Suele ser una tipología de litigios relativamente frecuentes en poblaciones eminentemente rústicas. El fundo intercluso o enclavado es aquél que está rodeado de otras fincas, sin salida propia a camino público, o que la salida existente sea insuficiente o de muy difícil acceso.
El código civil recoge en su artículo 564 que "El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización.
Cuando se habla de derecho a salida se debe entender de salida suficiente, normalmente con vehículo o maquinaria agrícola, no a pie o con animales de carga. La suficiencia o no del camino puede ser el primer escollo litigioso
Que una finca se quede sin acceso o salida a camino público se puede producir porque se haya producido una modificación de la finca matriz, por una división, segregación, o una venta, permuta, etc.. o bien también porque un dueño deja de consentir el paso por su finca, desde la finca enclavada hasta el camino público .
El llamado predio dominante es el que tiene el derecho de paso, y el predio sirviente, la finca que debe soportar la carga del paso.
Este derecho real, como servidumbre discontínua y no aparente se puede adquirir :
- En virtud de sentencia judicial, el caso de la servidumbre forzosa
- Servidumbres adquiridas antes de la promulgación del código civil ( 1889), es decir por prescripción inmemorial, acreditada.
- Por signo aparente o destino de padre de familia ( art.541 cc)
- Por acuerdo de las partes, título constitutivo.
La servidumbre de paso debe darse por el punto menos perjudicial al predio sirviente, y, en cuanto fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público ( art. 565 del código civil).
El propietario de la finca sirviente tiene derecho a que se le indemnice el gravamen.
Si esta servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso para todas las necesidades del predio dominante estableciendo una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente ( art. 564 c.c.)
Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.
Los problemas procesales y de fondo, que se plantean suelen ser : qué finca debe soportar la servidumbre de paso, alegaciones de falta de Litis consorcio pasivo necesario al no demandarse a todos los propietarios colindantes al fundo intercluso , cuestiones de por donde debe discurrir el paso, qué indemnización es la procedente,.. el mismo enclavamiento de la finca.. puede ocurrir que exista una vereda que se haya venido sirviendo desde muy antigüo, incluso que exista un camino consentido..- interposición de acción confesoria de servidumbre– las posibles existencias de otras salidas consentidas por otros propietarios, que la actual salida sea insuficiente o difícil, que se estime que la petición es por mera comodidad, que se discuta así la anchura y qué tipo de vehículo es el que debe pasar a la finca enclavada….
Es corriente que la llegada de un nuevo propietario, o por enemistad con el propietario del fundo intercluso produzca que se impida el acceso por su finca hacia el camino público, le coloque una cadena, un portón,. o hasta haga desaparecer el camino existente. La alegación que suele hacer el dueño del "predio sirviente " es que en su escritura no consta servidumbre alguna de paso, que ese camino le causa un perjuicio, que es un uso meramente tolerado….etc.. y la alegación del predio dominante normalmente suele ser que por allí lleva pasando durante toda su vida, mas de treinta, cuarenta o cincuenta años, y se cree con el derecho de servidumbre de paso.
Ambas posiciones tienen algo de razón y de error en sus argumentos.
El dueño del que llamamos, para entendernos, "predio sirviente" no debe cortar el paso que se venía efectuando por su finca, porque se puede ver demandado por una acción de tutela posesoria, es decir el antigüo interdicto de recobrar o de retener la posesión, o por una acción confesoria. El contra argumento, que solo consentía, toleraba el paso por su finca. Y accionaría, a su vez, una acción negatoria de servidumbre de paso.
El dueño del "predio dominante ( por así llamarlo ) puede ejercitar , o reconvenir a la anterior demanda, con una acción forzosa de servidumbre de paso, ( siempre que su finca esté enclavada, ofreciendo la indemnización procedente, y cuidándose de que esa finca sea la legalmente adecuada para gravarla con la servidumbre de paso).
Ya sabemos que a esa demanda de reconvención, el reconvenido podrá, en su caso, alegar la excepción de falta de Litis consorcio pasivo necesario.. lo que le obligará a tener que demandar a otros colindantes.. y con el riesgo de poder ser condenado a las costas que se ocasionan a esos otros propietarios que son obligados a entrar en litigio.
Como comprobamos suelen ser asuntos complejos, que hay que estudiar detenidamente, donde el empleo de informes periciales son imprescindibles, y en numerosas ocasiones nos encontramos con una finca que ha quedado sin salida, aún pequeña, donde se ven envueltos una multitud de propietarios colindantes.. cada cual aportando su propio informe pericial, lo que supone un enorme encarecimiento del pleito, y el riesgo del condenado de tener que satisfacer todas las costas procesales, de abogados, procuradores, tasas, peritos, testigos. , mas la indemnización que proceda en su caso, y por lo general también exigirá un procedimiento de ejecución de sentencia.
En estos casos, mas vale un mal arreglo que un buen pleito.. La solución mas inteligente para los justiciables implicados es someterse a un procedimiento de mediación civil, si se quiere asesorados por un perito imparcial. El llevarse bien con el vecino al final es una garantía de ahorro. Claro que hay vecinos inconciliables. Dios reparta suerte.
