El contrato de arrendamiento con opción de compra es un negocio jurídico complejo y atípico, formado por dos contratos distintos: un contrato de arrendamiento (sujeto a LAU), y uno de opción de compra, que no tiene regulación específica y por ello hay que “construirla” para cada contrato.
Por tanto, debemos a toda costa distinguirlo de otras figuras que, en términos económicos pueden resultar similares, como la compraventa con pago aplazado (ya sea con pacto de reserva de dominio, con condición resolutoria u otros medios similares), pero que tienen, todos ellos, distintos efectos jurídicos.
Al tratarse de un arrendamiento, las partes tienen las obligaciones propias de este contrato, por lo que el arrendatario tiene una obligación de abonar la renta y cuidar la vivienda, mientras que el arrendador, entre otras obligaciones, sigue siendo responsable, como propietario de realizar determinadas obras y reparaciones.
En cuanto a la parte de la opción de compra, no existe una regulación específica, por lo que las obligaciones de cada una de las partes deben ser negociadas y construidas por las partes en el contrato. No obstante, hay tres requisitos básicos que sí deben incluirse:
- Declaración de voluntad clara e inequívoca de las partes de constituir la opción de compra sobre el objeto.
- Establecer el plazo de ejercicio de la opción.
- Determinar el precio de ejercicio de la opción (precio determinado) o los mecanismos necesarios para su cálculo inequívoco (precio determinable).
Si bien los tres requisitos básicos parecen sencillos y claros, la falta de un régimen normativo supletorio de obligatorio cumplimiento (como en el alquiler de vivienda) hace necesario establecer una regulación completa de la opción de compra en el contrato de alquiler. Algunas de las cuestiones más relevantes incluyen:
- Plazo de ejercicio: El artículo 14 del Reglamento Hipotecario regula la duración máxima de las opciones de compra a efectos registrales, estableciendo un plazo de 4 años. No obstante, a continuación señala que "En el arriendo con opción de compra la duración de la opción podrá alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento."
Esa "caducidad necesaria" a la que se refiere la Ley ha sido interpretada por el Tribunal Supremo de tal forma que las opciones de compra vigentes "durante la vigencia del contrato" se extinguen obligatoriamente en caso de aplicación de prórrogas al arrendamiento, ya sean legales o tácitas. entre otras, STS 14/09/2010). Por tanto, es muy relevante ajustar la duración del arrendamiento con opción de compra a esta circunstancia, no siendo suficiente una remisión a las prórrogas obligatorias de la LAU.
- Prima de la opción: Es el precio que se paga por adquirir el derecho de opción, aunque también puede ser gratuita. No debe confundirse este importe con otras cantidades que se puedan exigir al principio del arrendamiento (fianza, garantías adicionales, pagos anticipados de renta, ECOP, etc.), ya que cada una de ellas tendrá su propia configuración jurídica.
Asimismo, si deseamos que la prima de la opción se aplique al precio de ejercicio, descontándose de este, será necesario que esté expresamente incluido en el contrato.
- Precio de ejercicio: Se requiera que sea determinado o determinable. Por ello, no es necesario establecer un precio cerrado en el momento de la firma de la opción (especialmente útil en arrendamientos de larga duración), siendo suficiente establecer un mecanismo unívoco para calcularlo.
- Aplicación de las rentas al precio: Ante la falta de una normativa aplicable, habrá que regular en el contrato si las rentas del arrendamiento se aplican al precio, y en qué medida.
El arrendador debe recordar que no está haciendo una compraventa con pago aplazado, y que como consecuencia del arrendamiento continúa siendo propietario y, por tanto, responsable de determinadas cuestiones (pago de tributos, derramas extraordinarias, reparaciones, etc.), por lo que deberían tenerse en cuenta estos gastos a la hora de atribuir porcentajes de aplicación.
- Otras cuestiones: Adicionalmente, habrá que tener en cuenta otras cuestiones que son igualmente relevantes, tales como la forma de ejercicio de la opción (cómo hay que proceder para poder comprar la vivienda), las posibilidades de cesión de la misma (si es posible que el arrendatario "venda" la posibilidad de que compre la casa una tercera persona usando la opción), lugar de ejercicio (especialmente importante si las partes viven en ciudades distintas) así como las condiciones de la compraventa (situación jurídica de la finca, estado de cargas, etc.).
Revisión jurídica del inmueble: Siempre es aconsejable realizar una revisión de la situación jurídica en los arrendamientos, pero en mayor medida si los mismos tienen una vocación de compra, especialmente a la hora de confirmar la existencia de cargas preferentes (hipoteca, embargos, etc.) que pueden limitar nuestro derecho de opción.
