Durante los peores años de la crisis, miles de personas pagaron elevadas cantidades por la compra de una vivienda sobre plano que jamás llegó a construirse y, lo que es más grave, se tuvieron que resignar a perder el dinero adelantado debido a que muchas promotoras se declararon insolventes.
Para evitar responsabilizarse, la banca esgrimió en su momento que "su papel era de tercero y ajeno a la relación entre comprador y vendedor", por lo que toda responsabilidad debía recaer sobre las promotoras. No obstante, el Tribunal Supremo rechazó este argumento al dictar una sentencia el 13 de enero de 2015 en la que señalaba que tienen "un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción", lo que les obliga a devolver el dinero adelantado por clientes a promotores.
Esta sentencia bebe de la Ley 57/1968 sobre recuperación de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, aprobada tras el caso ‘Nueva esperanza', que obligó a los bancos a tener avalada la cantidad entregada a cuenta para la vivienda, requisito que se ha incumplido en numerosas ocasiones (Artículo 1 Ley 57/1968):
Primera.- Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Segunda.- Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.
La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 13 enero 2015, Rec. 2300/2012, declara que "es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir". La Sentencia TS (Sala 1.ª) de 21 diciembre 2015, Rec. 2470/2012, fija la siguiente doctrina jurisprudencial: "En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".
La Sentencia TS (Sala Primera) de 12 septiembre 2016, Rec. 1933/2014, fija la siguiente doctrina: "las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional primera de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística".
En los casos en los que ya se haya resuelto el contrato con la promotora y no se haya podido obtener la reintegración de las cantidades, lo normal es que se pueda demandar directamente al banco, al igual que en aquellos casos en los que la promotora está en concurso de acreedores y se ha indicado la imposibilidad de finalización o entrega de la obra.
Sin embargo, es aconsejable demandar conjuntamente a la promotora y a la entidad de crédito en los casos en los que se ha producido un pequeño retraso en la entrega o iniciación de la vivienda o en los que el contrato de compraventa no se le atribuye al retraso trascendencia resolutoria de forma clara.
Es importante recalcar que no se puede reclamar judicialmente por la compraventa de cualquier tipo de inmueble; sólo por las destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial, lo que excluye a las Viviendas de Protección Oficial (VPO)
Para iniciar la reclamación hay que acreditar que había un compromiso de iniciación o entrega de la vivienda en un plazo determinado que ha sido incumplido por el promotor, que se han realizado ingresos en concepto de cantidades entregadas a cuenta en la cuenta corriente aperturada por la promotora en la entidad de crédito y que estas cantidades no están aseguradas.
Por último, la reclamación se puede realizar como máximo hasta octubre de 2020, teniendo en cuenta el plazo de prescripción de 15 años del código civil desde el momento en que se produce el incumplimiento de entrega por la promotora en relación con la reforma de octubre de 2015 que redujo ese plazo a 5 años. No obstante, hay casos excepcionales en los que la fecha límite puede variar. Por ello, siempre es aconsejable consultarlo con un despacho lo antes posible.
