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Civil

16 de Febrero de 2017

Interpretación flexible de las mayorías en materia de Propiedad Horizontal

El TS dictó con fecha 16 de marzo del 2016 (RJ 2016\855) una interesante sentencia sobre la flexibilidad de las mayorías en materia de Propiedad Horizontal, para evitar la tan llamada “dictadura” de las unanimidades en las Juntas de Propietarios.

Asun Sola Pascual,
Abogada y colaboradora del Bufete de Chelo Sola Pascual


Mi preocupación es mayor a raíz de esta resolución, aunque pudiera ser difícil de comprender, dado que la casuística (que es ingente) puede ser un factor desequilibrante o de incertidumbre, según como se aplique la doctrina del TS al caso concreto, ya lo hagan las comunidades de propietarios en su ámbito de gestión o los tribunales de Justicia en el caso de conflicto judicial.

Veamos el recorrido procesal de la resolución del Alto Tribunal que vengo a comentar.

El propietario de un local de negocios, que pretende dedicarlo a un bar-restaurante, solicita la nulidad del acuerdo de la junta de propietarios, por el que no se le autoriza a realizar las obras proyectadas con la finalidad de instalar la necesaria instalación de tubos de extracción de humos.

La sentencia de primera instancia desestima la demanda. Centra su valoración sobre la segunda opción o alternativa planteada por el demandante para la realización de la obra. En este sentido, destaca que las diversas actuaciones realizadas en patio interior (instalación de aparatos de aire acondicionado, colocación de rejas, etc.) no son análogas a las que pretende realizar la parte actora, pues ninguna de ellas discurre y alcanza toda la extensión y altura del patio interior; y las tuberías existentes son comunitarias y no de uso privativo. Por lo que descarta que el acuerdo de la junta de propietarios, al denegar la autorización de la obra solicitada, haya incurrido en un trato desigual o discriminatorio respecto de las anteriores actuaciones autorizadas. También señala que dicho acuerdo es conforme a derecho, pues las licencias municipales para estas obras se conceden sin perjuicio de tercero y no vinculan a la necesaria autorización que deba otorgar la comunidad de propietarios en asuntos de su interés general, como es la afectación de elementos comunes.

El propietario demandante interpone recurso de apelación y la sentencia de la Audiencia lo estima en parte. Destaca que la solicitud del demandante aprovechando la estructura de la chimenea de la caldera del edificio, actualmente en desuso, debió ser aprobado por la comunidad de propietarios, pues es una solución técnica que no menoscaba la estructura, ni la estética del patio interior, y además no está prohibida la actividad proyectada como destino del local de negocio, tras su transformación en bar-restaurante.

Frente a la sentencia de apelación, la comunidad de propietarios interpone recurso de casación. Lo gana.

El TS fundamenta la ratio con el siguiente doctrina: el  artículo 12  LPH en relación con la regla primera del  artículo 17  LPH exige la unanimidad de la Junta de propietarios para adoptar acuerdos que impliquen una modificación de los elementos comunes, por constituir una modificación del título constitutivo.

Pero a su vez  considera que las exigencias normativas en materia de mayorías deben ser interpretadas de modo flexible cuando se trata de locales comerciales situados en edificios en régimen de propiedad horizontal.

Con esta máxima se pretende evitar que la aplicación rigurosa de la Ley de Propiedad Horizontal impida a los titulares y arrendatarios de locales de negocio explotar y mantener sus empresas o negocios sitos en edificios.

La reciente Jurisprudencia ha fijado como únicos límites a la citada autonomía de la voluntad, los recogidos en el  artículo 7.1  de la Ley de Propiedad Horizontal , esto es, que las obras en los locales genéricamente autorizadas en el Título no menoscaben o alteren la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración exterior o perjudique los derechos de otro propietario.

Y es aquí donde el TS al aplicar este puzle doctrinal al caso litigioso provoca una situación cuanto menos "torcida". Dice así: «aun teniendo en cuenta los razonamientos que se esgrimen en la sentencia recurrida a favor de la opción del demandante, que no afecta estéticamente al patio interior de la finca y no reporta coste alguno para el resto de los propietarios, lo cierto es que su realización comporta la constitución de una servidumbre sobre un elemento común que determina la exclusión de su uso por los restantes propietarios, perjudicándoles claramente su derecho, y las posibilidades de actuación futura a las que dicho elemento común, actualmente en desuso, pudiera servir en beneficio del conjunto de los propietarios del inmueble».

i reflexión es la siguiente:

    i)¿Cuál es el menoscabo o perjuicio para los restantes propietarios?. La obra, si se aprobase, constituiría una servidumbre forzosa, y efectivamente, pero al igual  que cuando se le priva una parte de superficie privativa a un propietario para instalar un ascensor.

    ii) ¿Qué hipotético uso se les despoja a los demás comuneros? Se debate una chimenea en un patio interior y en una estructura en desuso. La configuración de un edificio siempre es dinámica y viva, pero ello no le debe permitir a una comunidad blindar un desuso en aras de un futuro imprevisible.

La única consecuencia que conlleva la resolución de este contencioso por el TS para el propietario que demandó a la comunidad, es el posible cierre de su negocio. Es decir, precisamente lo que trata de frenar y aquietar la doctrina expuesta por el TS en el caso resuelto.


Asun Sola Pascual,
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