En ocasiones anteriores hemos puesto de relieve que la obligación principal que recae en el promotor-vendedor en el contrato de compraventa es la «entrega» de la vivienda. Ahora bien, para que se entienda que la entidad promotora ha cumplido íntegramente con su contraprestación, se requiere que la entrega del inmueble se haya producido desde el punto de vista «físico», como realidad tangible, pero también desde el punto de vista «jurídico», esto es, que se hayan obtenido las preceptivas licencias administrativas que posibilitan utilizar la vivienda conforme al uso convenido.
En este sentido, la licencia de primera ocupación habilitará al comprador para poder contratar los diferentes suministros (luz, gas, agua, etc…) con que debe contar toda vivienda. Esta licencia expedida por el Ayuntamiento en el que radique el inmueble en cuestión ratifica que, tras las previas comprobaciones por los técnicos municipales, la vivienda se ha ejecutado conforme al proyecto técnico que se presentó para su aprobación, acreditando, por consiguiente que la construcción reúne las condiciones urbanísticas en virtud de las cuales se otorgó la licencia de obras.
Una vez efectuadas las anteriores consideraciones, centrémonos en el objeto del presente comentario. Pues bien, cuando una promoción de viviendas sufre un retraso en la entrega de las mismas, por cualesquiera circunstancias que entran dentro del ámbito del deber de previsibilidad de la entidad promotora, los compradores se inquietan y, sobre todo, se cuestionan cuál ha de ser su posición ante la demora padecida.
El modo de afrontar esta situación, tanto desde el punto de vista de la entidad promotora como del adquirente del inmueble no entregado, difiere sobremanera. El comprador está ilusionado y hasta obsesionado con que la promotora cumpla con su obligación de entrega y soporta estoicamente (y a veces engullendo sin masticar) los peregrinos argumentos que esboza la parte vendedora para justificar su retraso. Desde la posición independiente del abogado se observa la sensación de zozobra y angustia que padece el comprador ante el desconocimiento de los pasos que debe dar pues si bien es consciente del incumplimiento de la promotora y del perjuicio que se le está ocasionando, considera que una posición inactiva por su parte favorece que la promoción siga su curso, aun con importante demoras, por si el promotor-vendedor pudiera advertir una actitud «beligerante» en un hipotético requerimiento y ralentizar más si cabe la entrega del inmueble. Veremos cómo esta posición no es la correcta.
Haremos aquí un paréntesis para volver a poner de relieve que en este punto la jurisprudencia es pacífica: la promotora inmobiliaria es un profesional del sector de la construcción que ha de prever con la suficiente antelación todos los avatares del proceso edificatorio y si para ello ha de fijar plazos de entrega más dilatados en el tiempo en los contratos privados de compraventa así ha de conducirse, aun a costa de perder clientela. Los Tribunales de Justicia dejan ciertamente reducido a lo insignificante el alegato por la promotora-vendedora de causas de fuerza mayor toda vez que la promoción inmobiliaria, como toda actividad económica, implica un riesgo empresarial que no puede trasladarse a los compradores.
Por ende, la morosidad de la promotora en el cumplimiento de su obligación de entrega, cuando se haya intimado a la misma para cumplir el contrato de compraventa, confiere derecho a los adquirentes para solicitar la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios que dicho retraso en la entrega le haya podido ocasionar: rentas de los contratos de arrendamiento que haya tenido que suscribir o prorrogar mientras se les entrega el nuevo inmueble; gastos de guardamuebles, mudanzas, etc… Al hilo de esta misma circunstancia, recordemos lo expuesto en anteriores artículos, acerca de la indemnización que procede a aquellos compradores que no han arrendado una vivienda durante el período de transición hasta poder disponer de la nueva. En estos casos, los adquirentes pueden reclamar el denominado «valor de uso», consistente en el importe estimado de las rentas arrendaticias de un inmueble en la misma zona y de las mismas características que el adquirido a la promotora. Esa privación del bien comprado para su habitación o para su disposición, por ejemplo para obtener un rendimiento del mismo mediante un contrato de arrendamiento, es lo que se cuantifica en este punto.
