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Civil

14 de Diciembre de 2018

El retracto de colindantes: plazos legales para su ejercicio

  • Incluye las sentencias

El derecho de retracto de colindantes viene reconocido en el artículo 1523 del Código Civil, en el mentado precepto se establece que tienen derecho de retracto los propietarios de las fincas colindantes “cuando se trate de la venta de una finca rustica cuya cabida no exceda de una hectárea”

Mercedes Carmen Navarro Cruz,
Abogada/Asesora Fiscal


Como tiene reconocido nuestro Tribunal Supremo (Sentencia nº 418/2009, de 29 de mayo, dictada en el Recurso de Casación 2539/2004, siendo Ponente Excmo. D. Xavier O´Callaghan Muñoz) el derecho de retracto de colindantes  es  "un retracto legal que el artículo 1521 del Código civil define como subrogación, pero que realmente es el poder para adquirir una cosa una vez transmitida a tercero, con las mismas condiciones que éste; lo que constituye un límite a la propiedad en interés privado, en cuanto queda restringido el derecho de propiedad del adquirente a mantenerlo"

La finalidad de retracto de colindantes no es otra que termina con los minifundios e incentivar la mejora de la producción agraria, por lo que si queremos que prospere la acción el retrayente tendrá que acreditar que la finca rustica que se adquiere se hace con la finalidad  de incrementar y mejorar  la producción de la actividad agrícola, ganadera o forestal. En este sentido, debemos de tener en cuenta que no prosperara la acción de retracto   si la finca objeto de venta,  a pesar de figurar como rustica en el Registro de la Propiedad o en el Catastro, está destinada a otra actividad distinta de la agraria, como puede ser el caso de que la finca este destinada a un uso residencia (Sentencia nº 107/2010 26 de febrero, dictada en el Recurso de Casación 808/2006 de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Ponente: Excmo. D Xavier O´Callaghan Muñoz)

En términos generales, el ejercicio de la acción de retracto legal de colindantes exige los siguientes requisitos:

    1)      Ser propietario de finca rustica colindante.

    2)      Que la finca objeto de venta sea una finca rustica y destinada a explotación agrícola, ganadera o forestal.

    3)       Que la finca objeto de venta tenga una superficie inferior a una hectárea

    4)      Que las fincas que se pretende unir mediante el ejercicio del derecho de retracto no estén separadas por arroyos, acequia, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

    5)      Que a su vez el fundo retraído no sea colindante de otra propiedad del quien la adquirió.

    6)      Que se ejercite dentro del plazo de nueve días contados desde la inscripción en el Registro de la Propiedad o desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

    7)      Finalidad del ejercicio del derecho de retracto sea la mejora e incremento de la producción agrícola, ganadera y forestal.  

Al margen  de  la regulación establecida en el Código Civil, la Ley 19/1995,   de 4 julio, de Modernización de  las Explotaciones agrarias, introdujo una nueva figura del  derecho  de retracto de colindantes, dando un tratamiento privilegiado  cuando el retrayente es una Explotación Agraria  Prioritaria. Concretamente, en el artículo 27 se establece "Tendrán el derecho de retracto los propietarios de fincas colindantes que sean titulares de explotaciones prioritarias, cuando se trate de la venta de una finca rústica de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo."

Son dos figuras distintas con una misma finalidad, y para lo que se prevén dos tratamientos jurídicos diferenciados. La principal novedad o quizás las más  llamativa, a simple vista, es una ampliación sustancial de los plazos caducidad establecidos para el ejercicio de retracto de colindantes titulares de explotaciones prioritarias,  de  los 9 días  establecidos en el artículo 1524 Código Civil  pasamos al plazo de un año desde la  inscripción en el Registro de la Propiedad o 60  días desde la notificación fehaciente de la venta del  artículo 27. 4 de la Ley 19/1995.

