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Civil

29 de Marzo de 2019

Luxemburgo resolverá finalmente sobre los gastos hipotecarios

  • Aclarará los diferentes criterios del Supremo y de la nueva Ley Hipotecaria
  • El juzgado nº 6 de Ceuta presentó el pasado viernes 15 una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la UE
  • Navas & Cusí considera que introducirá claridad en la "maraña" de criterios

El juzgado nº 6 de Ceuta presentó el pasado viernes una cuestión prejudicial ante el Tribunal de Justicia de la UE. Pregunta si el criterio para establecer los gastos de constitución de hipoteca establecidos por el Supremo son compatibles con la legislación y la jurisprudencia europea.

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"La pregunta es oportuna porque el Supremo ha establecido un criterio diferente a la trasposición española de la directiva hipotecaria", señala Juan Ignacio Navas, socio-director de Navas & Cusí, despacho especializado en derecho bancario y europeo. En efecto, la sentencia de 23 de enero de 2019 establecía el interés como criterio de imputación del gasto. Así, el registro es imputable al banco porque es la entidad financiera la beneficiada de registrar la hipoteca para poder ejecutar más fácilmente si fuera necesario.

En cambio, es el cliente el que debe de abonar los costes de la cancelación anticipada porque es el beneficiario de clausurar el préstamo antes de lo previsto, abonando menos intereses. En cuanto a la notaria y la gestoría, el Supremo considera que ambos son beneficiarios y que por lo tanto ambos deben de cubrir dichos gastos. Y, por último, en cuanto a la comisión de apertura, será legal siempre que sea transparente: figure en el TAE y en la ficha normalizada. "El Supremo sigue el criterio marcado por la directiva hipotecaria", señala Navas

Sin embargo, la nueva ley hipotecaria adjudica al banco la totalidad de los gastos de gestoría y notaría y al cliente los costes de tasación. En cuanto a la comisión de apertura, la nueva ley la permite siempre que sea única y aglutine estudio, tramitación y concesión.

"Los criterios no son los mismos, pero es que además, el Supremo se corrige a si mismo en su sentencia de 23 de diciembre de 2015 donde señaló que la totalidad de los gastos debían de correr a cargo del banco; y la directiva hipotecaria no dice nada del reparto de los gastos salvo la exigencia de transparencia; esta maraña de criterios resta seguridad jurídica al negocio hipotecario por lo que es clave la aclaración que haga Luxemburgo sobre el asunto", apunta el socio-director de navascusi.com.

De hecho, recientemente un juzgado gallego ha anulado una comisión de apertura por "falta de reciprocidad". En su opinión, no queda acreditado un servicio real y efectivo. Al fijarse mediante un porcentaje del préstamo, tampoco se acredita su proporcionalidad, añade. La Audiencia Provincial de Ourense acaba de confirmar la sentencia de primera instancia a la luz del fallo del Supremo de pasado mes de enero. "El Supremo reclamó transparencia en la comisión de apertura, no reciprocidad, ni proporcionalidad ni correspondencia con un gasto real y efectivo; tampoco lo exige la nueva ley hipotecaria", señala Navas.

En opinión del experto, el ‘caso gallego' es un ejemplo más de la "maraña de criterios jurídicos" en torno a los gastos de constitución de hipoteca. "Por eso la sentencia de Luxemburgo será clave para establecer una mayor seguridad jurídica", insiste el socio-director de navascusi.com

La sentencia no se conocerá hasta dentro de un año aproximadamente, siguiendo los plazos habituales del Tribunal de Justicia de la Unión Europea. "No obstante, dentro de algunos meses ya dispondremos del criterio del Abogado General que dará pistas sobre el sentido del fallo de Luxemburgo", apunta Navas. "Cuanto antes resuelva, menos incertidumbre", concluye

Puedes ver aquí el texto de la directiva hipotecaria

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