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Civil

6 de Abril de 2010

Gastos comunitarios por servicios del inmueble que no se usan

Planteamos, en este artículo, el caso de los locales en planta baja de edificios y con acceso independiente desde la calle, que no quieren contribuir al pago de una parte de los gastos generales para el sostenimiento del inmueble. Analizamos los términos de la obligación legalmente prevista, así como las pautas de una posible exoneración.

Luis Landa Canosa,
Abogado


Son frecuentes los casos de propietarios de locales comerciales situados en plantas bajas en edificios, en régimen de propiedad horizontal, que cuentan con un acceso propio e independiente desde la calle, y que se niegan, sistemáticamente, a contribuir al pago de determinados gastos generales del inmueble (uso y mantenimiento del ascensor, limpieza del portal y escalera,  gastos de portería ....) .

Estos propietarios argumentan que no deben contribuir a tales gastos basándose en que el local dispone de una entrada desde la calle, propia e independiente de la del resto de los demás copropietarios y usuarios del edificio, así como que se trata de gastos por servicios de los que no hacen uso y que resultan perfectamente individualizados.

El análisis de este conflicto nos obliga a partir del principio establecido, con carácter general, en el artículo 9.1º.e) de la Ley de Propiedad Horizontal que obliga a todos los copropietarios a contribuir, según la cuota de participación que les corresponde, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, generando su impago un crédito preferencial a favor de la comunidad, en los términos legalmente previstos, quedando afecto, el piso o local correspondiente, al pago del mismo.

Según la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2000, "el concepto de gastos resulta amplio y comprende tanto los ordinarios que se presentan como fijos, como periódicos no fijos, y los que su cuantía varía en función al consumo y uso (agua, electricidad, calefacción), así como también los extraordinarios ocasionados por algún acontecimiento que determina su procedencia (reparaciones y similares)."

Por lo tanto, todos aquellos gastos que no se puedan imputar a uno o varios pisos o locales deben ser satisfechos, irremediablemente, por todos los propietarios, con arreglo a lo especialmente establecido en la cuota de participación fijada en el título.

El mero hecho del no uso o utilización de determinados elementos comunes o que el local tenga acceso independiente desde la calle, no exime del deber de abonar los gastos conforme a la cuota participativa. De hecho, en el coeficiente que a cada piso o local se atribuye en el título constitutivo de la propiedad horizontal no sólo se atienden a datos materiales o de situación, sino también a la razonable previsión de la utilización de los elementos comunes o de los servicios generales que no son susceptibles de individualización.

El Tribunal Supremo en sentencias de 14-03-2000 y 18-11-2009 entre otras, entiende que puede darse una excepción a la regla general permitiendo al propietario de un piso o local no abonar determinados gastos, que puedan tener la consideración de individualizables, para lo cual es preciso que, en virtud de la autonomía de la voluntad y de la libertad de pacto entre las partes, en el título constitutivo aparezca expresamente esta exclusión o, en su caso, en los estatutos comunitarios o que se decida en una Junta de propietarios mediante un acuerdo tomado por unanimidad, de conformidad con lo establecido en el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal .

Faltando, por lo tanto, la previsión estatutaria o el acuerdo debidamente adoptado en Junta, los propietarios de los locales, con acceso independiente, deberán contribuir irremediablemente, al  igual que el resto de los propietarios, a los gastos generales del inmueble. Ahora bien, en caso de establecerse estatutariamente o en el título constitutivo una exoneración de gastos, tendremos que partir de la base del carácter excepcional de la misma que, por constituir una excepción a la norma general de los arts. 3 b) y 9.1º e) de la Ley de Propiedad Horizontal, habrá de ser interpretada de forma restrictiva.