Herramientas para el texto

Civil

24 de Septiembre de 2013

La reforma de la ejecución hipotecaria

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, “de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios” es fruto de la simbiosis de un Proyecto de Ley, para la protección a los deudores hipotecarios, y de una Iniciativa Legislativa Popular, para la instauración de la dación en pago.

Carmen Senés Motilla,
Catedrática de Derecho Procesal
Socia de Dictum


El mayor volumen de la reforma procesal afecta ya a las disposiciones generales de la ejecución forzosa, ya a las normas propias de la ejecución dineraria, en el bien entendido sentido de que, siendo la ejecución hipotecaria una ejecución especial, las disposiciones de aquella son aplicables en tanto no sean incompatibles con las especialidades que se establecen para ésta (art. 681.1 LEC). Los contenidos de la reforma son los siguientes:

Disposiciones generales sobre la ejecución forzosa

            a) Control ex officio de las cláusulas abusivas, que el juez ejecutor podrá apreciar al tiempo del despacho de la ejecución (art. 552.1 II LEC). Esta modificación sigue la jurisprudencia del TJUE, que en el contexto de diversos procedimientos ha reiterado el deber del juez que conoce de un litigio de apreciar el carácter abusivo de las cláusulas contractuales tan pronto como tenga datos de hecho y de Derecho al respecto, sin esperar a que el demandado lo haga valer, absteniéndose de su aplicación, salvo que el consumidor se oponga a ello [STJUE, Sala Cuarta, de 4 de junio de 2009 (Asunto C-243/08, Pannon GSM; STJUE, Sala Primera, de 14 de junio de 2012 (Asunto C-618/10, Banco Español de Crédito)].

            b) Nueva causa de oposición a la ejecución fundada en título extrajudicial, pudiendo hacer valer el ejecutado "que el título contenga cláusulas abusivas" (art. 557.1 LEC).

            La ejecución dineraria

            a) Establecimiento de un límite a la cuantía de las costas exigibles, que no podrá exceder el 5% de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva (art. 575.1 bis LEC).

            b) Medidas aplicables a la ejecución ordinaria que sigue a la ejecución hipotecaria sobre vivienda habitual del deudor (art. 579 LEC): por una parte, se establece la exoneración parcial de la deuda no satisfecha con la realización de la garantía hipotecaria, en los términos -condiciones y plazos- que se definen [art. 579.2 a) LEC]; y, por otra, se prevé la participación del deudor en la enajenación de la vivienda efectuada por el rematante o adjudicatario, en los diez años siguientes a la aprobación del remate o la adjudicación, mediante la condonación parcial de la deuda pendiente al tiempo de la enajenación, en un 50% neto de la plusvalía obtenida por el ejecutante -o cesionario- [art. 579.2 b) LEC].

            c) Modificación de la imputación de pagos en caso de ejecución con resultado insuficiente, mediante la postergación de los intereses moratorios (art. 564.3 LEC). 

            d) Establecimiento de medidas de incentivación a los postores, así, la minoración del depósito necesario para tomar parte en la subasta de bienes muebles, (art. 647.1.3º LEC), extensible también a los inmuebles mediante el RDL 7/2013 (art. 669.1 LEC); el incremento del contenido del anuncio de la subasta (art. 668 I LEC); el incremento de la publicidad de la subasta (art. 688 II LEC) y la ampliación del plazo para que el rematante haga efectiva la diferencia entre el depósito y el precio de remate (art. 670.1 LEC).

            e) Aprobación del remate en caso de subasta sin postores: la reforma tiene un doble contenido; por una parte, se incardina en la LEC el tratamiento diferenciado de la vivienda habitual en caso de subasta sin postor; y por otra, se eleva al 70% del valor de tasación el importe por el que el ejecutante puede adjudicarse en pago la vivienda habitual del ejecutado, salvo que la cantidad que se le deba por todos los conceptos sea inferior a dicho porcentaje, en cuyo caso la adjudicación podrá tener lugar por el 60% del valor de tasación (art. 671 LEC).

