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15 de Abril de 2019

Sobre la nueva ley que regula las hipotecas

Se acaba de publicar en el BOE la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de créditos inmobiliario (durante su tramitación parlamentaria, se la ha conocido en los medios como la “nueva ley hipotecaria”, aunque ésa no es su denominación oficial). En realidad, esta nueva ley apenas modifica pequeños detalles de la ley hipotecaria, pero sí que escribe un nuevo capítulo en la legislación sobre defensa de consumidores y usuarios, protegiendo específicamente a los clientes bancarios que contraten un préstamo hipotecario.

Iñigo González Nagore,
Abogado


La nueva norma eleva a rango de ley algunas medidas de protección de los clientes bancarios que durante los últimos años han venido aplicando los tribunales, que con su jurisprudencia han defendido a los clientes de préstamos bancarios en materias de tanta repercusión como las cláusulas suelo, las hipotecas multidivisa o el pago de los gastos hipotecarios, por ejemplo. La nueva ley regula ahora todas estas condiciones abusivas que han provocado miles de reclamaciones judiciales en los últimos años, colapsando todos los juzgados especializados en la materia. Esta nueva ley se redacta precisamente para intentar reducir el número de litigios, dando a los consumidores una mayor protección y seguridad jurídica sin necesidad de acudir a los tribunales.

Ámbito de aplicación.

En primer lugar, hay que aclarar que la nueva ley no afecta a todas las hipotecas, sino sólo a aquéllas en las que el prestatario, fiador o garante sea una persona física, siempre y cuando, además, el inmueble hipotecado sea de uso residencial. Deben cumplirse las dos condiciones, porque la norma defiende a los consumidores y se ha redactado sobre todo pensando en el particular que contrata un préstamo hipotecario para adquirir su vivienda. Queda fuera del ámbito de esta ley la contratación empresarial (por ejemplo, cuando se hipoteca un local comercial).

Principales novedades.

Como novedades más importantes, se introducen algunos nuevos derechos en favor de los consumidores bancarios, de carácter irrenunciable, de forma que será nulo cualquier contrato que no respete estas disposiciones.

La ley establece unos contenidos mínimos de información que deberán incluirse en toda la publicidad de préstamos hipotecarios, para facilitar la comparación entre las ofertas de diferentes entidades bancarias (tipo de interés, plazos y otras condiciones).

Antes de firmar una hipoteca, los bancos tendrán que cumplir dos obligaciones:

1. Analizar y evaluar la solvencia del cliente, de forma que no podrán conceder préstamos hipotecarios a clientes sin la capacidad económica necesaria para afrontar los pagos.

2. Entregar al cliente una información completa y accesible sobre las condiciones esenciales del contrato y los riesgos que conlleva, con 10 días de antelación a la firma del préstamo, para que el cliente disponga de tiempo suficiente para estudiar el contrato, solicitar asesoramiento a un experto, comparar las condiciones con las ofrecidas por otras entidades...

Poco a poco nos iremos acostumbrando a la nueva terminología, puesto que esos documentos que deberá entregar el banco a sus clientes serán la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN) y una Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), además del borrador de la escritura.

La información proporcionada por los bancos se refuerza también con la nueva función de asesoramiento (gratuito y obligatorio) a cargo de los notarios, pues no se podrá firmar ninguna hipoteca sin que conste que el cliente ha recibido asesoramiento del notario, al menos con 24 horas de antelación a la firma. Es decir, el cliente tendrá que acudir a la notaría dos veces: un día para ser informado y asesorado, y al día siguiente para firmar la hipoteca, en una segunda visita.

Se establece por ley el siguiente reparto de los gastos de constitución de las hipotecas:

  • El banco pagará los gastos de notaría, registro de la propiedad y gestoría, si la hubiera.
  • El cliente pagará los gastos de tasación del inmueble y los impuestos (ITP y AJD).

Quedan prohibidas las cláusulas suelo. En los préstamos a interés variable, no podrá fijarse un límite a la baja al tipo de interés.

Se establecen importes máximos para las comisiones de amortización, cancelación o subrogación de los préstamos, así como para los intereses de demora (que serán 3 puntos superiores a los intereses ordinarios).

En caso de impago, el banco lógicamente siempre podrá reclamar las cantidades que se le adeuden, pero sólo podrá exigir el vencimiento anticipado del préstamo cuando haya doce cuotas mensuales impagadas (o si la deuda supera el 3% del capital prestado). Esta exigencia previsiblemente reducirá en gran medida el número de ejecuciones judiciales.

La norma incluye también algunas disposiciones sobre funcionamiento interno de las entidades financieras, formación y capacitación profesional de los empleados de banca que comercializan las hipotecas, sus políticas de retribución salarial, las obligaciones que las entidades tendrán que cumplir ante el Banco de España y las sanciones previstas en caso de incumplimiento.

La nueva ley entrará en vigor el próximo 16 de junio (a los tres meses de su publicación en el BOE), aunque los bancos podrían adelantarse a esa fecha y aplicar las nuevas condiciones a sus clientes, si así lo desean.

 

Iñigo González Nagore,
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