El Centro Directivo (CD) ha resuelto con fecha de 28 de noviembre de 2017 (BOE 14.12.2017) un recurso interpuesto por el Notario otorgante de una escritura de compraventa de inmueble con precio aplazado, contra la nota de calificación extendida por la Registradora de la Propiedad por la que suspendía su inscripción, debido a que la garantía por el precio que se aplazaba se había configurado entre las partes mediante un pacto de reserva de dominio sobre el inmueble.
El Centro Directivo se ocupa profusamente de la naturaleza del pacto de reserva de dominio, y rechaza los cuatro razonamientos de la Registradora que fundamentaron su nota de calificación:
1º La registradora argumentaba que, puesto que no se habría producido una translación dominical, no existe modificación de derecho real alguno que inscribir en el Registro, de conformidad con lo establecido en el artículo 2.1 de la Ley Hipotecaria (LH); además añade que el resultado material del pacto equivaldría al del pacto comisorio, vedado en derecho español, puesto que, en caso de impago de la cantidad aplazada, el vendedor recuperaría el pleno dominio sobre el inmueble sin liquidación y sin procedimiento público de fijación del precio.
El CD inadmite esta línea argumental remitiéndose al reconocimiento jurisprudencial del pacto de reserva de dominio (STS 12.03.1993) y a la posibilidad admitida también jurisprudencialmente de que la autonomía de la voluntad module el régimen adquisitivo de la propiedad (art. 609 CC), siempre que dicha voluntad no suponga una contravención de la ley, la moral o el orden público (STS 20.06.2000); y si bien es cierto que en presencia del pacto de reserva de dominio no se produce traslación dominical, también lo es que tal pacto genera unos efectos cuasi-reales (ius ad rem) que han de tener reflejo registral, tal y como la prohibición de disponer del dueño y el mejor derecho que asiste al comprador ante un embargo del inmueble por deudas del vendedor (STS 16.03.2007).
Con referencia a la identificación del pacto de reserva de dominio con el pacto comisorio, sería válida también la argumentación del CD, pues si bien este queda proscrito en defensa del deudor, el pacto de reserva de dominio resulta admisible, admisibilidad fruto de la diferente naturaleza jurídica de una y otra institución. Además, el pacto comisorio supone la apropiación directa por el acreedor del bien ofrecido en garantía por el acreedor, prohibida por el ordenamiento por la diferencia cuantitativa que puede existir entre la deuda y el importe del bien garante y por la ausencia de mecanismo de subasta que objetivice el valor de aquél, pudiéndose producir un enriquecimiento injusto para el acreedor. No obstante, (i) el pacto de reserva de dominio no implica la apropiación del bien garante, puesto que éste nunca salió del patrimonio del acreedor; y (ii) la valoración de dicho bien es el equivalente al precio de compraventa libremente convenido entre las partes, precio que ha sido aplazado e impagado; y si resultase el caso de que el comprador hubiese hecho entrega de alguna cantidad al vendedor, el reembolso de dicha cantidad habrá de ser acreditado como condición para la constancia registral de la titularidad del comprador, de conformidad con el art. 175.6º del Reglamento Hipotecario (RH).
2º La segunda objeción planteada por la Registradora consiste en que, a su criterio, el cumplimiento de la obligación de pago no puede condicionar la transmisión de dominio, puesto que el pago es un elemento esencial del contrato de compraventa y no es reducible a la categoría de condición suspensiva (distinción entre conditio factii y conditio iuris), por lo cuál no nos hallaríamos frente a una condición de la que dependa la consumación del negocio, sino ante una "modalización pactada de los efectos del negocio". No obstante, dicho razonamiento – de nítida factura – se rechaza por el CD en términos voluntaristas de origen jurisprudencial de protección al acreedor (STS 12.03.1993), y en la propia asunción de que la plenitud del efecto transmisivo puede ser suspeditado al pago total del precio (STS 24.07.2012).
3º El tercer argumento esgrimido por la registradora se refiere a la disponibilidad de medios expresamente previstos y regulados en el ordenamiento jurídico (art. 11 LH) que producen idéntico efecto, como la condición resolutoria establecida en el artículo 1.504 CC. En este punto, el CD hace referencia a su resolución DRGN de 12.05.2010 y recoge una ilustrativa doctrina sobre el carácter de numerus apertus de los derechos reales, que transcribimos en su integridad:
: «(…) como reiteradamente ha señalado este Centro Directivo, es indudable en nuestro Ordenamiento que el propietario puede disponer de sus bienes, y, por ende, constituir gravámenes sobre ellos, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes (artículo 348 del Código Civil). No sólo se permite la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. artículos 2.2.º de la Ley Hipotecaria y 7.º del Reglamento Hipotecario), sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos y, en concreto (cfr. artículos 647 del Código Civil y 11, 23 y 37 de la Ley Hipotecaria) sujetarlos a condición, término o modo. Pero es también cierto que esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia «erga omnes» de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico, etc. (cfr. Resoluciones de 5 de junio, 23 y 26 de octubre de 1987 y 4 de marzo de 1993, entre otras)».
