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30 de Agosto de 2018

Nuevo mecanismo para la recepción parcial de las obras de urbanización en la Comunidad de Madrid

La nueva legislación aprobada por el Pleno de la Asamblea de Madrid, en la sesión celebrada el día 19 de abril de 2018, por la que se aprueba la Ley de Modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (en adelante, “LSCM”), para la regulación de los desarrollos urbanísticos a través de fases o unidades funcionales, debería permitir desbloquear la situación de paralización en la que se encuentran algunos de los desarrollos urbanísticos de la Comunidad de Madrid.

Cristina de Andrés Blanco,
Asociada del área de Real Estate
Jones Day


La nueva legislación aprobada por el Pleno de la Asamblea de Madrid, en la sesión celebrada el día 19 de abril de 2018, por la que se aprueba la Ley de Modificación de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (en adelante, "LSCM"), para la regulación de los desarrollos urbanísticos a través de fases o unidades funcionales, debería permitir desbloquear la situación de paralización en la que se encuentran algunos de los desarrollos urbanísticos de la Comunidad de Madrid.

Conforme a lo dispuesto en el nuevo apartado 3) del artículo 99 de la LSCM, en aquellos desarrollos urbanísticos que no tuvieran previsto en su planeamiento ni en su Proyecto de Urbanización su ejecución por fases o unidades, podrán mediante un nuevo procedimiento que no implica modificación del planeamiento, activar un nuevo mecanismo, solicitando la recepción de las obras de urbanización. Para ello, los propietarios del ámbito afectado deberán suscribir con el correspondiente Ayuntamiento, un convenio urbanístico de gestión que justifique técnicamente la prestación de forma autónoma de los servicios públicos de las fases y/o subfases y unidades funcionales independientes en las que se pueda dividir el ámbito y los plazos para su conclusión.

A tal efecto, será necesario que los Servicios Técnicos y Jurídicos de los Ayuntamientos tengan las herramientas suficientes para la redacción, negociación y aprobación de los preceptivos convenios urbanísticos de gestión.

Artículo 135 LSCM

En este sentido, la LSCM dispone en el nuevo apartado 7) del artículo 135, que deberán de delimitarse las fases y unidades funcionales independientes que sean susceptibles de ser entregadas al uso o servicio público de forma autónoma e independiente del resto de unidades o fases y con ello, se puedan recepcionar parcialmente las obras de urbanización por los Ayuntamientos.

Por tanto, en aquellas parcelas urbanísticas que se encuentren en esas fases o unidades podrán ser objeto de tramitación las licencias urbanísticas tanto de obras como de primera ocupación, tal y como se ha dispuesto en las Disposición Transitoria Primera y segunda de la Ley 4/2018 de modificación de la LSCM.

Este asunto, resulta de gran interés, no sólo para los promotores sino también para los propietarios y cooperativistas de futuras viviendas que ven como su suelo, habiéndose urbanizado en más de un noventa por ciento y contando con todos los servicios necesarios para funcionar de forma autónoma e independiente, no pueden construir; o bien las viviendas construidas no pueden habitarlas, en tanto en cuanto no se complete la urbanización de todo el ámbito y esta no sea recepcionada por el Ayuntamiento correspondiente.

En ámbitos como el de Valdebebas, que es uno de los últimos ámbitos con más de diez millones de metros cuadrados en una sola unidad de ejecución y de urbanización y que probablemente será la mayor reparcelación que se va a realizar en Europa, con más de 15.000 propietarios afectados, ocurre esta situación.

Las parcelas resultantes de conformidad con el proyecto de reparcelación, con planeamiento aplicable y urbanizadas, se encuentran sin embargo bloqueadas administrativamente por no permitir la legislación urbanística su ocupación y funcionamiento hasta que la urbanización de todo el ámbito esté completa.

Un nuevo mecanismo de desbloqueo

De hecho, dado que los tribunales de justicia han anulado muchas de las licencias de primera ocupación concedidas por los Ayuntamientos en situaciones similares, muchos Ayuntamientos han decidido suspender la tramitación de licencias para intentar evitar futuras responsabilidades, perjudicando de esta forma a los propietarios afectados.

Pues bien, con la nueva modificación introducida en la LSCM, se regula un nuevo mecanismo de desbloqueo que ya estaba contemplado en el Reglamento de Gestión Urbanística del año 1978 (Decreto 3288/1978, de 25 de agosto) y que sin embargo, la LSCM no preveía aunque si lo regulaban los instrumentos de desarrollo de planeamiento. De esta forma, si se puede justificar técnicamente que la unidades, manzanas y parcelas delimitadas en cada fase o etapa, son viables urbanísticamente y capaces de prestar el uso al que van destinadas, permitiendo a su vez la prestación de los servicios públicos de forma autónoma e independiente, dichas unidades podrán ser recepcionadas parcialmente por los Ayuntamientos y en consecuencia, otorgar las correspondientes licencias que permitan la ocupación y utilización de la vivienda.

Ahora lo que queda es que los Ayuntamientos de la Comunidad de Madrid y los promotores y propietarios afectados por esta situación lleguen a un entendimiento que permita la delimitación de unidades o fases para su urbanización y su recepción.

Por otro lado, el legislador se ha olvidado de introducir expresamente la exclusión de suspensión de licencias en estas unidades funcionales independientes por aprobación de nuevos instrumentos reparcelatorios que sean de aplicación, en su caso, lo que puede llevar a situaciones de bloqueo legal al tener que paralizar el proceso de desarrollo edificatorio hasta tanto no se alcance la firmeza en vía administrativa de la aprobación del instrumento reparcelatorio del ámbito.

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Cristina de Andrés Blanco,
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