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19 de Febrero de 2018

Recuperación de las cantidades invertidas para la adquisición de viviendas frente a una póliza o aval colectivo

La Ley 57/1968, de 27 de julio, constituye el punto de partida al dar el tratamiento legal sobre el percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas. La vocación que impulso al legislador tenía como finalidad la de proteger a los adquirentes de viviendas que entregaban cantidades a cuenta del precio antes de iniciarse la construcción de las viviendas o durante ella.

Vicente Soler Monforte,
abogado experto en derecho Civil y Patrimonial de Domingo Monforte Abogados Asociados
www.domingomonforte.com


Dicha Ley es de aplicación para todas aquellas compraventas anteriores al 1 de enero de 2016 en que se hubieran entregado a cuenta cantidades, ya que, a partir del 1 de enero de 2016 la Ley que regulará dichas entregas será la introducida en la Disposición final tercera de la Ley 20/2015. La regulación en la nueva Ley es similar, pero con detalles distintos.

El estudio en este artículo se centra en la Ley 57/1968 que es la que se aplica a todas las compraventas anteriores al 1 de enero de 2016 y que constituyen, en este momento, el grueso de las reclamaciones judiciales.

Mediante esta Ley se estableció que las personas físicas o jurídicas, que promovieran la construcción de viviendas y que obtuvieran de los adquirentes entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, debían garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6% de interés anual (posteriormente el interés fue modificado quedando en el interés legal del dinero), mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.

En el artículo tercero de esta Ley se dispone que el contrato de seguro o el aval unido al documento fehaciente en que se acredite la no iniciación de las obras o entrega de la vivienda tendrá carácter ejecutivo conforme la Ley de Enjuiciamiento Civil para exigir al asegurador o avalista la entrega de las cantidades de acuerdo con lo establecido en dicha Ley.

Dentro de todas las particularidades con las que nos encontramos los operadores jurídicos a la hora de enfrentar la recuperación de las cantidades entregadas a cuenta, una de ellas se trata de la reclamación cuando se entregó por la promotora un aval o póliza de afianzamiento colectiva y no individualizada para el comprador concreto.

Además, en muchas ocasiones, en el mismo aval o póliza figuran expresiones tipo "el presente contrato colectivo carece de validez frente a los compradores en tanto no se emitan las pólizas individuales".

La respuesta de las entidades aseguradoras o de los bancos frente a la reclamación extrajudicial en los casos de avales colectivos era el rechazo de plano de las reclamaciones.

Las aseguradoras y los bancos encontraban el respaldo judicial a dicha posición de rechazo de las reclamaciones, declarando las sentencias que estas pólizas colectivas no implicaban ninguna asunción de garantías a favor de los posibles adquirentes de viviendas y que la garantía de cada comprador no se produciría hasta que no se emitieran los certificados o avales individuales, pues hasta entonces no se habría concretado la identidad del adquirente beneficiario, el importe de la suma anticipada y la parte de la prima congruente con aquella.

Respuesta judicial que cambió y ha supuesto un giro inverso con la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2015 que advirtió que con esta interpretación quedaba insatisfecha la previsión de garantía contenida en la Ley 57/1968, porque bajo la apariencia de la garantía concertada en la póliza colectiva, que era la que se entregaba al comprador, este no tenía por qué conocer que debía recibir un aval individualizado, quedando a merced de la mayor o menor diligencia del promotor para solicitar los certificados o avales individuales.

El Tribunal Supremo declaró que no debe pesar sobre el comprador, que ha entregado cantidades a cuenta, la actuación gravemente negligente o dolosa del promotor que dejó de requerir los certificados o avales individuales.

Y en estos casos hizo una triple declaración:

    I) Al concertar el seguro o aval colectivo con la promotora y percibir las correspondientes primas, la entidad aseguradora o avalista pasaba a cubrir la eventualidad garantizada, que no era otra que la obligación de restitución de las cantidades percibidas referidas a la promoción o construcción a la que se refería la garantía.

    II) La emisión de los correspondientes certificados o avales individuales, por la entidad aseguradora o avalista, a favor de cada uno de los compradores, legitima a estos para hacer efectivo el aval por vía ejecutiva, conforme el artículo 3 de la Ley 57/1968.

    III) La ausencia de los correspondientes avales individuales no impide que la obligación de restituir las cantidades entregadas quede cubierta a favor de los compradores que han concertado un contrato de compraventa y entregado cantidades a cuenta, al amparo de la existencia de la póliza colectiva.

Y sienta esa doctrina en atención al carácter tuitivo de la Ley 57/1968, desplazando al promotor la responsabilidad de la emisión de las pólizas individuales o de las certificaciones individuales de aval, sin que la falta de emisión de las mismas pueda perjudicar al comprador, salvo por la pérdida de un título que permitiría al adquirente acudir a la vía ejecutiva.

El seguro o aval colectivo no pierde eficacia en caso que tales pólizas individuales no se emitan, no quedando supeditada o condicionada la garantía a la emisión de las referidas pólizas individuales de seguro o certificados individuales de aval, de tal forma que basta con la existencia de un seguro o aval colectivo para que el comprador pueda reclamar a la aseguradora o avalista la devolución de los anticipos abonados, no en vía ejecutiva, pero sí a través de un juicio declarativo.

Las clausulas insertas en las pólizas y avales colectivos que limitan su validez a la emisión de las individuales, vulneran las normas imperativas de la Ley 57/1968 con la consecuencia que el contrato de seguro colectivo o el aval colectivo despliega toda su eficacia (salvo su fuerza ejecutiva) con independencia de la emisión de las individuales, debiendo considerase una garantía válida y eficaz a los efectos de la mentada Ley 57/1968, de 27 de julio.

Nuestros Tribunales ponen freno, quizás demasiado tarde, a una situación claramente injusta para los compradores que entregaron su dinero, en ocasiones todos sus ahorros, y vieron como perdían tanto lo entregado como la vivienda que nunca llegó a construirse, pudiendo recuperar las cantidades en su día satisfechas pese a que solo contaran con pólizas o avales colectivos.


Vicente Soler Monforte,
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