Efectivamente, si bien la condición resolutoria y el pacto de reserva de dominio tienen la misma finalidad protectora del acreedor en caso de impago del precio aplazado, los efectos jurídicos pendente conditio de una y otra difieren esencialmente, pues mientras en el primer caso la traslación de dominio ha resultado plena, y por lo tanto el inmueble puede ser transmitido y embargado por deudas del comprador, en el segundo caso ni el comprador ni el vendedor pueden transmitir el inmueble, y la acción de los acreedores de cada uno de ellos está limitada a los propios derechos de aquellos. Por lo tanto, debe dejarse a la autonomía de la voluntad la regulación jurídica del negocio mientras esté pendiente de cumplimiento la condición – bien sea suspensiva o bien resolutoria – y no haya transcurrido el plazo para su cumplimiento.
4º Por último, el CD tampoco acepta el rechazo de la registradora a la inscripción fundamentado en el principio de especialidad de los registros de la propiedad, a causa de la indeterminación sobre el dominio que el pacto de reserva origina mientras la condición está pendiente de cumplimiento. No obstante, para el CD no existe problema alguno indeterminación dominical puesto que durante el periodo pendente conditio coexisten dos derechos contrapuestos pero complementarios, que agotan la plena titularidad del inmueble: la primera es actual y la segunda expectante o latente (ius ad rem), y transcurrido dicho período se producirá la consolidación del pleno dominio en favor de la parte que acredite debidamente que el resultado de la condición se produjo a su favor (RDGRN 12.05.2010).
Para concluir esta breve nota, debemos apuntar con carácter práctico la equivalencia del pacto de reserva de dominio y de la condición resolutoria en los ámbitos registral y concursal, y su diferencia sustancial en el ámbito tributario:
(A) En lo tocante al régimen registral es importante señalar el tratamiento equivalente de la condición resolutoria y el pacto de reserva de dominio impuesto por el artículo 175.6º RH, cuando, por efecto de cada uno de aquellos, el pleno dominio es reasignado al vendedor. En dichos casos, la inscripción procedente quedará condicionada al reembolso al comprador de las cantidades satisfechas.
La disposición registral citada se proyecta en el ámbito obligacional privado al impedir la compensación entre el necesario reembolso al comprador y la eventual cláusula penal que haya podido pactarse entre comprador y vendedor para el caso de que el primero no atendiese el pago aplazado. En este supuesto, el vendedor no queda exento de realizar el reembolso al comprador de las cantidades que pudiera haber satisfecho bajo la justificación de que habrían quedado compensadas automáticamente con el importe de la penalidad; sino que indeclinablemente habrá de reembolsarlas al comprador para que se produzca la inscripción registral de su derecho; ello sin perjuicio de que – posteriormente – pueda el vendedor reclamar la penalidad al comprador mediante un procedimiento declarativo, con plena sujeción a las normas sobre la materia, incluida la facultad de moderación judicial de la pena.
(B) En lo relativo al ámbito concursal, nada más procede señalar que tanto la condición resolutoria expresa como el pacto de reserva de dominio producen la calificación del crédito garantizado como especialmente privilegiado (art. 90.1.4º LC), con todas las consecuencias legalmente previstas.
(C) Finalmente, dentro de la esfera tributaria, conviene señalar dos importantes cuestiones. (i) si bien la consolidación del derecho de pleno dominio se produce en diferentes momentos, el ITP derivado de la transmisión de la titularidad se devengará, tanto en supuestos de condición resolutoria expresa como de pacto de reserva de dominio, en el momento de la transmisión del bien. (art. 2.3 RH, concordante con art. 75 de la Ley 37/1992 del IVA); y (ii) si bien la inscripción de la condición resolutoria queda sujeta a tributación de ITP (art. 7.3 Ley ITPAJD) o AJD (art. 73 RITPAJD), resulta mucho más dudoso que la constitución de un pacto de reserva de dominio quede sujeta a dicho impuesto. (art. 7 Ley ITPAJD y art. 31 de RITPAJD).
