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12 de Septiembre de 2019

Indemnización al propietario afectado por la instalación del ascensor en la comunidad

En los últimos años hemos podido apreciar en nuestras ciudades cómo ha proliferado la instalación de ascensores en las comunidades de propietarios, muchos de ellos visibles en su trazado vértical incluso desde la propia calle. La particularidad de la propiedad horizontal y de toda nueva instalación en la misma siempre es motivo, cuanto menos, del lógico debate entre los diferentes comuneros. La casuística puede ser de lo más variopinto en este ámbito pero, habitualmente, la problemática que exponemos en el presente comentario suele focalizarse en edificios erigidos en la década de los años sesenta y setenta y en los cuales concurre el correlativo envejecimiento natural de los copropietarios, sin perjuicio de la existencia en la finca de personas incapacitadas físicamente de forma temporal o permanente.

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La diferente geometría del edificio y razones de carácter técnico vienen a coadyuvar en la determinación de la mejor ubicación para la instalación de los ascensores. Sin embargo, las dimensiones de las cabinas y sus mecanismos, conlleva la necesaria intromisión parcial, en mayor o menor medida, en los diferentes elementos privativos afectados por la trayectoria de la instalación. Como es lógico, a pesar de las bondades que implica para los copropietarios, tanto a nivel práctico como de posible revalorización económica de su vivienda, a nadie le gusta verse privado de parte de la misma y es aquí donde surgen las controversias a la hora de establecer la solución menos gravosa e invasiva.

El artículo 9.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que el propietario está obligado a consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o aprobadas conforme a los requerimientos de la citada Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados.

Ante la dificultad de conseguir un perfecto equilibrio entre los derechos contrapuestos de comunidad y copropietarios, después de varias resoluciones, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia de 10 de marzo de 2016, vino fijar doctrina jurisprudencial, la cual queda sintetizada en los siguientes puntos:

    1.    El Alto Tribunal remarcó que constituye un hecho incuestionable la posibilidad de actualizar las edificaciones de uso predominantemente residencial mediante la incorporación de nuevos servicios e instalaciones para hacer efectiva la accesibilidad y movilidad de los comuneros. En este punto se sigue la corriente anticipada en la jurisprucencia relativa a la instalación de aparatos de aire acondicionado habida cuenta de que no se puede obviar el progreso de la técnica, negando mayor confort y habitabilidad a los inmuebles.

    2.    Lo que se cuestiona es si la necesidad de instalación de ascensor que tienen los propietarios de viviendas es un derecho de la comunidad sin limitaciones, por el que, existiendo el quorum legal exigido, se pueda obligar a un copropietario a ceder parte de la propiedad de su local para la instalación del ascensor.

    3.    Para el Tribunal Supremo, la respuesta a la pregunta anterior es afirmativa, «pero con matices». Se ha de dar a partir de la ponderación de los bienes jurídicos protegidos: el del propietario a no ver alterado o perturbado su derecho de propiedad y el de la comunidad a instalar el ascensor, teniendo en cuenta el alcance de esa afección sobre el elemento privativo respecto a que pueda impedir o mermar sustancialmente su aprovechamiento. Esto es, se trata de apreciar si la afección va más allá de lo que constituye el verdadero contenido y alcance de la servidumbre como limitación o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, y no como una posible anulación de los derechos del predio sirviente que concibe una desaparición de la posibilidad del aprovechamiento que resulta a su favor en el artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal (Así queda también constancia en las sentencias del Tribunal Supremo de 15 de diciembre de 2010, 10 de octubre de 2011 y de 20 de julio de 2012).

    4.    La ocupación de un espacio privativo, en el que difícilmente concurriría el consentimiento del vecino afectado, no puede suponer una privación del derecho de propiedad al extremo de suponer una pérdida de habitabilidad y funcionalidad de su espacio privativo (sentencia del Alto Tribunal de 22 diciembre de 2010).

En cuanto a la indemnización a percibir por los propietarios afectados, lo aconsejable es que su cálculo y cuantificación venga avalada por el correspondiente dictamen técnico en el que quede patente la relación del valor del metro cuadrado afectado por la servidumbre en una finca de la misma zona y con idénticas características y la pérdida de utilidad del inmueble. En el supuesto de que las obras para instalar el ascensor afecten a otras estancias o instalaciones elementales de la vivienda (por ejemplo, cocina o cuarto de baño), la comunidad deberá hacer frente a los gastos que supongan las obras para rehacer la dependencia de que se trate para que vuelva a contar con la correcta funcionalidad.

Por otra parte, si la vivienda o local se encuentran arrendados provocará la reclamación por parte del arrendatario de la reducción proporcional de la renta y, por ende, este concepto ha de engrosar el montante indemnizatorio a percibir por el condómino.

La diferencia de posturas entre la indemnización solicitada por el copropietario afectado y la ofrecida por la comunidad desembocará necesariamente en el recurso a los Juzgados y Tribunales para dirimir la discrepancia. En este sentido, salvo en los casos en los que la disparidad de cifras sea abrumadora, la recomendación es valorar detenidamente la interposición de un procedimiento judicial por el alto coste que puede suponer en sus relaciones personales futuras con el resto de convecinos e intentar acercar todo lo posible posturas para lograr una solución negociada.

 

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