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27 de Mayo de 2019

Paralización de las obras. ¿Puedo resolver el contrato de compraventa y recuperar las cantidades entregadas a la promotora?

En ocasiones anteriores hemos abordado la problemática que envuelve al retraso en la entrega en el contrato de compraventa de viviendas sobre plano o en fase de construcción y la posible resolución o indemnización aparejada al citado retraso.

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Como resumen de lo analizado en artículos precedentes rememoremos que el Tribunal Supremo tiene establecido que el simple retraso no tiene efectos resolutorios si no se frustra el fin práctico o finalidad económica del contrato. Por ende, no todo incumplimiento del plazo de entrega por parte de la promotora inmobiliaria conlleva necesariamente la resolución del contrato de compraventa sino que se requiere que el incumplimiento sea «grave» y «esencial».

En este artículo nos vamos a ocupar de una casuística menos abundante en la práctica pero sobre la que se debe tener constancia de cómo actuar de hallarnos ante una situación similar. Nos referimos al supuesto en el que una vez suscrito el contrato de compraventa con el promotor, las obras se paralizan por causa imputable al mismo, siendo patente y evidente que no se va a poder finalizar la construcción en el plazo estipulado contractualmente. Recordemos que la fijación del plazo en el contrato de compraventa es preceptiva según se hace constar en el artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas: "En el caso de que la vivienda o las zonas comunes o elementos accesorios no se encuentren totalmente edificados se hará constar con toda claridad la fecha de entrega y la fase en que en cada momento se encuentra la edificación"

La pregunta que surge al comprador que ha entregado al promotor una importante cantidad de dinero a cuenta es si para poder resolver el contrato de compraventa y recuperar su dinero tiene que esperar a que se supere la fecha de entrega establecida o si tiene alguna posibilidad de llevar a cabo estas actuaciones con anterioridad, durante la paralización de las obras.

Para resolver la cuestión que planteamos debemos recurrir a la doctrina jurisprudencial fijada por el Tribunal Supremo en sus sentencias de 26 de febrero y 18 de julio de 2013, acuñando la teoría del incumplimiento resolutorio previsible o anticipado. Es muy elocuente para entender esta doctrina la segunda de las resoluciones señaladas la cual versa sobre la adquisición sobre plano por parte de una sociedad de cuatro apartamentos turísticos a una promotora inmobiliaria. Los referidos contratos se firmaron el día 21 de septiembre de 2005, estableciéndose la obligación para la entidad vendedora de finalizar la obra en el plazo máximo de 24 meses desde el inicio de la construcción. Las obras comenzaron el 13 de enero de 2006 pero posteriormente quedaron paralizadas por Decreto de la Alcaldía durante más de un año, finalizándose definitivamente el 6 de julio de 2009. El motivo de la paralización se debió a la sustanciación de un litigio entre la promotora y el Ayuntamiento en relación al error existente respecto a la edificabilidad permitida en la licencia de obras concedida el cual concluyó con la anulación de la licencia inicial al quedar acreditado que la promotora inmobiliaria incurrió en irregularidades urbanísticas en su proyecto de ejecución de obras.

En ese ínterin y después de seis meses de paralización de las obras, en abril de 2007, la entidad compradora remite a la promotora un requerimiento notarial a fin de resolver los contratos de compraventa y obtener la devolución de las cantidades entregadas hasta esa fecha. Dicho requerimiento no fue aceptado por la vendedora y tres meses más tarde la compradora interpuso demanda con idéntica petición cuando todavía seguía paralizada la construcción. A lo largo del procedimiento la promotora se opuso a las pretensiones de la contraparte argumentando que no cabía resolver los contratos de compraventa habida cuenta de que el plazo de entrega no se había configurado como esencial, que la promotora tenía firme voluntad de cumplir los contratos y que quien realmente había incumplido era la compradora al no haber efectuado gestión alguna tendente a obtener financiación para consumar la adquisición.

Sentado lo anterior, el Tribunal Supremo concluyó que, el hecho de que cuando se produjo el requerimiento resolutorio y se interpuso la demanda no hubiera vencido el plazo de entrega de las viviendas vendidas sobre plano no excluye la existencia de un incumplimiento apto para fundar la resolución del contrato.

Considera el Alto Tribunal que las circunstancias existentes cuando se interpuso la demanda (paralización de la obra durante varios meses y existencia de una sentencia judicial que anulaba la licencia de obras) determinaban con absoluta seguridad que la obra no sólo no se terminaría en la fecha pactada sino que existía duda sobre si podría llegar a finalizarse.

Así las cosas, el Tribunal Supremo resuelve atendiendo a la doctrina denominada del incumplimiento previsible o anticipado (lo que en la terminología anglosajona utilizada en los textos de los movimientos unificadores del Derecho se ha denominado «anticipatory non- performance»), considerando que la paralización en ese contexto tiene trascendencia resolutoria al igual que si fuera un incumplimiento actual, facultándose al contratante cumplidor a resolver cuando antes del vencimiento del plazo contractual resulta patente que el deudor incurrirá en un incumplimiento esencial.

Una buena conclusión del marco analizado lo establece la sentencia del Tribunal Supremo de 26 de febrero de 2003, antes citada, reseñando literalmente: En el caso de que las obligaciones recíprocas o las identificadas por las partes como resolutorias tengan señalado término para su ejecución, como regla no puede afirmase el incumplimiento hasta que no haya transcurrido el tiempo fijado. Pero en ocasiones, entre ellas cuando es evidente que el obligado incumplirá de forma esencial porque existe certidumbre objetiva de que el obligado no va a cumplir porque no quiere y así lo ha declarado o, como acontece en el supuesto de autos, porque, además de por otros factores, por razones cronológicas la promotora no podía acabar la obra -paralizada en aquella fecha- y entregar las viviendas en el plazo fijado en el contrato no es preciso esperar a que llegue este para instar la resolución manteniendo, con los costes de toda índole que ello conlleva, la vigencia del contrato.

Por consiguiente, todo aquel comprador que se encuentre con una situación de paralización de las obras imputable a la empresa promotora podrá solicitar la resolución del contrato de compraventa y la devolución de las cantidades entregadas a cuenta siempre y cuando tenga la certeza absoluta de que la vendedora va a incumplir de manera esencial su obligación de entrega. En este sentido aconsejamos valerse de los correspondientes informes técnicos para acreditar la viabilidad de la pretensión pues la interposición de una demanda en un momento inadecuado puede finalizar con una sentencia desestimatoria que incluya una importante condena en costas, viéndose diezmada la capacidad económica del comprador para afrontar la futura compra de una vivienda.


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