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Civil

9 de Abril de 2018

El contrato de opción de compra: su desnaturalizacion contractual y consecuencias

El contrato de opción, también definido como precontrato de opción, se trata de un contrato atípico, no contemplado en la Ley y de configuración jurisprudencial.

Vicente Soler Monforte,
abogado experto en derecho Civil y Patrimonial de Domingo Monforte Abogados Asociados
www.domingomonforte.com


Opción, del latín optare, optar, elegir, lato sensu designa la facultad atribuida a una persona, sea por ley, sea por una convención de elegir entre dos situaciones jurídicas diferentes.

Mediante este contrato o precontrato, una de las partes (cedente o concedente) otorga a favor de otra (optante) el derecho de decidir la puesta en vigor de un contrato en un plazo concreto y determinado.
Por el contrato de opción se entiende [Castán], el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto de un contrato principal.

El efecto esencial del contrato de opción, en su modalidad más usual de opción sobre futura compraventa -que es el que abordo en este artículo-  por la cual una parte concede a otra la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del futuro contrato, que habrá de realizarse en un plazo cierto y con unas determinadas condiciones. Puede ir acompañado del pago de una prima por parte del optante, aunque el pago de la prima es un elemento accesorio de la opción, constituyendo sus elementos principales:

-Concesión al optante del derecho a decidir unilateralmente respecto a la realización de la compraventa si el optante ejercita su derecho

-Obligación para el cedente de no disponer del bien ofrecido

-Determinación del objeto

-Señalamiento del precio para la futura adquisición

-Concreción de un plazo para el ejercicio de la opción, transcurrido el cual sin ejercitarse la opción, el contrato se extingue y el derecho decae

La fijación y concreción de un plazo para el ejercicio de la opción constituye una de las cuestiones esenciales del contrato de opción de compra y lo que realice el optante dentro de dicho plazo supondrá la extinción del derecho de opción desde dos perspectivas.

Una primera perspectiva se refiere a la actividad del optante. Si, dentro del plazo para el ejercicio de la opción, el optante comunica su decisión de ejecutar la opción, se extingue y consuma la opción y se perfecciona automáticamente el contrato de compraventa del que nacen sus obligaciones.  Es doctrina pacífica como declara, entre muchas otras, la Sentencia de 16 de abril de 1979: "...al hacer uso el aceptante del referido derecho a la vez que produce la extinción del derecho de opción por haber surtido ya sus naturales efectos, nace o se perfecciona el de compraventa, al producirse con relación a éste el concurso de consentimiento exigido por la ley, constriñendo en su consecuencia al concedente del invocado derecho al cumplimiento y fijación de las recíprocas obligaciones que sobre esa base han de exigirse después..."

Esta es una de las características esenciales de la opción de compra: no necesita ninguna actividad posterior de las partes para desarrollar las bases contractuales ya contenidas en el convenio, y solo basta la expresión de la voluntad del optante para que el contrato de compraventa quede firme y perfecto, a expensas de su consumación, si bien, puede establecerse en el precontrato que no solo basta la comunicación del ejercicio de la opción de compra, sino que debe comunicarse y ofrecerse el pago simultáneo del precio con el objeto de consumar la compraventa. En este sentido me parece oportuno citar la Sentencia de 6 de febrero de 1981 que declaró: "...la forma de ejercicio del derecho de opción que llevó a cabo el demandante ahora recurrido, sin preocuparse de otras obligaciones fundamentales ligadas a aquel ejercicio, en especial, al pago del precio, o de la mitad del mismo, y de las diligencias previas a su pago, supuso una infracción del principio de buena fe en la contratación, que hizo ineficaz aquel ejercicio".

Por otro lado, la segunda perspectiva debe enfocarse desde la actitud pasiva del optante. Si transcurre el plazo conferido sin que el optante ejecute la opción, esta caduca y el contrato se extingue, volviendo a recuperar el cedente la plena disposición sobre el objeto contractual.

Los elementos principales de la opción de compra y sus características esenciales lo distinguen de otro tipo de negocios jurídicos.

En ocasiones se abusa del derecho de opción, desnaturalizándolo, y perdiendo alguno de sus elementos principales, como la unilateralidad en la decisión del optante de ejercitar la opción y consumarla con la posibilidad del cedente de resolver el contrato de opción, faltar alguno de los elementos de la posterior compraventa o sujetar el ejercicio de la opción a condiciones distintas al mero transcurso del plazo.

En estos supuestos, no nos encontramos ante una opción de compra, sino ante otro tipo de contratos como una promesa de venta, en la que faltan algunos elementos de la posterior compraventa y las partes solo se "obligan a obligarse"; compraventa con condición suspensiva, mediante la que las partes someten la consumación del contrato al acontecimiento de un evento futuro; o un simple contrato de arras, con la posibilidad de resolver el contrato por el, en dicho caso mal llamado, cedente.

En dichos casos se desnaturaliza la opción de compra, perdiendo sus elementos esenciales, encontrándonos ante otro tipo de contratos con otras características distintas a aquellas que hacen del derecho de opción uno de los más utilizados en la práctica pues transcurrido el plazo  sin haber sido ejercitada en las condiciones establecidas, se produce la caducidad, que extingue y libera la obligación del concedente sin más.


Vicente Soler Monforte,
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