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Civil

30 de Agosto de 2016

¿Qué ocurre con las cantidades entregadas a cuenta de la vivienda futura cuando el promotor es insolvente?

El artículo Primero de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, establecía la obligación para los promotores de vivienda sobre plano, de depositar las cantidades recibidas a cuenta de la vivienda futura en una cuenta especial en una entidad financiera, y de suscribir una garantía. Esta norma ha sido derogada y trasladada a la Ley de Ordenación de la Edificación, manteniéndose en vigor la mencionada obligación del promotor.

Luis Jiménez-Asenjo Sotomayor,
socio de Bufete Giménez-Salinas

Víctor Ruiz Martínez,
Licenciado en Derecho


Una de las cuestiones más debatidas contemplada en las anteriores normas, es la interpretación del párrafo que establece que "para la apertura de estas cuentas o depósitos la entidad de crédito, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior".

Lo cierto es que hasta finales del año 2015 la jurisprudencia del Alto Tribunal y de las Audiencias Provinciales ha sido contradictoria en orden a hacer extensiva la responsabilidad del promotor a las entidades financieras que eran receptoras de las cantidades entregada a cuenta del precio del inmueble. No obstante, el 21 de diciembre de 2015, la Sala 1ª de lo Civil del Tribunal Supremo, mediante Sentencia nº 733/15, ha unificado esta dispersión doctrinal de forma expresa y contundente. Tal es así que el tenor literal de su Fundamento de Derecho Sexto es el siguiente:

SEXTO.- Conforme al art. 487.3 LEC procede casar la sentencia recurrida para en su lugar confirmar la de primera instancia y fijar como doctrina jurisprudencial la siguiente: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».

Esta doctrina ha estado refrendada por posteriores resoluciones del Tribunal Supremo, en concreto las de 9 y 17 de marzo de 2016, 8 de abril de 2016 y la más reciente de 1 de junio de 2016. Esta última resolución se pronuncia, además, sobre la condición de consumidor que debe tener el reclamante.

Básicamente las cuestiones más relevantes que se desprenden de la doctrina señalada por el Tribunal Supremo, y que tienen una especial incidencia en la responsabilidad de las entidades bancarias, son las siguientes:

  • La apertura de la cuenta especial es una obligación del promotor que se hace extensiva a la entidad bancaria, en tanto ella debe exigir la apertura de dicha cuenta. No obstante, aunque se proceda a la apertura de dicha cuenta, la entidad bancaria responderá por los eventuales ingresos que por dichos conceptos realicen los compradores en otras cuentas de las que sea titular el promotor en dicha entidad.
  • Resulta indiferente que el eventual préstamo hipotecario concedido al promotor haya sido concertado con otra entidad bancaria. Siempre responderá aquella en la que se realizaron los ingresos en concepto de precio a cuenta de los inmuebles.  
  • El Tribunal Supremo considera que la entidad bancaria responde por las cantidades ingresadas por los compradores en las cuentas abiertas por el promotor en su entidad sin limitación alguna. Rechaza por tanto la aplicación en estos supuestos del artículo 1827 del Código Civil.
  • El Alto Tribunal considera, como regla general, que recae sobre la entidad bancaria la obligación de fiscalizar los ingresos efectuados en las cuentas de los promotores. Considera que la entidad financiera debe prestar especial atención a determinados indicios de los que le cabe deducir que eventuales compradores podían efectuar ingresos a cuenta por adquisiciones de inmuebles, como por ejemplo:
    • Que detecte ingresos en los que se haya hecho constar en el concepto que se trata de un pago por la adquisición del inmueble.  
    • Que la promotora tuviera suscrito con la entidad bancaria algún préstamo hipotecario para la construcción.
    • Que el promotor hubiera abierto una cuenta especial.

Estos son los parámetros, sin perjuicio de cualquier otro, que deben alertar a la entidad financiera sobre la posibilidad de que puedan ser ingresadas en las cuentas de la promotora cantidades anticipadas por parte de personas consumidoras, en concepto de pago por la adquisición de inmuebles.

  • La entidad bancaria responderá por todas las cantidades ingresadas por los compradores en la cuenta del promotor, aunque no se haya formalizado a cargo de dicha entidad, de forma expresa, un aval por dichas cantidades y, tal y como ya hemos indicado anteriormente, aunque estando abierta una cuenta especial, el comprador haya efectuado el ingreso en otra cuenta abierta en la entidad. Ello es así porque considera que la obligación fiscalizadora de la entidad bancaria no tiene carácter contractual sino legal, en virtud de lo dispuesto en la normativa citada al inicio de este artículo.

¿En qué supuestos no debe responder la entidad bancaria? Básicamente, no responderá por los importes que no hayan sido ingresados en las cuentas abiertas en su entidad, incluso en el supuesto de que haya concedido un préstamo para la construcción al promotor.

La idea principal es que la entidad financiera está obligada a fiscalizar todas aquellas cantidades que entran en su esfera de control, esto es, que son ingresadas por terceros en cuentas abiertas por el promotor en su entidad. Así, a tenor del alcance de su responsabilidad, señalado por el Supremo, la entidad bancaria actúa, de facto, como entidad aseguradora.

Finalmente, destacar que cuando el adquirente que efectúa el ingreso para la adquisición del inmueble sea un profesional, y no un consumidor, no procede la aplicación de esta norma tuitiva.

Sobre esta cuestión se ha pronunciado la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 1 de junio de 2016 la cual confirma que, en la jurisprudencia de la Sala de lo Civil, es una constante la idea de que la interpretación de las distintas normas de la Ley 57/68 deben tener su punto de partida en su finalidad protectora o tuitiva de los compradores de viviendas con condición de consumidor. Por tanto, la norma analizada, así como los criterios jurisprudenciales señalados, no serán aplicables a los supuestos en los que sean profesionales del sector inmobiliario los que adquieran las viviendas para destinarlas a su comercialización, reventa o especulación.


Luis Jiménez-Asenjo Sotomayor,
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Víctor Ruiz Martínez,
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