Pero, ¿qué sucede si el comprador ve que el retraso le está afectando considerablemente a su proyecto vital o, simplemente, pierde el interés por ese inmueble? ¿Puede resolver el contrato de compraventa y recuperar las cantidades entregadas a cuenta? Sobre este particular, hemos reiterado con antelación que para que pueda resolverse el contrato con la entidad promotora el retraso ha de ser «grave» y «esencial», frustrando la finalidad del propio vínculo jurídico. Acudiendo a la aquilatada jurisprudencia existente en este aspecto, está aceptado que un pequeño retraso no confiere al comprador la facultad de instar la resolución del contrato, sin perjuicio de la percepción de los daños y perjuicios, conforme ha quedado especificado más arriba.
Siendo prácticos, la resolución prosperará cuando podamos atisbar que el promotor no podrá finalizar la construcción, es decir, cuando estemos ante un incumplimiento definitivo del promotor inmobiliario respecto a su obligación de entrega de la vivienda o cuando el retraso tenga una entidad muy relevante y sea prolongado en el tiempo. Pero, ¿cuál es el momento adecuado para comunicar al promotor la resolución contractual? Aun siendo conscientes de que hay que analizar las circunstancias concurrentes en cada caso concreto, entendemos que el mejor consejo que podemos dar es que en estos supuestos hay que ser muy cautos y pecar por defecto y no por exceso. Con esto queremos significar que la resolución contractual tiene que estar perfectamente fundamentada y puesta de manifiesto en el momento oportuno para no vernos abocados al fracaso y tener que soportar unas costas procesales que hagan tambalear un quizás ya maltrecho patrimonio.
En efecto, si bien puede dar lugar a mayores cuitas cuándo notificar a la entidad promotora la resolución por incumplimiento del plazo de entrega, sí que resulta meridianamente claro cuándo no debe hacerse. Concretamente, este momento siempre debe ser anterior al requerimiento del promotor al comprador para otorgar la escritura pública de compraventa. Lo ratifica la propia jurisprudencia del Tribunal Supremo, quien, en sentencia de 5 de mayo de 2014, especifica que cuando un comprador efectúa al promotor un requerimiento resolutorio una vez que las viviendas están terminadas y en disposición de ser entregadas, la resolución no puede ser atendida porque se concluye que la promotora ha dado cumplimiento al contrato. Literalmente, dicha resolución dispone: «Es determinante para la solución de la presente cuestión que el comprador requiere de resolución al vendedor cuando la vivienda estaba terminada y en disposición de ser entregada. Es decir, cuando el vendedor es requerido de resolución la vivienda estaba físicamente terminada y con licencia de primera ocupación (STS de 14-11-2013, rec. 1899/2008), por lo que la resolución no podía plantearse por el comprador una vez que la vivienda estaba terminada y en disposición de ser entregada, habiendo requerido previamente el vendedor para la consumación del contrato. La compradora debió optar entre la resolución o la prórroga del contrato y cuando opta, la vendedora ya estaba en condiciones de entregar la vivienda, es decir, el contrato había sido cumplido por la vendedora (STS 4-2-2014, rec. 1840/2011)».
A modo de conclusión, ante la verificación de un retraso en la entrega, es conveniente:
a. Valorar la magnitud del retraso. El simple retraso no genera por sí mismo la resolución contractual.
b. Si el retraso es muy importante, ponderar si nos conformamos con el mismo y esperamos pacientemente la entrega de la vivienda o enviamos a la promotora un requerimiento resolutorio.
c. Si optamos por esperar a la entrega, decidir con antelación si vamos a reclamar los daños y perjuicios ocasionados por el retraso y, en ese caso, notificar a la promotora que cumpla el contrato de compraventa además de anunciar la futura reclamación de los daños y perjuicios que la demora pueda generar.
d. Si se pretende la resolución contractual con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, verificar la entidad del retraso y que la promotora no podrá cumplir de forma definitiva con la entrega o no estará en disposición de hacerlo en un plazo razonable. Ése será el momento adecuado para enviar el requerimiento resolutorio a la promotora, con antelación a que sea ésta la que por su parte nos requiera para escriturar una vez terminadas las obras y obtenida la licencia de primera ocupación.
