Si la banca no había tenido suficiente con el abuso de las preferentes, obligaciones subordinadas y cláusulas suelo, se abre un nuevo frente de reclamaciones, la reclamación de los gastos derivados de la constitución de prestamo hipotecario.
Si bien ha saltado la liebre con sentencias de juzgados menores como de Juzgados de Primera Instancia de Granollers o Pontevedra, éstas tienen su fundamento y base en la Sentencia del Pleno del TRIBUNAL SUPREMO 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, que deja meridianamente claro que las entidades bancarias han hecho uso nuevamente de su posición de superioridad y en consecuencia, se han pronunciado a favor de que el banco devuelva al consumidor los gastos de constitución de la hipoteca.
¡Atención! Sólo son reclamables los gastos relativos a la constitución del préstamo hipotecario NO los de la compraventa.
¿Qué gastos se pueden reclamar y que documento necesito?
1. Los honorarios del Notario derivados de la formalización del préstamo hipotecario. – Factura de la notaria.
2. Los aranceles del Registro de la Propiedad para la inscripción de la escritura de préstamo hipotecario. – Factura del Registro de la Propiedad.
3. La liquidación del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). – Modelo 600 respecto al préstamo hipotecario.
4. Honorarios de la Gestoría. – Factura de la gestoría.
A la fecha de este artículo no queda del todo claro que sean reclamables los gastos derivados de la tasación del inmueble, mediante la jurisprudencia los tribunales nos irán aclarando la duda.
¿Por qué se puede reclamar? ¿Cuál es el fundamento para hacerlo?
El fundamento legal para reclamar los gastos de constitución de hipoteca se encuentra en el artículo 89 de la Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias. Concretamente, en los apartados 3.a y 3.c, que establecen que serán abusivas las siguientes cláusulas:
a) La estipulación de que el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario (obra nueva, propiedad horizontal, hipotecas para financiar su construcción o su división y cancelación).
c) La estipulación que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
En efecto, en aplicación de este precepto, y en la ya referida Sentencia, el Tribunal Supremo manifiesta que:
"(…) en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real), que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial.
En cuanto a los impuestos, el Tribunal Supremo -al analizar el sujeto pasivo del AJD de acuerdo con el art. 29 del Texto Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados- deja constancia que la norma prevé que "Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan".
Así el Tribunal supremo manifiesta que la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese.
En definitiva, la abusividad de la cláusula y su consiguiente nulidad se fundamenta no solo por contravenir normas que tienen carácter imperativo, sino porque infringe el art. 89.3 c) TRLGCU, que considera como abusiva la estipulación que impone al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