La deficiente y ambigua  redacción que el legislador realiza  del  artículo 27.4 de la Ley 19 /1995 ha dado lugar  distintas interpretaciones respecto a cómo realizar  el cómputo de los  plazos en ella establecida. La existencia de disparidad de criterios entre las distintas Audiencia Provinciales ha hecho necesario que por la Sala De lo Civil de Tribunal Supremo se unifique criterio, realizando una interpretación restrictiva de cómo realizar el cómputo de los plazos de caducidad establecidos en el artículo 27. 4   de  la Ley 19/1995, de 4 de julio.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en Sentencia nº577/2018, de 17 de Octubre de 2018, dictada en el Recurso de Casación nº 3688/2015 (Ponente Excmo. Eduardo Baena Ruiz), unifica criterios, y como ya hemos mencionado  realiza una interpretación restrictiva del plazo de caducidad del ejercicio de la acción de retrato prevista en el artículo 27. 4 de la Ley 19/1995, de modernización  de las explotaciones agrarias, y establece que el artículo 27. 4 prevé dos plazos de caducidad, uno 60 días desde que se produzca la notificación fehaciente de la venta y, a falta de notificación fehaciente, otro de un  año desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.

Es indiferente que la notificación fehaciente se produzca antes o después de la inscripción en el Registro de la Propiedad, si existe notificación fehaciente el plazo será siempre  de 60 días desde la notificación.

Y llegado a este punto cabe preguntarnos ¿Qué sucedería si la notificación  fehaciente se realiza cuando el plazo de un año desde la inscripción está a punto de cumplirse o se realiza una vez transcurrido el año? La Sentencia del Tribunal Supremo no se pronuncia sobre dicho extremo, pero aplicando los criterios interpretativos utilizados en dicha sentencia en favor del adquirente primitivo, entiendo que el plazo de caducidad en este caso sería el de un año desde la inscripción en el Registro de la Propiedad.

Que como hemos indicado los plazos  establecidos en el artículo 27. 4 Ley de Modernización de las Explotaciones Agrarias son  muy superiores al exiguo plazo de nueve días establecido nuestro Código Civil (1524 Código Civil) y para que se pueda aplicar los plazos establecidos en el artículo 27. 4 Ley 19/1995 es necesario que  se cumplan los siguientes requisitos:

    1.- Que la persona que ejercite ese derecho sea colindante y titular explotación agraria prioritaria, en este sentido, debemos reseñar que una explotación agraria  es un conjunto de bienes y derechos organizados empresarialmente por su titular en el ejercicio de la actividad agraria, teniendo el carácter de prioritaria la explotación agraria familiar y asociativa que reúna los requisitos de los arts. 4 a 6 de la Ley 19/1995 de Modernización de las explotaciones Agrarias.

    2.- La finca objeto de venta y sobre la que se está ejercitando el derecho sea de superficie inferior al doble de la unidad mínima de cultivo y este destinada a la actividad agraria.

    3.- Que se ejercite dentro de los plazos legalmente establecidos en el artículo 27.4 de la Ley 19/1995 de Modernización de Explotaciones Agrarias.

    4.- Finalidad del ejercicio del derecho de retracto sea la mejora e incremento de la producción agrícola, ganadera y forestal. 

Que en virtud de lo expuesto debemos de concluir que son tres los plazos de caducidad de legalmente establecidos para el ejercicio del derecho de retracto de colindantes y son los siguientes:

    1.- Plazo general recogido en el artículo 1524 Código Civil, 9 días siguientes a la inscripción de la venta en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

    2.- En el supuesto de explotaciones agrarias prioritarias, 60 días desde la notificación fehaciente al retrayente de la venta

    3.- En el supuesto de explotaciones agrarias prioritarias y si no hay notificación fehaciente, un año desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad.       

En mi  opinión considero que el plazo de un año desde la inscripción en el Registro de la venta es excesivamente amplio y produce una gran inseguridad jurídica al adquirente de la finca, que puede verse privado de la misma transcurrido un año desde su adquisición. Plazo de un año, más que suficiente, para que el adquirente primitivo confiado en que  no se le va a perturbar en su derecho de propiedad  haya podido realizar inversiones y mejoras en la finca ¿Quién debe indemnizar al adquirente por los gastos y mejoras realizados en la finca durante dicho año? El propietario primitivo que no ha obrado diligentemente al no notificar fehacientemente la venta en un plazo prudencial o el retrayente....Cuestión esta que deberá ser objeto de análisis en otro momento.


Mercedes Carmen Navarro Cruz,
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