negativa del congreso a la convalidación del decreto se regirán por la Ley de Arrendamientos urbanos antes de las modificaciones efectuadas por el decreto, lo que significa que el plazo mínimo de los contratos de vivienda volverá a ser de 3 años, las prórrogas por plazo de 1 año, etc.

Por el contrario, los contratos de arrendamiento que se hayan celebrado entre los días 18 de diciembre (Fecha de publicación en el BOE del decreto) y el día 22 de enero de 2019 (Fecha de publicación en el BOE del acuerdo del Congreso), se regirán por lo dispuesto en dicho Decreto, (Plazo mínimo del arrendamiento de vivienda por 5 o 7 años; prorroga de 3 años, etc.)

Dicho decreto venía también a modificar las posibilidades de regulación de los apartamentos turísticos por parte de las comunidades de propietarios. Con anterioridad a la publicación del decreto resultaba necesaria la unanimidad de propietarios y coeficientes de la comunidad para poder prohibir o aumentar las cuotas de los propietarios que explotasen sus viviendas como apartamentos turísticos, y tras la aprobación del decreto, ya sólo era necesario el quórum cualificado de 3/5 de propietarios y coeficientes, con aplicación del voto presunto, lo que facilitaba enormemente la posibilidad de poder adoptar estos acuerdos.

De hecho, la exigencia de unanimidad prácticamente imposibilita la adopción del acuerdo ya que los propietarios que vengan explotando sus viviendas en este régimen, o tengan intención de hacerlo, votarían en contra del acuerdo lo que impediría la unanimidad requerida.

Tras la publicación del decreto, han sido muchas las comunidades que han adoptado los siguientes acuerdos: 1) Prohibir o limitar la opción de que nuevos propietarios puedan explotar sus viviendas en este régimen ( El acuerdo de prohibición no podía tener eficacia retroactiva) y; 2) Acordar el incremento de las cuotas en un 20% para aquellos propietarios de apartamentos turísticos que ya vinieran explotándolo en este sistema.

Estos acuerdos han sido parte del orden del día de las asambleas celebradas entre los días 18 de Diciembre y 22 de Enero ( Periodo de validez del decreto) pero dado que el quórum requerido era de 3/5 de propietarios y coeficientes, en la amplia mayoría de las juntas celebradas no se obtuvo dicho quórum con los propietarios asistentes a las asambleas, siendo en consecuencia necesaria la aplicación del voto presunto para que pueda tenerse por aprobado el acuerdo.

El art. 17.8 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) indica que se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el art. 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.

De la literalidad del precepto cabe deducir que salvo que en la propia junta se alcance dicho quórum, no puede entenderse que se ha adoptado el acuerdo hasta que el Sr. Secretario lo notifique a los ausentes  y trascurridos 30 días desde la notificación del acuerdo en formación aprobado en la junta, se realice un nuevo recuento de votos incluyendo, tanto a aquellos propietarios ausentes que en dicho plazo no manifestaran su discrepancia, como a aquellos otros que sí lo hicieran. El Secretario habrá de levantar diligencia en la que indique si con ese nuevo recuento se ha alcanzado el quórum requerido para la adopción del acuerdo y notificará dicha diligencia como si fuese una nueva acta, contándose los plazos de impugnación al acuerdo desde la remisión de esta diligencia y no desde la fecha de la asamblea en la que se adoptó el acuerdo en formación.

De este modo, cabe entender que, en aquellos casos en los que la mayoría cualificada no se consiguió en la propia junta, y se hace necesaria la aplicación del voto presunto, el acuerdo se considerará adoptado una vez que transcurran dichos 30 días.

Teniendo en cuenta que la fecha de la junta ha tenido que ser entre los días 18 de diciembre y 22 de enero, y hay que esperar 30 días desde la notificación del acuerdo a los ausentes, el resultado es que a dicha fecha de recuento de los votos presuntos, ya no estará en vigor el decreto y consecuentemente ya no rige el quórum de los 3/5 para la aprobación de los acuerdos, sino que se requiere la unanimidad.

La reflexión que debemos formularnos es: ¿Debe por tanto entenderse que aquellos acuerdos que no obtuvieran los 3/5 en la propia junta van a carecer de valor alguno al no resultar ya aplicable este quórum al momento del recuento del voto presunto en los 30 días?

Es razonable entender que si el acuerdo de junta era simplemente un acuerdo en formación que requería del posterior recuento de votos de los ausentes con aplicación del voto presunto, el quórum exigible para la validez del acuerdo habrá de ser el que legalmente se requiera al momento de la adopción del acuerdo definitivo y no del acuerdo en formación. Consecuentemente, si al momento en el que se cumplen los 30 días para el cómputo del voto presunto ya vuelve a resultar exigible la unanimidad, debe considerarse que dicha mayoría cualificada no resulta suficiente y el acuerdo no puede tenerse por aprobado.

La vigente regulación del voto presunto indica literalmente que los votos de los ausentes "se computarán" tras el plazo de 30 días, lo que parece confirmar su carácter no retroactivo al momento de la junta, sino su necesidad de nuevo recuento transcurridos los 30 días para verificar si se adopta o no el acuerdo, siendo desde esta fecha desde la que empieza a contar el plazo para la impugnación del acuerdo.

El propio Art. 19.3 de la LPH, dice que los acuerdos no serán ejecutivos hasta que no se cierre el acta y es evidente que el acta no puede darse por cerrada con la aprobación del acuerdo hasta que se efectué el recuento del voto presunto tras los 30 días.

Sin perjuicio de lo que acaben decidiendo nuestros tribunales, todas estas razones nos llevan a pensar que quedan sin efecto alguno todos los acuerdos en formación adoptados en todas las juntas celebradas entre el 18 de diciembre y el 22 de enero, en las que se haya acordado cualquier forma de limitación de la explotación de viviendas como apartamentos turísticos o el incremento de sus cuotas en un 20%.

Son prácticamente anecdóticos los supuestos en los que se ha alcanzado en la propia junta el quórum cualificado de los 3/5 de propietarios y coeficientes, por lo que si consideramos que la ley aplicable al acuerdo es la vigente al momento de su adopción definitiva, habrá que entender que dichos acuerdos no han quedado adoptados conforme a ley (por unanimidad) y consecuentemente podrán ser impugnados por los propietarios disidentes en el supuesto en que la comunidad pretenda dar validez a los mismos.   

Nuestra jurisprudencia nos dirá si efectivamente es ésta y no otra la solución que debe darse a este asunto.


José Luis Navarro Rosado,
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