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Civil

9 de Noviembre de 2010

La preferencia y la afección real de los créditos de las Comunidades de Propietarios

La actual situación de crisis económica también ha llegado a las Comunidades de vecinos. Si bien las estadísticas demuestran que lo último que deja de pagar el ciudadano en apuros económicos es su hipoteca no sucede lo mismo con las cuotas de la Comunidad de Propietarios donde aquel inmueble se ubica. Cantidades que en un principio pueden resultar afrontables pueden convertirse en una insufrible carga periódica cuando la pérdida de empleo o la mala marcha de un negocio aparecen de improviso en la vida del propietario.

Francisco Javier Cabello,
Abogado Senior de Adarve Abogados


Son muchas las Comunidades de propietarios que se han visto obligadas a demandar judicialmente esas contribuciones tan necesarias para el adecuado mantenimiento y sostenimiento del inmueble. La existencia de una solvencia asegurada del deudor por la propia titularidad del inmueble presenta en principio una perspectiva halagüeña para esta clase de pleito. Sin embargo, en este caso no dejan de existir numerosos inconvenientes en el iter procesal que la Comunidad, como legítima acreedora, tendrá que salvar.

El párrafo 2º del art. 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal (Ley 49/1960 de 21 de Julio establece que "Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso, y al año natural inmediatamente anterior tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los enumerados en los apartados 3, 4 y 5 de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el Estatuto de los Trabajadores."

El art. 1923Cc se refiere a la preferencia de ciertos créditos sobre determinados bienes inmuebles o derechos reales. Los créditos de los aptdos. 3, 4 y 5 del art. 1923Cc son los hipotecarios y refaccionarios anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, los anotados preventivamente en dicho Registro por mandamiento judicial y los refaccionarios no anotados ni inscritos. Por tanto el crédito de las Comunidades únicamente deja de ser preferente (siempre sobre el bien inmueble que pertenece a la comunidad) frente a los del Estado y los aseguradores, que aparecen en los aptdos. 1 y 2 de dicho precepto.

El párrafo antes citado contiene la denominada preferencia de crédito de la Comunidad de propietarios. Esta figura regula la relación entre la Comunidad y otros acreedores de su deudor:

La formulación de la preferencia de crédito resulta clara, no obstante ¿cómo se hace efectiva esta preferencia? Pues bien, sólo puede hacerse valer una vez que el crédito ha sido reconocido por Sentencia firme. Dicha resolución fija el "dies a quo" o  momento desde el que retrotraer la preferencia que se consagra en la ley, "parte vencida de la anualidad en curso y el año natural inmediatamente anterior" (a partir, eso sí, de su ejecución y la anotación en el Registro de la Propiedad, que es la institución que le da publicidad frente a terceros, del correspondiente embargo derivado de la condena al pago que recoja la misma). Dado el plazo medio de duración de la primera instancia de un procedimiento judicial (que las más de las veces excede el aquel a que se extiende la preferencia de crédito) y las posibilidades ordinarias de recurso, resulta evidente que hasta obtener dicha resolución pueden quedarse por el camino numerosas mensualidades que ya no podrán ser reclamadas con dicha preferencia sobre otros acreedores. Dichas cuotas se perderán para la Comunidad si el deudor no tiene otra solvencia sobre la que poder satisfacerlas que el inmueble que las ha generado.

Existe, sin embargo una forma de adelantar dicho "dies a quo" y no es otra que la anotación preventiva de embargo sobre la finca o, incluso, según cierta doctrina, con la anotación preventiva de la demanda entablada por la Comunidad contra el propietario deudor. Con ella se hace público frente a terceros el contencioso entre ambos y se deja ya inscrito en el Registro de la Propiedad el derecho de la Comunidad no solo a efectos de publicidad  "erga omnes" sino también de prioridad registral. Pero aún así, en el caso de que existan inscritos con anterioridad sobre la finca hipotecas o embargos cuyo lugar de prioridad para el cobro según el art. 9.1.E) LPH debe ser posterior al del crédito comunitario, es necesario hacer valer esta preferencia de crédito mediante la correspondiente tercería de mejor derecho siguiendo el procedimiento indicado en los art. 614 y ss LEC. Esto conlleva el inicio de un nuevo juicio ordinario contra el ejecutante de otro procedimiento, contra el ejecutado en el mismo o contra ambos (dependiendo de la actuación procesal de éstos frente a la demanda de tercería). Procedimiento que, amén de  la dilación de tiempo y esfuerzo económico que para el acreedor supone, puede terminar en una condena en costas para el acreedor si la tercería es desestimada (Art. 620.2º LEC). Teniendo en cuenta, que la cuantía de los procedimiento hipotecarios lo es por el importe de la total responsabilidad hipotecaria garantizada (que suele superar el valor del inmueble en cuestión) y que las costas se calculan en función de la cuantía, la posibilidad de una condena en costas supone un riesgo tan grande que suele vencer frente a la posibilidad de cobro de un crédito que en comparación y por su propio origen (cuotas para sufragar los gastos generales de la Comunidad a que pertenece dicho bien) puede ser más bien exiguo.

Con todo ello, cuando existen otros acreedores con créditos anotados o inscritos en el Registro de la Propiedad la preferencia de crédito que tan taxativamente regula la LPH ve  desvirtuados sus efectos en la práctica, ya que exige del acreedor una conducta procesal extremadamente diligente y un esfuerzo adicional para ver satisfechas sus legítimas expectativas de cobro del crédito con preferencia a otros acreedores.

Por su parte, el párrafo 31º del art. 9.1.E) LPH dispone que "El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y al año natural inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación."

Este párrafo contiene la afección real de las deudas a las Comunidades de Propietarios. Esta figura regula la relación entre la Comunidad y el adquirente del inmueble de su deudor (inmueble que forma parte de la Comunidad).

Esta afección tiene su efectos desde el momento en que el inmueble cambia de propietario por cualquier título, y el cómputo del tiempo a que la misma se extiende ("parte vencida de la anualidad en curso y el año natural inmediatamente anterior") deberá efectuarse desde dicha fecha que constituye por tanto su "dies a quo". Dicha afección real despliega sus efectos con independencia de que esté anotada o no en el Registro de la Propiedad, por mor de la inscripción del régimen de propiedad horizontal de la finca y la previsión de dicha afección en la ley (LPH)

Así pues, vemos como las reclamaciones de cantidad de las Comunidades de Propietarios por las deudas de los propietarios pertenecientes a la misma no  presentan una vía procesal sencilla a pesar de las previsiones legales establecidas con dicho objeto. Como siempre, la mejor prevención en este caso es el consejo profesional para que el legítimo acreedor encuentre el camino para satisfacer su crédito con el mínimo costo y tiempo y evitando la asunción de riesgos.


Francisco Javier Cabello,
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