En España la institución de la dación en pago ha creado multitud de problemas, abriendo debates nuevos en el seno de la sociedad, debido a los cambios producidos en la mentalidad ciudadana, ocasionados por las gravísimas heridas provocadas en el seno social y, sobre todo, entre las clases más desfavorecidas, por la crisis económico-financiera que, inmisericorde, ha golpeado con su puño de acero a la mayoría de los países desarrollados desde finales del año 2007.
Ya en marzo del año 2003 la Comisión, preocupada por el impacto y la infinidad de obstáculos existentes en el marco de los contratos de crédito para los bienes inmuebles de uso residencial, puso en marcha un grupo de trabajo para determinar y evaluar el impacto de éstos.
La crisis financiera ha puesto de relevancia, en muchas ocasiones, el comportamiento irresponsable de gran parte de los agentes participantes en el mercado, poniendo de forma reiterada en peligro los cimientos del sistema financiero, y acarreando graves consecuencias para el conjunto de la estabilidad socio-económica de la nación. Esto ha ocasionado que muchos de los consumidores hayan perdido la confianza en el sector financiero, debido a las dificultades que los prestatarios han tenido para hacer frente a sus préstamos, provocando un aumento de los impagos y las ventas forzosas que han obligado a plantearse acudir a la solicitud de una dación en pago para satisfacer al prestamista, creando así los múltiples conflictos sociales que finalmente han derivado en un problema tan serio y de un calado tan profundo en nuestras sociedades como han sido los desahucios masivos de familias de sus hogares.
Vaya por delante que, en mi opinión, la ley se ha cumplir en todo caso por dura que ésta resulte para los destinatarios de la misma. Si bien es cierto, que si ésta genera un profundo desequilibrio social, que origina la apertura de un gran debate entre las fuerzas vivas de la sociedad, el legislador debe tomar buena nota y proponer un cambio dentro de los cauces democráticos adecuados con los que cuenta nuestro sistema jurídico.
Una de las fuerzas desencadenantes de este terremoto social ha sido la omisión por parte del tejido financiero de ciertos protocolos de importancia superlativa para el buen funcionamiento del mismo, omitiendo comportamientos que deberían de ser naturales por parte de unos y de otros, pero siempre teniendo en cuenta que, en muchas de las ocasiones la parte preponderante siempre es la banca, hablando del negocio hipotecario que es lo que nos ocupa en este artículo. Nos referimos a que en muchos de los contratos hipotecarios firmados por los clientes ha existido una nula información precontractual, generando una situación de indefensión provocada por la carencia de las garantías que deben estar presentes en cualquier firma de un contrato.
Adicionalmente, en muchas ocasiones, la falta de conocimiento por parte del personal de la entidad bancaria ha provocado situaciones extremas para el prestamista.
La nueva Directiva sobre la que versa este artículo hace hincapié en el establecimiento de una armonización de conocimientos por parte del personal bancario de base, al igual que ofrece una protección al consumidor o prestamista frente a las prácticas publicitarias desleales o engañosas que lanzan desde dichas entidades. Los Estados miembros tienen la prerrogativa sobre la divulgación, por lo que respecta a determinada forma de publicidad engañosa que omita información relevante tal como el tipo de interés, o el coste del crédito.
En su artículo 28 la Directiva aborda el problema de la demora y la ejecución hipotecaria, dejando bien claro en su apartado 4º, que los Estados miembros firmantes no impedirán en sus respectivos ordenamientos jurídicos que las partes en un contrato de crédito puedan acordar expresamente que la transferencia de la garantía o ingresos derivados de la venta de la garantía al prestamista basten para reembolsar el crédito.
Considero de vital importancia en este mercado, al igual que en el mercado de derivados, la aplicación de un test de idoneidad y conveniencia para el prestatario que en muchos casos no tiene un perfil financiero adecuado para hacer frente a las obligaciones que nacen de la firma de un contrato de crédito hipotecario. La entidad debería, asimismo, ofrecer un período de reflexión, una vez aprobado por su parte el préstamo hipotecario para que el prestatario o cliente pudiera retractarse en su decisión. Digo esto como conocedor y partícipe en la defensa contra el flagrante abuso por parte del prestamista hacia el prestatario. Podría citar uno, entre muchos casos reales, omitiendo el nombre de la entidad prestamista, la cual embaucó a un cliente de escasos recursos tanto económicos como culturales, llegando a mostrarle el inmueble en condiciones absolutamente precarias, a saber: acordando la visita de noche, sin luz eléctrica, con el fin de que al cliente le pasasen inadvertidos infinidad de defectos de construcción como por ejemplo, la ausencia de elementos básicos como el solado, la pintura, o defectos en las tuberías. Todo esto, aprovechando las carencias socioculturales del cliente.
A modo de corolario, si bien la vivienda no está contemplada como un derecho fundamental en nuestra Constitución, es indiscutible que es un bien de primerísima necesidad para el individuo, convirtiéndose en el más importante activo físico con el que cuenta una persona o una familia, y en el cual desarrollará parte de su experiencia vital. Hace referencia a este precepto el artículo 47 de nuestra Carta Magna. Sin olvidar, que para muchos individuos constituirá su único patrimonio que, a su vez, podrá ser heredable, lo que contribuirá al reforzamiento de la seguridad jurídica en nuestro sistema legal.
