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9 de Mayo de 2019

Las cinco cláusulas nulas más frecuentes en los contratos de arrendamiento de vivienda

La dilatada experiencia con la que contamos en el sector inmobiliario nos legitima para estar en disposición de compartir con nuestros lectores las cláusulas que con mayor asiduidad incorporan los arrendadores a los contratos de arrendamientos de viviendas a pesar de la abusividad de las mismas. Los artículos que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reserva para los arrendamientos de vivienda son imperativos (de obligada observación por las partes), entendiendo como nulas y, por tanto, por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario la normativa de aplicación.

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La intención que nos mueve a escribir el presente artículo no es otra que llamar la atención a los futuros arrendatarios de viviendas para que, con carácter previo a la firma del contrato, puedan detectar qué estipulaciones son abusivas e intenten negociar con el propietario del inmueble su supresión. De plantearse un litigio con la finalidad de declarar la nulidad de una o varias cláusulas, lo cierto es que es previsible un resultado favorable al arrendatario. Sin embargo, son escasos los pleitos que finalmente se interponen por el importante coste de tiempo y dinero que ello supone. De ahí la prevención que queremos poner de manifiesto en estas líneas.

La práctica diaria en Tuabogadoinmobiliario.com nos ha suministrado unos datos porcentuales sobre las cláusulas abusivas que con mayor frecuencia incorporan los arrendadores a los contratos de arrendamiento de vivienda y que mayoritariamente se corresponden con las siguientes:

    1.    Transferencia de responsabilidad al arrendatario respecto a los gastos de conservación de la vivienda. El art. 21 LAU regula la obligación del arrendador de efectuar todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad para el uso convenido, sin derecho a elevar la renta por ello. Por consiguiente, será nula la cláusula que pretenda que sea el arrendatario el que haga frente a los gastos de conservación con la única excepción de los deterioros imputables al propio arrendatario.

    2.    Libre acceso del arrendador a la vivienda arrendada. Es frecuente que el dueño de la finca quiera reservarse el derecho a acceder libremente a la misma con la excusa de examinar que se está dando fiel cumplimiento al contrato. La negativa a la aceptación de esta estipulación debe ampararse en el derecho fundamental a la inviolabilidad del domicilio recogido en el art. 18.2 de la Constitución que debe respetar el arrendador.

    3.    Cláusulas que penalizan económicamente al arrendatario si no permanece en la vivienda al menos un año. El establecimiento de un plazo de obligado cumplimiento al arrendatario no está permitido legalmente a diferencia de lo que sucede en los contratos de arrendamiento de local de negocio donde prima la libertad de pactos entre las partes. En el caso de viviendas, el art. 11 LAU concede derecho al arrendatario para desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, comunicando esta circunstancia al arrendador con un mes de antelación. En ese caso, siempre y cuando se hubiera pactado contractualmente, el propietario tendrá derecho a percibir una indemnización consistente en un mes de la renta vigente por cada año que reste por cumplir. Por consiguiente, en todo caso, la indemnización aparece tasada legalmente.

    4.    Denegación de la posibilidad de extender la duración del contrato al plazo de prórroga legal regulado en la LAU. Con frecuencia los arrendadores pretenden que el contrato quede extinguido una vez transcurrida la primera anualidad, vetando al arrendatario su derecho a extender la duración del arriendo hasta cinco años (siete años si el arrendador es una persona jurídica), según la última reforma de la LAU operada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler.

    5.    Exigir el pago de rentas por adelantado. El art. 17.2 LAU recoge la prohibición expresa de que el arrendador pueda exigir el pago de más de una mensualidad de renta. Toda disposición que no se acomode a esta fórmula es nula.

A la vista de todo lo anterior y atendiendo al dicho popular de que «es mejor prevenir que curar», aconsejamos anticiparse y revisar con carácter previo a la firma del contrato de arrendamiento todas aquellas cláusulas que puedan resultar nulas. Una vez en vigor el contrato será antieconómico demandar al arrendador para que se declare la nulidad parcial del contrato.


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