Quien esto escribe, con fecha 8 de Junio de 2012 publicó en este mismo foro un artículo sobre la regulación legal de las obras de accesibilidad en las comunidades de propietarios y haciendo buena la cita atribuida a Von Kirchner en la que decía que: “ Una palabra del legislador vuelve inútiles bibliotecas enteras”, la ley 8/2013 ha modificado completamente la regulación anterior y, pese lo deficiente de su redacción, podríamos sacar las siguientes conclusiones de la literalidad de los Art. 10.1,b) y Art. 17.2 de la vigente LPH que son los que ahora vienen “malregulando” esta materia.
I.- ¿ Es necesario que la comunidad apruebe en asamblea la realización de obras de accesibilidad?
Según el Art. 10.1.b) no requiere de acuerdo previo de la junta aquellas obras que cumplan estos requisitos:
-
Que se trate de obras necesarias
para garantizar los ajustes razonables
en materia de accesibilidad universal; y en todo caso, las solicitadas por
propietarios de viviendas en las que vivan o trabajen o presten servicios
voluntarios discapacitados o mayores de
70 años.
De una interpretación literal cabe concluir que no resulta necesaria la concurrencia simultánea de ambos presupuestos. - Se exige, además, que el importe repercutido anual de su coste sea inferior a doce mensualidades de gastos comunes, una vez descontadas las subvenciones y ayudas públicas.
¿ Quiere esto decir que se cumple con este requisito cuantitativo cuando una obra se financia a 5 años y anualmente se paga menos del importe de doce mensualidades de cuotas ordinarias?
Del mismo modo que la Ley de contratos del Estado no permite el fraccionamiento en el tiempo del precio de la obra a fin de modificar los condicionantes y el procedimiento para su adjudicación, tampoco cabría admitirse en este caso. Entenderlo de otro modo supondría un auténtico fraude de ley. No es admisible que una obra cuyo coste total triplique la anualidad de cuotas ordinarias pueda ser aprobado al amparo del 10.1,b) con la burda maniobra de financiar o distribuir su pago entre varios ejercicios de manera que en ninguno de ellos se supere el importe de la anualidad.
II.- ¿Cómo se aprueba el pago de las obras al amparo del Art. 10.1,b)?
Según el Art. 10.2, a) de la LPH, el importe de la derrama, su distribución y determinación de los términos de su abono habrán de ser aprobados en Junta.
De este precepto se desprende varias cuestiones:
- ¿ Hace falta algún tipo de
acuerdo para el pago de las obras cuando la comunidad cuenta con fondos y no
resulta necesaria la emisión de ninguna derrama?
Si tenemos en cuenta que la ley considera que estas obras tienen carácter obligatorio, puede perfectamente entenderse que, sin necesidad de acuerdo alguno de la junta, el presidente podría destinar el fondo comunitario al pago de dichas obras de accesibilidad, siempre que concurran los requisitos antes mencionados en el punto I anterior. -
¿Que ocurre si la comunidad no tiene fondos propios y hay que aprobar
una derrama? ¿ Que quórum requeriría
el acuerdo?
Entendemos que bastaría la mayoría simple de propietarios y cuotas a que se hace referencia en el Art. 17.7 LPH. Cuestión distinta es cuando se pretende que este concreto gasto se distribuya de forma diferente, ya que la modificación de coeficientes o de sistema de reparto requeriría la unanimidad.
III.- ¿ Qué puede hacer el solicitante de unas obras en las que concurren los referidos requisitos del Art. 10.1, b) si luego la comunidad no aprueba por mayoría simple la emisión de la derrama necesaria para el pago de las obras?
Para algunos autores, no serían impugnables los acuerdos de carácter negativo, conforme a lo dispuesto en el Art. 18 de la LPH. No obstante, en aquellos casos en que la desestimación de la propuesta de acuerdo incurre en abuso de derecho, sí puede el Juzgador estimar su impugnación y dar por aprobado el acuerdo que no fue adoptado en asamblea. (Navarra (23 de noviembre de 2001, Segovia (20 de diciembre de 2001) y Barcelona ( 11 de diciembre de 2007), entre otras).
IV.- ¿ Que tipo de acuerdo comunitario es necesario cuando no concurren los requisitos del Art. 10.1,b) establecidos en el apartado I anterior?
Según el Art. 17.2, LPH haría falta el previo acuerdo de la junta por mayoría del total de propietarios y cuotas de la comunidad (mayoría absoluta). Cabe entender que esta mayoría absoluta puede obtenerse si en asamblea hay mayoría simple de asistentes y representados y posteriormente se alcanza la mayoría absoluta con la suma de los votos de los ausentes que no presenten su discrepancia en 30 días. ( Art. 17.8). No sería necesaria, por tanto, la obtención de mayoría absoluta en la propia asamblea.
V.- ¿ Quienes quedan obligados al pago de las obras?
Tanto en el supuesto de que el acuerdo se acordase por mayoría absoluta de propietarios y cuotas conforme al Art. 17.2 LPH, como en el supuesto de que se realizase sin previa aprobación de la junta conforme al Art. 10.1,b), quedan obligados al pago todos los propietarios sin distinción, si bien en este último caso los propietarios disidentes no estarían obligados a un pago anual superior al importe anual de sus cuotas ordinarias, siendo el posible exceso de cargo de los propietarios solicitantes.
Espero que estas notas ayuden a clarificar una materia que lamentablemente acaba de ser modificada desde la más absoluta ineficiencia, y en la que solo el tiempo dirá si estas consideraciones son finalmente aceptadas por la jurisprudencia mayoritaria. En definitiva: ¡Nos queda inseguridad jurídica para rato!
