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Civil

21 de Marzo de 2019

Reclamación a distintos copropietarios y prescripción de cuotas de comunidad

Dado la solidaridad existente entre los distintos copropietarios respecto del pago de las cuotas comunitarias, ( Cuestión ésta sobre la que ya publiqué un artículo en este mismo foro) son muchas las veces en las que la comunidad dirige inicialmente su reclamación contra sólo uno de los condóminos del inmueble a fin de simplificar el procedimiento.

José Luis Navarro Rosado,
Socio fundador de Intercala Asesores


Normalmente se consigue una resolución judicial favorable que posteriormente se ejecuta. La problemática se plantea cuando dicha ejecución no resulta eficaz y transcurridos algunos años, la comunidad decide intentar el cobro de esa deuda dirigiendo demanda contra los demás copropietarios del inmueble.

A) En primer lugar surge la duda de si es posible la reclamación sucesiva a distintos copropietarios o existe por el contrario algún tipo de excepción de cosa juzgada o preclusión del derecho de la comunidad. Se ha llegado incluso a considerar si en estos casos de reclamación sucesiva se estarían conculcando las reglas de la buena fe.

Parece jurisprudencialmente pacífico que la comunidad puede dirigir una nueva demanda contra otro copropietario del inmueble en caso de que no le resultase fructífera la inicialmente interpuesta contra otros. Así lo autoriza expresamente el Art. 1.144 del Código Civil, en el que se establece:

"El acreedor puede dirigirse contra cualquiera de los deudores solidarios o contra todos ellos simultáneamente. Las reclamaciones entabladas contra uno no serán obstáculo para las que posteriormente se dirijan contra los demás, mientras no resulte cobrada la deuda por completo".

No es por tanto necesario agotar la ejecución frente al primer copropietario ejecutado para poder iniciar un nuevo procedimiento de reclamación contra los restantes copropietarios.

B) Cuestión un poco más polémica resulta determinar si la reclamación inicial contra uno de los condóminos interrumpe la prescripción de las cuotas en las reclamaciones posteriores contra los restantes copropietarios

Debemos ser conscientes que el instituto de la prescripción extintiva supone una limitación al ejercicio tardío de los derechos en beneficio de la certidumbre y de la seguridad jurídica, no fundada en razones de intrínseca justicia, y que, en cuanto constituye una manera anormal de extinción del derecho o acción, debe merecer un tratamiento restrictivo en la aplicación e interpretación de sus normas (SSTS de 17 diciembre 1979 -EDJ 1979/966-, 16 marzo 1981 -EDJ 1981/1415-, 2 febrero 1984 -EDJ 1984/6987-, 19 septiembre 1986 y 6 noviembre 1987 -EDJ 1987/8093, entre otras)

Se exige por tanto un abandono del derecho por parte de su titular que no ejercita la acción correspondiente (SSTS de 27 mayo 1983, 4 octubre 1985 y 17 marzo 1986 -EDJ 1986/1987-). Consecuencia de ello es la tendencia jurisprudencial a una reinterpretación del art. 1973 CC -EDL 1889/1-, de acuerdo con la realidad social (art. 3,1 CC -EDL 1889/1-) y el derecho constitucional a la tutela judicial afectiva (art. 24,1 CE -EDL 1978/3879-).

A los efectos que aquí interesan, ha de señalarse que el tratamiento restrictivo de la prescripción lleva implícita una interpretación amplia y flexible de las causas que determinan la interrupción del plazo prescriptivo (SSTS de 7 julio 1983 -EDJ 1983/4084- y de 17 marzo 1986 -EDJ 1986/1987-).

El tribunal supremo venía entendiendo que en todos los supuestos de solidaridad se interrumpía la prescripción y así pueden mencionarse la STS de 18 de mayo de 1996 [RJ 1996, 3791], 3 de diciembre de 1998 [RJ 1998, 9703], 15 de julio de 2000 [RJ 2000, 6885], 21 de julio de 2000 [RJ 2000, 5500], 23 de octubre de 2000 [RJ 2000, 91 97], ó 8 de mayo de 2001 [RJ 2001, 7379]. 

Este criterio experimentó un cambio tras la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 14 de marzo de 2003 [RJ 2003, 3645], en la que comenzó a forjarse el criterio de que no habría interrupción de la prescripción entre obligados solidarios, en aquellos supuestos de solidaridad impropia en el que la solidaridad sólo existe por decisión judicial en sentencia, al no existir solidaridad previa, ya sea legal, contractual, implícita o tácita.

De este modo, en aquellos casos en los que la solidaridad sea exclusivamente como consecuencia del dictado posterior de una sentencia en la que no ha resultado posible determinar la responsabilidad de uno u otro interviniente en el daño, no se producirían los efectos interruptivos del Art. 1974 del Código civil ya que en estos casos la solidaridad es ex post facto y no existía antes de la sentencia que la instaura.

Desde dicha resolución, el criterio actual de nuestro Tribunal Supremo es el de considerar aplicables los efectos interruptivos del Art. 1974 a los obligados solidarios, salvo que dicha solidaridad derive de una responsabilidad extracontractual y nazca exclusivamente como consecuencia de la sentencia.

En el caso de las cuotas comunitarias adeudadas por distintos copropietarios de un inmueble, ni estamos ante un supuesto de responsabilidad extracontractual, ni la solidaridad de los copropietarios deriva de la sentencia en la que se les condene a todos ellos por falta de determinación del grado en que uno u otro participan en la obligación de pago.

Su solidaridad deriva de su propia obligación de pago de una cuota que por ley resulta indivisible y que debe ser satisfecha por todos ellos de forma solidaria sin perjuicio de las posteriores reclamaciones que a nivel interno puedan realizarse entre los obligados solidarios.

Hasta tal punto no deriva la solidaridad de una indeterminación del grado en el que cada uno de ellos contribuyen en la obligación que, de hecho, el grado de participación está definido en el propio Registro de la Propiedad con el correspondiente coeficiente que a cada uno de los copropietarios corresponde en el inmueble.

 Frente a la comunidad todos los condóminos son solidarios desde el inicio y no por determinación en Sentencia, por lo que a todos ellos le resulta aplicable los actos interruptivos de la prescripción entre obligados solidarios, conforme a lo dispuesto expresamente en el Art. 1974 del Código Civil, en el que expresamente se establece:

" la interrupción de la prescripción de acciones en las obligaciones solidarias aprovecha o perjudica por igual a todos los acreedores y deudores "

Así las cosas, no existe inconveniente para que después de intentada una reclamación frente a uno de los copropietarios del inmueble se inicien posteriores reclamaciones frente al resto, aprovechando a éstas últimas la interrupción de la prescripción operada con la reclamación inicial.

 

José Luis Navarro Rosado,
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