Lexland Abogados obtiene una sentencia que obliga a un registrador a inscribir un contrato de arrendamiento sui generis

Como particularidad, no se trataba de un simple inmueble destinado a una actividad comercial, sino que se trataba de un contrato para el arriendo de una parte de una finca registral con especiales características, elevado a público en escritura pública, y sobre la cual el Sr. Registrador denegó la inscripcion de dicho contrato alegando las siguientes razones:

• Que al ser arrendador la comunidad de propietarios, ésta carece de personalidad jurídica (art. 11 RH), prohibiendo su inscripción al conculcar art. 20 LH (exigencia de inscripcion a favor del disponente)
• Que la finca estaba inscrita como titularidad Ob Rem vinculada a distintas parcelas segregadas, no siendo posible la enajenación, gravamen o disposición con independencia y separación de las fincas a que se vinculan (art. 396 Cc).
• Que se conculcaba el Principio de Especialidad, que exige para la inscripción de un derecho en el folio registral de una finca que recaiga sobre la totalidad de ella, siendo necesaria su segregación en otro caso (art. 8 LH y 47 RH)
• Que la superficie y linderos de la parte de finca arrendada no coincidían con la que consta en el Registro (art. 9 LH y 51 RH).
• Que, igualmente, tampoco constaba en el Registro declarada la "edificación central dos bares y piscina" que dice la escritura, por lo cual. faltaba el elemento del tracto sucesivo.

Dado que los argumentos legales esgrimidos por el Registrador no convencieron, se procedió a presentar Escrito de Alegaciones ante la Dirección General del Registro y el Notariado: a) la acreditación de la existencia o no de personalidad jurídica de la Comunidad de Propietarios, en conexión con la aportación en el propio título objeto de inscripción, el acuerdo por unanimidad de la Junta de Propietarios para la suscripción del contrato de arrendamiento; b) La no posibilidad de enajenación, gravamen o disposición de la finca inscrita como titularidad Ob Rem, en virtud del art. 396 del Código Civil, y en relación con la naturaleza obligacional del contrato a inscribir; c) la vulneración del Principio de Especialidad, en relación con la aplicación del art. 6.2 del referido RD 297/1996.

La DGRN desestimó el recurso aunque, no obstante, dio la razón a los planteamientos esgrimidos: no figuraba legalizado ningún libro de actas de la comunidad y además, de los datos obrantes en el título y en el Registro, no podía deducirse la correspondencia de los titulares registrales con los asistentes a la junta cuyos acuerdos adicionalmente no fueron adoptados por unanimidad; la suscripción de un contrato de arrendamiento es un acto de gestión, y no un acto de gravamen y disposición de elementos comunitarios (para lo cual se requeriría el consentimiento individualizado de los afectados, en el caso de los afectados, en el caso de la totalidad de los propietarios, además del acuerdo unánime o quasi unánime de la comunidad; se presentó un certificado en el que no constan identificación de los comparecientes, ni su correspondencia con los titulares registrales, ni el resultado de la votación es la unanimidad o la quasi unanimidad del acuerdo.; la flexibilidad del principio de especialidad que permite el Real Decreto 297/1996 resulta de los artículos 3.2 y 6.2 de la norma.

Debido a la desestimación del recurso interpuesto, se interpuso demanda de Juicio Verbal (art. 328.1º LH), resuelto por el Juzgado de 1ª Instancia nº  12 de Málaga dictando sentencia estimatoria de la demanda, por la cual dejaba sin efecto la resolución impugnada (de la DGRN) así como la calificación del Registrador obligando a inscribir la escritura de elevación a público del contrato de arrendamiento, todo ello con expresa condena en costa a la parte demandada:

• En cuanto a la personalidad jurídica de la comunidad propietarios, se desprende la legalización de los libros de actas de la comunidad por el propio Registro de la Propiedad, constando la indicación de los asistentes a la Junta, el número de villa o apartamento y las cuotas de participación, así como la adopción por unanimidad del acuerdo. Igualmente nos encontramos ante un acto de mera gestión por tratarse de un contrato de arrendamiento si bien de 14 años, atribuyendo el artículo 13.3 LPH competencia y debiendo valorarse que explícitamente, se adoptó el acuerdo unánime de apoderar al Presidente y Vicepresidente de la comunidad, para que de forma conjunta pactaran la ampliación del contrato de arrendamiento
• Añade a lo anterior que la comunidad autorizó a Presidente y Vicepresidente para que pactaran una ampliación del contrato de arrendamiento con un plazo máximo determinado, el 2025, a lo que se dio estricto cumplimiento, sin exigirse que ello debiera ser instrumentalizado en un contrato nuevo o con unas determinadas formalidades.
• Sobre la vulneración que se esgrime del principio de especialidad, al arrendarse sólo parte de la finca registral, se exige para la inscripción de un derecho en el folio registral de una finca, que recaiga sobre la totalidad de ella, siendo necesaria su segregación en otro caso, el Juez destaca la flexibilidad que permite el Real Decreto 297/1996, el cual faculta una descripción delimitada de la finca arrendada, sin precisar segregación, siempre que haya sido consignada por el notario en la escritura que constituya o eleve a documento público el arrendamiento, los datos precisos para su identificación y descripción y en su caso la cuota de propiedad que corresponda a la finca arrendada.
• Si fuera una división horizontal donde se ubicara y los gastos atribuyeran al arrendatario, bastaría que el edificio -bien en su conjunto o la totalidad de la finca- figurasen inscritos a nombre del arrendador y que la finca arrendada haya quedado suficientemente delimitada con expresión de su superficie, situación y linderos. Y esos requisitos sin duda están cumplidos a la vista del contrato de arrendamiento, y con una correcta y precisa descripción de los linderos respecto de las instalaciones objeto de arrendamiento.

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