            Ejecución de la hipoteca inmobiliaria

            a) Establecimiento de un límite al valor de tasación a efectos del tipo de la subasta, "que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75 por cien del valor señalado en la tasación realizada conforme a las disposiciones de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario" (art. 682.2.1º LEC). El establecimiento de un límite no es absolutamente novedoso, por cuanto el RD 716/2009, de 24 de abril, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley reguladora del mercado hipotecario, estableció un límite al tipo de la subasta para los préstamos o créditos "elegibles", que no podrá ser inferior al 100% de valor de la tasación previa.

            b) Reclamación limitada a parte del capital o de los intereses pagaderos a plazos y cláusulas de vencimiento anticipado de deudas a plazos. En estos supuestos, la reclamación solo es viable si el deudor hubiere dejado de pagar tres plazos vencidos, o un número de cuotas cuyo importe sea equivalente a tres meses, y en ambos supuestos, este condicionamiento se haya hecho constar en la escritura de constitución del préstamo o crédito (art. 693.1-2 LEC).

            c) Facultad del deudor de liberar el bien. Se reduce, de cinco a tres años, el plazo que debe mediar entre la liberación del bien, mediante pago, por primera vez, y la segunda o ulterior liberación.

            d) Colaboración del deudor para la inspección del inmueble. Con el propósito de incentivar la concurrencia y participación de los postores a la subasta se dispone un incentivo al deudor para que facilite a los interesados la inspección de la vivienda, consistente en una posible reducción de la deuda hipotecaria de hasta el 2% del valor por el que el bien hubiera sido adjudicado (art. 691.2 LEC).

            e) El carácter abusivo de una cláusula contractual como motivo de oposición a la ejecución. Su introducción trae causa de la STUE, de 14 de marzo de 2013, aunque no excluye el control judicial de oficio sancionado en el marco de las disposiciones generales de la ejecución forzosa (ex art. 681.1. LEC).

             Disposiciones transitorias

            Controvertida es la conjugación del contenido de la reforma en los procesos ya pendientes a la entrada en vigor de la ley. En primer lugar, desorbitado es el ámbito de aplicación intertemporal de la ley, cuyo contenido "íntegro" será de aplicación a los procesos judiciales y extrajudiciales pendientes en los que no se hubiese ejecutado el lanzamiento (DT 1ª), y que ha servido para la aplicación retroactiva de requisitos coetáneos a la formalización de la garantía hipotecaria, comprometiendo gravemente la seguridad jurídica y el derecho a la tutela judicial efectiva (AJPI Barcelona, n.º 50, 5.6.2013). En segundo lugar, cuestionada es la extensión del límite de los intereses de demora a las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual con anterioridad a la entrada en vigor de la ley, a cuyo efecto la ley ha dispuesto un trámite para que el ejecutante "reajuste" los intereses liquidados por los que se solicita el despacho de la ejecución (DT 2ª). La aplicación de esta disposición ha suscitado el debate sobre si el reajuste de intereses es contrario a la Directiva comunitaria sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores por impedir al juez la declaración de nulidad y consiguiente inaplicación de intereses abusivos (AJPIeI Marchena, n.º 2, 16.8.2013). Sea cual fuere la interpretación que se estime abonada, lo cierto es que la controversia sobre la ejecución hipotecaria en el sistema procesal español vuelve a depender del Tribunal de Luxemburgo.


Carmen Senés Motilla,
Número de artículos del autor 1
Posicionamiento en el ranking de contenidos 1323

Vote:
|| || || || |
Resultado:
367 votos
  • Comparte esta noticia en yahoo
  • Comparte esta noticia en technorati
  • Comparte esta noticia en digg
  • Comparte esta noticia en delicius
  • Comparte esta noticia en meneame
  • Comparte esta noticia en linkedin

Te recomendamos

Publique sus contenidos

Comparta opiniones, artículos y sentencias de actualidad con el resto de los profesionales del sector

publicar | ¿Estás registrado?| Registrate

Accesos adicionales:

© Editorial Aranzadi

Utilizamos cookies propias y de terceros para mejorar nuestros servicios y poder ofrecerle las mejores opciones mediante el análisis de la navegación. Si continúa navegando, consideramos que acepta su uso. Para más información pulse aquí.   Aceptar

.