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23 de Enero de 2013

Las hipotecas a tipo fijo

Cada vez con más frecuencia, las entidades bancarias tales como La Caixa, Bankinter, Sabadell o BBVA ofrecen hipotecas a tipo fijo a sus clientes. Estas hipotecas se caracterizan por no estar referenciadas a ningún índice, y porque el cliente paga en todas las liquidaciones el mismo tipo de interés.

Ricardo Queralt,
Consultor Senior y Coordinador del departamento de finanzas de Netvalue Forensic


La principal ventaja de las hipotecas a tipo fijo frente a las hipotecas a tipo variable, es que el cliente siempre pagará la misma cantidad en sus cuotas mensuales, y no se verá perjudicado con las subidas de los tipos de interés. Pero tampoco se verá beneficiado cuando se produzca un descenso de los tipos de interés.

La fórmula típica de las hipotecas en España es "Euribor + x%", es decir el Euribor más un diferencial variable que cada banco ajusta en función del comprador y de otros factores, como el riesgo de impago o la liquidez de la entidades. En estos momentos, el diferencial se sitúa en torno al 2-3%, mientras que hace poco menos de un año se otorgaban diferenciales en torno al 1%. Así, por ejemplo una persona que contrató una hipoteca hace 5 años, comenzó pagando un tipo de interés del 4,7% (valor del Euribor en diciembre de 2007) más un diferencial del 0,6% (5,3%), pero con el desplome de los tipos de interés, ahora mismo estaría pagando un tipo de interés del 0,544% más el diferencial del 0,6% (1,144%).

Si por el contrario se tratase de una hipoteca a tipo fijo al 3,5%, el cliente habría pagado en cada liquidación el 3,5% sobre el importe de la deuda independientemente de si los tipos de interés subían o bajaban. Así, si el Euribor volviera situarse al 4,7%, el cliente de la hipoteca a tipo fijo seguiría pagando el 3,5% mientras que el que contrató la hipoteca a tipo variable volverá a pagar 5,3%.

También existe la posibilidad de contratar una hipoteca mixta, en la que se combinen ambos tipos de hipotecas. Durante los primeros años, será un hipoteca a tipo fijo en la que el cliente pagará siempre la misma cantidad, y en lo últimos años una hipoteca a tipo variable referenciada a algún tipo de interés más un diferencial.

No hay que confundir las hipotecas a tipo fijo con las hipotecas con techo y suelo, en las que existe un tipo de interés fijo máximo (techo) y mínimo (suelo) a pagar por el cliente. Pongamos un ejemplo para ver la diferencia, una hipoteca referenciada al Euribor con un diferencial del 1,5%, un tipo suelo del 3% y un tipo techo del 7%. Durante el tiempo que la suma del Euribor más el diferencial se mantenga por debajo del mínimo marcado por el suelo, 3%, el cliente deberá pagar en cada cuota el 3%. Cuando la suma de Euribor más el diferencial se mantenga entre el 3% y el 7%, el cliente pagará el resultado de sumar el tipo de interés más el diferencial. Y cuando esta suma sea superior al tipo máximo (7%) el cliente pagará en cada cuota el 7%.

Como se puede observar, en las hipotecas con suelo y techo el importe de las mensualidades variará en función de si la suma del diferencial más el tipo de interés ha alcanzado las barreras del tipo suelo o del tipo techo, o si se encuentra comprendida entre ambas. Pero por el contrario en las hipotecas a tipo fijo, el este importe será siempre el mismo.

Es por ello que las hipotecas a tipo fijo ofrecen al cliente la seguridad de conocer lo que pagará en cada cuota, pero éste no se verá beneficiado de las bajadas que puedan tener los índices de referencia, como el Euribor, el IRS, o el IRPH.  Para el banco estas hipotecas le ofrecen la ventaja de aumentar sus márgenes, mientras el tipo fijo de las hipotecas se mantenga por encima de la suma del índice de referencia más el diferencial. Pero la situación se invertirá cuando el tipo fijo sea inferior a la suma del diferencial más el índice de referencia. Además con las hipotecas a tipo fijo el banco no cuenta con el tiempo de ajuste existente entre el momento en el que descienden los tipos de interés y se produce la revisión de las hipotecas, ya que en muchos casos las hipotecas son revisadas de manera anual, por lo que el banco cuenta con un periodo de transición en el que la diferencia entre los tipos de interés en el mercado y el pagado en las hipotecas juega a su favor.

Hasta la década de los 90 las hipotecas a tipo fijo eran muy comunes en España, y en la actualidad se encuentran muy extendidas en el resto de Europa, en países como Francia, Alemania o Bélgica.


Ricardo Queralt,
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