El estudio en profundidad de nuestro sistema de transmisión de la propiedad revela que es factible reforzar la posición contractual tanto del cedente de un solar a cambio de inmuebles futuros como del comprador de pisos o locales sobre plano.
En la práctica, el mayor obstáculo con el que suelen encontrarse los adquirentes de inmuebles futuros en general es la consideración de su derecho como un simple derecho de crédito hasta que se les hace entrega material del piso o local objeto del contrato, consumándose entonces la adquisición del dominio. Con esta concepción quedan sometidos hasta la finalización de la edificación a la incertidumbre propia de todo proceso constructivo cuyas consecuencias pueden incluso desembocar en la imposibilidad de que el cesionario o el promotor puedan cumplir con su contraprestación. Cuando esto sucede, el comprador de un inmueble futuro goza de las garantías legales recogidas en el art. 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación; sin embargo, el cedente de un solar sólo podrá obtener una compensación similar si es capaz de introducir en la negocación previa a la firma del contrato unas garantías que resulten eficaces frente al incumplimiento del cesionario-constructor. Ahora bien, en ambos casos, la ingente inversión en un piso o local, con la carga afectiva de establecer en los mismos la vivienda habitual o emprender un negocio, difícilmente se verá recompensada aunque tras varios años de espera se recupere el dinero invertido con los intereses correspondientes.
Al margen de que se ha comprobado la viabilidad de que el legislador cuenta con herramientas suficientes para reforzar la débil posición inicial de los adquirentes de inmuebles futuros, es viable sostener que el derecho de los mismos tiene eficacia jurídico-real aunque el inmueble carezca de existencia física tangible en el momento de formalizar el contrato. Esto se consigue al otorgarse la correspondiente escritura pública de permuta de solar por obra futura o de compraventa de piso o local a construir operando así la tradición instrumental recogida en el art. 1462.2 CC a favor de los adquirentes siempre que concurran estos requisitos: a) la inequívoca voluntad de ambas partes acerca de que opere un consentimiento traslativo anticipado y b) la perfecta determinación del objeto del contrato, consiguiéndose este extremo mediante la «existencia jurídica» que confiere al inmueble futuro la escritura de división horizontal del edificio a construir así como la existencia de un proyecto arquitectónico que haya obtenido las preceptivas licencias para edificar.
La génesis de esta configuración se encuentra en la Resolución de la DGRN de 16 de mayo de 1996 [RJ 1996, 3950] en la que se hace constar que: «el piso o local de un edificio a construir es un objeto jurídico complejo y en proceso de transformación […]. El derecho que se adquiere por quien compra un piso o local en un edificio a construir tiene, pues, el carácter de un verdadero y actual derecho real, y nada obsta a su adquisición, y desde el momento de su celebración, en virtud de uno de los contratos traslativos del dominio si este se otorga en escritura pública (cfr. arts. 609 y 1462 CC)». La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo se ha atrevido puntualmente a seguir esta concepción (Sentencias de 18 de mayo de 1994 [RJ 1994, 4094] y de 14 de noviembre de 1997 [RJ 1997, 8123]) pero su jurisprudencia sigue anclada en la consideración del derecho del adquirente como un derecho de crédito.
Las conclusiones alcanzadas parten de la interpretación sociólogica del art. 3.1 CC ya que el Derecho no puede dar la espalda a la realidad social imperante. La concepción clásica del derecho de propiedad ha evolucionado y ha de considerarse como aprehensible el espacio en su vertiente tridimensional, pudiendo representarse idealmente los futuros inmuebles sin necesidad de que existan desde un punto de vista físico o material. La teoría del título y el modo admite una interpretación más flexible para evitar las disfunciones que afectan a la parte débil del contrato. Asimismo, es viable apuntalar la citada interpretación a través de reformas legislativas que palíen la débil situación de los adquirentes de inmuebles futuros sin abandonar nuestro sistema de transmisión de la propiedad, con antecedentes en esta línea como el RD 1867/1998, de 4 de septiembre, de reforma de determinados preceptos del Reglamento Hipotecario (pese a la posterior declaración de nulidad de parte de su contenido por la Sala 3ª del TS). Así, a través de estas consideraciones aportamos nuestro granito de arena para que se atribuya eficacia jurídico-real al derecho que desde el momento del otorgamiento de la correspondiente escritura pública (de permuta o compraventa) ostenta todo adquirente de un inmueble futuro.
