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Civil

31 de Octubre de 2019

Régimen de comunicaciones entre la comunidad y los copropietarios en caso de cotitularidad sobre un inmueble

El Art. 15.1 de la LPH concede a los copropietarios la posibilidad de nombrar representante y designar domicilio a efectos de notificaciones.

José Luis Navarro Rosado,
Socio fundador de Intercala Asesores


    "Si algún piso o local perteneciese «pro indiviso» a diferentes propietarios éstos nombrarán un representante para asistir y votar en las juntas."

No tiene, por tanto, la comunidad obligación de notificar las convocatorias y los acuerdos adoptados en junta a todos los condóminos de un inmueble, sino sólo a aquel que los copropietarios hayan designado como representante.

Por otra parte, las comunicaciones las tiene que dirigir la comunidad en el propio inmueble de la comunidad, salvo que los propietarios le hayan indicado a la comunidad un domicilio distinto en el que recibir dichas notificaciones.

Conforme al Art. 9.1, h): son obligaciones de cada propietario:

    " Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo."

En estos casos de condominio de la propiedad entre distintos propietarios, además de la solidaridad que se produce entre todos los condóminos y su consiguiente responsabilidad en el pago total de la deuda a la comunidad sin perjuicio de sus reclamaciones internas entre los copropietarios, es frecuente que los copropietarios aleguen en sus contestaciones a la demanda que la liquidación de la deuda que se reclama no se le ha notificado individualmente a todos los propietarios, o incluso que no se le ha notificado en sus respectivos domicilios. Estas alegaciones son claramente rechazables.

Nuestra jurisprudencia considera que: " será suficiente con demandar a uno sólo de los copropietarios, todo ello sin perjuicio de las acciones que pueda tener el mismo frente al resto en la relación "ad intra", sin que se exija por el artículo 21 de la vigente LPH que la notificación previa del acuerdo aprobatorio de la liquidación tenga que hacerse individualmente a todos y a cada uno de los múltiples copropietarios que tenga la entidad privativa, sino al domicilio designado por la propiedad o a la propia finca. " (AP Málaga, Sec. 5.ª, 536/2015, de 26 de octubre )

Efectivamente, la comunidad no está obligada a comunicar todos los acuerdos, convocatorias, actas, etc. a la totalidad de los copropietarios de un bien inmueble, sino que sólo habrá de hacerlo a aquel a quien los copropietarios designen como representante y en el domicilio en España que a tal finalidad indiquen, debiendo en su defecto dirigirse las comunicaciones al propio inmueble.

Este régimen de notificaciones en los supuestos de copropiedad sobre un mismo inmueble ha sido confirmado por múltiples sentencias, y en tal sentido podemos remitirnos a la sentencia de la Audiencia de las Palmas, en la que se analiza este asunto de forma exhaustiva. (AP Las Palmas, Sec. 5.ª, 28/2017, de 1 de febrero)

    "En cuanto al segundo óbice referido a la falta de notificación a la copropietaria Sra. Aurelia, no es necesario que se practique la notificación prevenida en el art. 21.2 LPH a todos y cada uno de los copropietarios del inmueble bastando con su notificación a uno de ellos sin que conste que la codemandada no notificada venga actuando como representante de la copropiedad del piso frente a la comunidad de propietarios conforme al art. 15 de la LPH .

    En este sentido expresa la Audiencia Provincial de Castellón, Sec. 3º, auto de 29-01-2015 que "en los casos de copropiedad de un elemento privativo el régimen legal de la propiedad horizontal es suficiente con que se intente la notificación con sus comuneros a través del domicilio designado a dichos efectos o, en su defecto, en el piso o local perteneciente a la comunidad ( art.9.1.h) LPH ), de manera que no es precisa una comunicación individualizada con cada uno de aquellos, posición ésta que ni cohonesta con la simplificación de las relaciones derivadas de la propiedad horizontal y reforzamiento de la posición de las comunidades que se pretende con la regulación legal actualmente vigente, ni con la propia contemplación de las situaciones de copropiedad dentro de dicho régimen, que parten de la necesidad de singularizar dicho contacto en pro de su fluidez y facilidad, como demuestra el art. 15 de la LPH al imponer en los casos de pertenencia de un elemento privativo a varios propietarios pro indiviso la designación de un representante para asistir y votar en las juntas, actuación ésta que como bien se ha indicado doctrinalmente pertenece dentro del ámbito de la comunidad de bienes existente a su estricta administración ...

Resulta por tanto evidente que no puede exigirse por los copropietarios que se les notifique a cada uno de los copropietarios las convocatorias de junta, las actas, las liquidaciones de deuda, o cualesquiera otras comunicaciones que la comunidad deba remitirles en relación con la propiedad. 


José Luis Navarro Rosado,
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