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Civil

21 de Junio de 2019

El proceso de desahucio

Muchas de las viviendas y pisos que se encuentran en alquiler en nuestro país son de propiedad privada.

José Ramón Felipe Condés,
abogado


Familias particulares que para ganar un dinero extra alquilan pisos que se encuentran sin uso para poder llegar a fin de mes.

El gran el gran problema para el propietario de un piso alquilado es cuando el inquilino deja de pagar la renta o cantidades asimiladas.

En muchas ocasiones los inquilinos dejan de contestar al teléfono y no hacen caso a los requerimientos de los propietarios de la vivienda, lo que supone la angustia de éstos pues en muchos casos utilizan esa renta para poder pagar sus hipotecas y llegar a fin de mes con sus hijos.

Para poder resolver el contrato el propietario de la vivienda tendrá que echar mano de la autoridad judicial e instar una demanda de desahucio en la que tienen que intervenir de manera obligatoria un abogado y un procurador.

Esto supone para las familias un coste adicional que en muchos casos saben que no van a recuperar puesto que los inquilinos se declaran insolventes y el coste de abogado y procurador será siempre de parte del dueño.

La primera de las medidas que suelen tomarse es notificar a los inquilinos a través de un burofax en el que le solicitan el pago de las rentas debidas para poder seguir disfrutando de la vivienda.

Este es un requisito fundamental si en el procedimiento se quiere impedir la posibilidad del inquilino de quedarse en la vivienda a través de la enervación del desahucio.

Una vez recibido el burofax y si han pasado más de 30 días desde su recepción, el inquilino no podrá consignar en el juzgado las rentas que debe y poder seguir así usando la vivienda; no obstante son muy pocos los casos en los que se produce la enervación del desahucio por parte de los arrendatarios.

El segundo paso que tiene que hacer el propietario de un piso alquilado al que no le pagan es buscarse un abogado especialista en desahucios y un procurador para interponer de manera inmediata la consiguiente demanda de desahucio.

Esta demanda deberá tener una serie de documentos para poder ser admitida a trámite por los Juzgados de Primera Instancia de Madrid, en primer lugar tendrá que acreditar ser el titular de la vivienda alquilada, bien a través de las escrituras del piso o bien a través de una nota simple del Registro de la Propiedad; en segundo lugar tendrá que demostrar que dicha vivienda se encuentra alquilada a ese arrendatario en concreto y eso se hará a través del contrato de alquiler y, en tercer lugar tendrá que indicar al juzgado a través de movimientos bancarios o resguardos que tenga los impagos de las mensualidades que le deben así como los posibles otros impagos que puedan tener lugar como por ejemplo en suministros en el impuesto de la basura, en el impuestos de bienes inmuebles etcétera.

Una vez admitida a trámite la demanda se emitirá un decreto en el que el juzgado intentará notificar al inquilino y le dará un plazo de 10 días para oponerse al desahucio o lo que es lo mismo para contestar la demanda del dueño.

Suele disponer ese decreto ya de dos fechas, una para el juicio verbal en el caso de que se produzca la oposición a la demanda y otra, la fecha de lanzamiento o lo que es lo mismo el desalojo del inquilino.

Los inquilinos no suelen contestar las demandas que les ponen los propietarios, a lo sumo pueden instar pedir la justicia gratuita y por tanto un abogado de oficio con el único objetivo de retrasar el desalojo del inmueble.

Solamente en aquellos casos de inquilinos de rentas antiguas suelen contratar abogados particulares para defender sus intereses y seguir pagando rentas realmente ínfimas.

En algunas ocasiones es conveniente indicar en la demanda que se condonará o se perdonará la deuda o parte de la misma al inquilino siempre y cuando esté desaloje la finca antes de la fecha de lanzamiento.

Los dueños saben que el principal objetivo de un procedimiento de desahucio es recuperar la vivienda y que no se produzcan daños en la misma pues al fin y al cabo lo de menos en muchas ocasiones son las rentas impagadas.

Una vez que ha llegado el día del desalojo o lanzamiento se presenta en la vivienda una comisión judicial compuesta con una o dos personas, a su vez también suele intervenir el Procurador y el dueño y es conveniente que también acuda a un cerrajero       por si hay que cambiar la cerradura o forzar la misma para poder entrar en la vivienda.

En el caso de que el desahucio se prevea que puede ser problemático podrá pedirse el auxilio de las Fuerzas y Cuerpos de Seguridad del Estado.


José Ramón Felipe Condés,
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