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Civil

17 de Julio de 2015

Valoración de los inmuebles en las herencias

Uno de los aspectos claves en la aceptación de la herencia, es la valoración que se da a los inmuebles. De ello dependerán los impuestos a liquidar.

Ricardo Campo,
Socio Director de Campo & Cavia Abogados


Una herencia en la que existan varios inmuebles en el caudal relicto, requiere un estudio fiscal minucioso, ya que dependiendo de los valores que se aplique a todos ellos, existirá una fiscalidad más favorable o más gravosa para el beneficiario de los mismos.

En nuestra opinión son tres valores que se pueden aplicar en una aceptación hereditaria, y se aplicará uno u otro dependi

  • Valor catastral multiplicado por el coeficiente corrector establecido por la Generalitat. En estos momentos dicho coeficiente es variable, sin embargo en la ciudad de Barcelona es el 1.9%, es decir, el valor mínimo que se establece en el Departament de Tributs de la Generalitat de Catalunya, es prácticamente el doble del valor catastral. Si se valora en una cuantía inferior, la declaración complementaria está asegurada por parte de la administración. Es decir, la administración pública ajustará al alza el valor declarado y en su caso aplicará los intereses de demora correspondientes al impago de dicha cuantía dentro del plazo legal.
  • Valor de mercado del inmueble. Dicho valor, sería por lógica el que debería imperar en una aceptación de herencia, ya que es el precio que se pagaría por un inmueble si se vendiera. Sin embargo, en ocasiones no interesa reflejar dicho importe, ya que fiscalmente puede suponer un incremento muy elevado respecto al valor comentado anteriormente. Si es correcto legalmente el poner un valor catastral más el coeficiente, no tendría mucha lógica el declarar un valor de mercado si ello supone el pagar una cuantía en impuestos que puede duplicar o triplicar la cuantía que se pagarían con los otros valores.
  • Valor intermedio calculado para que fiscalmente sea más favorable la herencia. Este valor, no es en sí un valor teórico que figure en ningún manual, pero sí que es una valoración muy utilizada por todos los abogados expertos en herencias. El motivo para declarar este valor es lógico, ya que por una parte se acerca más al valor de mercado que la valoración comentada en primer lugar (valoración de mercado + índice corrector) y por otra, se ajusta a la fiscalidad que se va a aplicar al beneficiario de la herencia. Es decir, si se trata un hijo, probablemente podamos aplicar un valor de mercado sin ningún problema, ya que los hijos actualmente están prácticamente exentos del pago de este impuestos. Igual es el caso de un ascendiente o de un cónyuge. Pero si se tratara por ejemplo de un sobrino, la fiscalidad cambiar radicalmente, ya que no se trata de un familiar del grupo I o grupo II (cónyuge, hijos, ascendientes). Los sobrinos se encuentran dentro del grupo III (grupo de parientes colaterales), lo cual quiere decir que se les aplica el impuesto sin bonificaciones de la cuota tributaria.

En el caso de dichos sobrinos, o bien de cualquier otro familiar más lejano o incluso un heredero que no sea familiar, el valor de mercado es absolutamente un disparate, ya que los impuestos serían inasumibles prácticamente.

Sin embargo, hay que estudiar detenidamente cuál es el objetivo del heredero con el bien adjudicado, es decir, si su objetivo es heredar el inmueble para venderlo posteriormente, hay que hacer un estudio sobre los posibles futuros impuestos que tendrá que pagar como incremento de patrimonio tras la venta. Se tiene que valorar si es más aconsejable pagar más impuestos de herencia y menos después en renta, o bien pagar menos impuestos de sucesiones y después pagar más impuestos de incremento patrimonial en la declaración del impuesto de la renta. Si por el contrario su objetivo es residir en dicho inmueble como vivienda permanente, se puede ajustar a la baja el valor para liquidar un impuesto de sucesiones más bajo, sin el miedo a pagar otro impuesto de incremento patrimonial en el futuro, ya que si el piso no se vende, lógicamente no se generará dicho impuesto en renta.

En definitiva, un auténtico juego de valores que solo un abogado experto en herencias y derecho fiscal puede realizar con exactitud.

Un mal consejo en la valoración de bienes inmuebles en una herencia, puede suponer al cliente el desembolso de una cuantía importante en impuestos, que se podrían haber evitado en el caso de que haber aplicado simplemente criterios legales, pero más ajustados a las necesidades concretas del cliente.

Artículo realizado por el departamento de herencias de Campo & Cavia Abogados, bufete que se encuentra altamente especializado en trámites hereditarios.


Ricardo Campo,
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