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Civil

22 de Noviembre de 2019

Régimen de mayorías para la adopción de acuerdos en la junta de propietarios

Si bien se trata de una cuestión en principio menor, es llamativamente sorprendente el vasto desconocimiento que, con carácter general, suele existir respecto del régimen de mayorías exigible legalmente como quorum necesario para la válida adopción de acuerdos en la Junta de Propietarios.

Bernardo Prieto,
Socio de Federis, Abogados de propiedad horizontal


En materia de propiedad horizontal rige el sistema de la doble mayoría, lo que supone que, con independencia del porcentaje de mayoría que se necesite, que dependerá y estará supeditado al tipo de acuerdo a adoptar, es condición sine quae non contar con la mayoría de los votos, así como con la mayoría de las cuotas de participación. De no lograr la referida doble mayoría el acuerdo no estará debidamente adoptado.

Por otra parte, es igualmente importante recordar y remarcar el hecho de que, según la pacífica y unánime la doctrina jurisprudencial, a efectos del cómputo de la mayoría de votos -que no de cuotas-, cada propietario, con independencia del número de viviendas/locales de que sea titular, sólo computa como un único voto.

A modo de ejemplo, la Audiencia Provincial de Madrid, en Sentencia de 4 de marzo de 2013 acepta "la interpretación que asigna un voto a cada propietario, ya sea propietario de un solo piso o apartamento o local individualizado o de varios dentro del mismo inmueble sujeto a la LPH".

Teniendo claro lo anterior, pasamos a desbrozar, de forma esquematizada, el régimen de mayorías que fija la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (en adelante, LPH), que, como ya se ha anticipado, depende y varía en función de la materia sobre la que verse el acuerdo a adoptar:

1.- Mayoría de un tercio del total de los propietarios que, a su vez, represente un tercio del total de las cuotas de participación

  • Instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicaciones regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de diciembre, instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables e instalación de infraestructuras para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos.
  • Establecimiento o supresión de servicios o sistemas (distintos de los relativos a servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general) que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble y que tengan un aprovechamiento privativo.

2.- Mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes del total de las cuotas de participación

  • Establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

    Mayoría de tres quintos, de votos y de cuotas, que seguirá aplicándose aún en el caso de que el acuerdo de que se trate implique una modificación del título constitutivo o de los estatutos.

  • Arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
  • Establecimiento o supresión de servicios o sistemas (distintos de los relativos a servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general) que tengan por finalidad mejorar la eficiencia energética o hídrica del inmueble y que no tengan un aprovechamiento privativo.

3.-Unaminidad

Acuerdos no previstos en el artículo 17 de la LPH que impliquen aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos.

4.- Mayoría de los propietarios que, a su vez, representan la mayoría de las cuotas de participación

  • Realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento del servicio de ascensor (incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo o de los estatutos).
  • De concurrir los requisitos previstos en el artículo 10.1 b) de la LPH, las referidas obras no tendrán que ser aprobadas en Junta, teniendo directamente carácter obligatorio.

  • Los demás acuerdos exigirán, en primera convocatoria, ser adoptados por la mayoría de todos los propietarios, siempre que a su vez representen a la mayoría de todas las cuotas de participación.

    En segunda convocatoria, serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que éstos a su vez representen más de la mitad del valor de las cuotas de participación.

5.- Mera comunicación previa

  • La instalación de un punto de recarga de vehículos eléctricos para uso privado en el parking del edificio, siempre que aquél se ubique en una plaza individual.

Por otro lado, determinadas actuaciones, bajo específicas circunstancias, las desglosadas en el artículo 10 de la LPH, que serán objeto de un artículo propio e individualizado (fundamentalmente las relativas a la instalación del servicio de ascensor), no requieren ser aprobadas en Junta, teniendo, per sé, carácter obligatorio.

Por último, a efectos del cómputo de los votos, salvo en aquellos supuestos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubiesen votado  en la Junta a favor del acuerdo, o cuando la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios que, pese a ser adecuadamente citados, no concurrieron a la Junta y, una vez debidamente informados del acuerdo adoptado (conforme al procedimiento establecido en el artículo 9 de la LPH), no manifiesten, en el plazo de treinta días naturales y por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción, su discrepancia a quien ejerza las funciones de secretario.


Bernardo Prieto,
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