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30 de Junio de 2017

El contrato de gestión hotelera: una alternativa para la expansión del sector

Entre las alternativas de expansión y gestión disponibles para la empresa hotelera, hay una opción que está cobrando cada vez mayor peso en esta industria: el contrato de gestión hotelera (Hotel Management Agreement). Esta nueva forma contractual surge como consecuencia de la relevancia del negocio hotelero en el sector turístico, al constituir uno de los pilares clave en su crecimiento y desarrollo.

Cristina Escribano Uriarte,
Técnico Departamento Procesal
Legal Travel


Al optar por la apertura de un nuevo establecimiento existen varias opciones que difieren en virtud de cómo se gestionará el mismo, así como el riesgo que supondrá tal operación. En este sentido, es preciso tener en cuenta que la elevada competitividad de este sector exige negocios capaces de adaptarse a las necesidades de los clientes a un máximo nivel, mediante un capital humano totalmente profesionalizado. Además, la disparidad de necesidades de los clientes obliga, en muchas ocasiones, a una planificación ad hoc en la solución de problemas. Todo ello unido a la intangibilidad de los servicios prestados, demanda la necesidad de una gestión impecable de estos negocios en su actividad diaria y, por ende, la búsqueda de una alternativa idónea para llevar a cabo con éxito su expansión.

El contrato de gestión hotelera constituye una forma alternativa de explotación del hotel, frente a la adquisición del inmueble en propiedad o al arrendamiento del mismo. Permite, en una apuesta por la profesionalización, diferenciar la propiedad de la gestión operativa del negocio hotelero, externalizando esta última que pasa a ser ejecutada por una empresa gestora, a cambio de una remuneración, mientras que el propietario del hotel mantiene la titularidad del mismo.

Es un contrato mercantil, al presumirse que tanto el propietario como la empresa gestora son empresarios; también es sinalagmático, al generar obligaciones recíprocas para ambas partes; y dado que la empresa gestora actúa en nombre y por cuenta del titular del hotel, es un contrato de representación. Sin embargo, probablemente la particularidad más notable es que se trata de un contrato atípico, es decir, no tiene una regulación expresa en nuestro ordenamiento jurídico.

Como consecuencia de su atipicidad, el régimen jurídico aplicable sería en primer lugar lo dispuesto en su clausulado, en conformidad con el principio de autonomía de voluntad de las partes (art. 1255 Código Civil).  Ante la eventualidad de que alguna circunstancia no hubiera sido regulada en el contrato, se aplicaría la legislación mercantil concerniente a obligaciones y contratos o, en su defecto, lo dispuesto en la normativa civil. Supletoriamente, si existiesen lagunas de interpretación en los contratos atípicos, la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 145/2009 de 9 de marzo; STS 155/2010 de 30 de julio) determina que habría que atender a lo dispuesto en el régimen jurídico de aquellos contratos típicos con los que guarde una mayor proximidad económica. Por ejemplo, se puede asemejar al contrato de agencia, entendiendo a la empresa gestora como "agente" al obligarse de manera "continuada y estable", puesto que la duración de estos contratos puede ser de hasta treinta años (art. 1 Ley 12/1992, del Contrato de Agencia). No obstante, no sería equivalente de manera íntegra a este contrato, ya que no podría entenderse a la empresa gestora como "agente", en el sentido de parte débil susceptible de especial protección, puesto que se entiende que se encuentra al mismo nivel que el propietario del hotel.

En lo relativo a la forma del contrato, a pesar de existir libertad de forma, convendría que se redacte por escrito dada su atipicidad, con el objeto de evitar cualquier laguna susceptible de ulteriores conflictos.

Con respecto a las partes del contrato, por un lado, se encuentra el propietario del hotel, aunque también podría celebrar este contrato el arrendatario del mismo siempre que se cumplieran unos requisitos previos. Su obligación principal es la entrega del inmueble, incluyendo las instalaciones existentes en el mismo, las licencias, seguros u otros elementos pertinentes. También debe pagar una remuneración (fee') a cambio de la gestión. Normalmente suele comprender una parte fija y otra variable en función del beneficio obtenido. Asimismo, estará sujeto a otras obligaciones como el deber de guardar confidencialidad o constituir un fondo para eventuales reparaciones extraordinarias, entre otros. Por otro lado, se encuentra la empresa gestora, que suele ser una cadena hotelera de renombre. Su principal deber es la gestión del hotel con buena fe. Los servicios que presta se asemejan a los de la franquicia, tales como la aportación su know how, red de comercialización y ventas, patentes, etc. También está sujeto a otras obligaciones como rendir cuentas al titular del hotel sobre la evolución de su gestión o conservar con diligencia el negocio y entregarlo según su estado normal de desgaste.

Las cualidades relevantes que debe presentar el gestor implican que estos contratos suelan ser intuitu persona. Por ello, es común que el propietario del hotel lleve a cabo, previamente, una due dilligence a la entidad gestora, con el fin de evaluar el desempeño de sus funciones. Incluso, se han creado formas híbridas del contrato de gestión hotelera, cuando el propietario celebra el contrato de gestión con una empresa, pero ésta a su vez celebra un contrato de franquicia con una cadena hotelera reconocida. Ello permite que la operativa diaria sea realizada por una entidad que cuente con personal experto y capacitado para optimizar la gestión del hotel y, al mismo tiempo, el contrato de franquicia permite disfrutar de las ventajas que posee la cadena como es su red de ventas, central de reservas o su know how.

Por tanto, este contrato promueve la posibilidad de disponer de un personal altamente profesionalizado, que permitirá optimizar las relaciones con el cliente. Además, evita que la empresa gestora incurra en el riesgo que supone la adquisición de una propiedad para expandir la cadena hotelera, principalmente en el marco internacional ante la incertidumbre provocada por la falta de familiaridad con la legislación y situación del país en el que decide abrir un nuevo establecimiento. No obstante, su atipicidad exigirá un contrato sumamente detallado para evitar futuras controversias durante la vigencia del mismo.


Cristina Escribano Uriarte,
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