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1 de Marzo de 2019

¿Puede el comprador de una vivienda en construcción resolver el contrato si no obtiene financiación?

Un tema recurrente durante la reciente crisis económica ha sido la imposibilidad de los compradores de viviendas para obtener financiación al momento de otorgar la escritura de compraventa por haber cambiado drásticamente las condiciones de su economía doméstica en relación al tiempo de firmar el contrato privado con la promotora inmobiliaria.

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En efecto, en pleno boom inmobiliario y de bonanza económica, multitud de personas se lanzaron a comprar inmuebles aun cuando los precios habían aumentado considerablemente. Como sabemos, hasta que se entrega la vivienda en cuestión, el comprador debe satisfacer una serie de cantidades a cuenta y es con la firma de la escritura pública de compraventa cuando se suele solicitar a una entidad bancaria el correspondiente préstamo con garantía hipotecaria. Durante ese paréntesis de tiempo, por diferentes avatares, la solvencia de los compradores ha podido empeorar sustancialmente, no pudiendo en ese caso afrontar la adquisición del inmueble. ¿Qué sucede en ese caso? ¿Se les permite desvincularse si acreditan su insolvencia y la concurrencia de circunstancias excepcionales?

Para resolver estas cuestiones hay que acudir a las sentencias de nuestros Juzgados y Tribunales, con el fin de verificar cuál es el criterio seguido en la materia. Los casos resueltos se basan en pretensiones de compradores que recurren a lo que en Derecho se conoce como cláusula rebus sic stantibus que no es otra cosa que fundamentar la resolución del vínculo contractual alegando la existencia de una alteración sobrevenida de la situación existente al tiempo de celebrarse el contrato privado cuando dicha alteración es muy acusada y aumenta extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acaba frustrando el fin del negocio.

Bajo esta premisa, lo cierto es que la jurisprudencia en general viene siendo muy cautelosa en la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, especialmente en contratos de tracto único como es el de compraventa, rechazándose de manera sistemática, salvo excepciones, las resoluciones contractuales cuya causa aparece amparada en dificultades económicas, como puede comprobarse en la sentencia de la Sala 1ª del Tribunal Supremo de 13 de julio de 2017 (sentencia 447/2017).

La crisis económica por sí sola no permite a un comprador resolver el contrato ya que, como sostiene el Tribunal Supremo en sentencia de 17 de enero de 2013 (sentencia 820/2012), se estarían favoreciendo incumplimientos oportunistas y generando un manifiesto desequilibrio al vendedor. Ni siquiera el fallecimiento de un familiar que afecte directamente a la financiación a obtener se ha contemplado como suficiente para entender que ha existido una alteración sobrevenida de las circunstancias en relación con las existentes al tiempo de celebrarse el contrato. De hecho, el Tribunal Supremo, en su sentencia de 19 de mayo de 2015 (sentencia 266/2015) ha venido a manifestar que se trata de una situación «previsible» por máximas de experiencia, siendo habitual en compraventas con precio aplazado contratar un seguro que cubra dicha eventualidad.

No obstante, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus no queda descartada en todos los supuestos sino que se debe ponderar la concurrencia de otros factores, como por ejemplo: que el destino de la casa sea el de vivienda habitual de los adquirentes o bien que se trate de una segunda residencia o de una compra especulativa antes o después de otorgar la escritura pública de compraventa; la asunción del riesgo que se haya recogido en el contrato en relación con la obtención de la financiación y la colaboración a la que se haya comprometido el comprador; si el adquirente es un profesional del sector inmobiliario; la situación económica de la que gozaba el comprador al tiempo de suscribir el contrato y en el momento de tener que abonar la parte de precio pendiente cuyo importe pretendía financiar; el grado real de posibilidades de financiación con las que contaba; la valoración de las condiciones económicas impuestas por la entidad financiera así como las posibilidades de negociación con el vendedor. En definitiva, se trata de comparar minuciosamente la situación antes y después de la celebración del contrato así como de acreditar la imposibilidad de obtener financiación comprobando que se altere extraordinariamente el coste de la contraprestación para el comprador o se frustre el fin del contrato.

Como siempre, ante una situación similar, recomendamos la consulta a un profesional a fin de que le asesore sobre cuál es la mejor solución a su caso particular.

 

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