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15 de Marzo de 2019

Ventajas prácticas del contrato de permuta de solar a cambio de obra futura

El contrato de permuta o cesión de un solar a cambio de obra futura, en su modalidad más habitual, es aquel mediante el cual el propietario de un solar (cedente) cede el mismo a un promotor inmobiliario (cesionario) a cambio de que éste edifique sobre el referido solar y le entregue determinados pisos o locales previamente convenidos —o un porcentaje de la futura edificación—.

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Los beneficios económicos de suscribir un contrato de permuta de solar a cambio de obra futura son innegables tanto para cedente como para cesionario. Para aquellos dueños de solares que no cuenten con recursos suficientes para emprender un proyecto edificatorio de cierto calado supone una excelente oportunidad de obtener rendimientos económicos sobre un suelo hasta entonces improductivo; en otras ocasiones, la situación de los propietarios es más acuciante al encontrarse ante la tesitura de tener que atender taxativamente al deber urbanístico de edificar en un determinado plazo de conformidad con el planeamiento urbanístico. Por su parte, a través de este negocio jurídico, los promotores inmobiliarios tienen acceso a suelos edificables sin necesidad de desembolsar inicialmente una ingente cantidad económica. El suelo es un bien escaso y, especialmente cuando la tendencia del mercado inmobiliario es alcista, el precio de los solares se incrementa considerablemente. Pero este contrato también es útil cuando la coyuntura económica es adversa y el acceso al crédito encuentra mayores dificultades, gozando de gran predicamento entre los cesionarios-promotores.

La gran virtud que posee el contrato de permuta de solar por obra futura es la ductilidad de su formalización a través de diferentes modalidades en función de los deseos o necesidades de las partes contratantes. Las más comunes son la permuta, el arrendamiento de obra, la comunidad para edificar, el derecho de superficie, el derecho de sobreedificación y subedificación, la concesión de un poder irrevocable al promotor para edificar o el contrato de cuentas en participación.

Desde el punto de vista jurídico es un contrato que presenta la singularidad de contener una doble transmisión: la primera de ellas la del solar del dueño del suelo al promotor inmobiliario para que construya sobre el mismo y, la segunda, del promotor al cedente del solar consistente en la entrega de las piezas de edificación pactadas. En este escenario fácilmente puede detectarse que la problemática que subyace en cada una de las transmisiones es de distinta intensidad para cada una de las partes contratantes.

En efecto, la primera de las transmisiones no genera excesivas dificultades. El dueño cumple íntegramente desde el principio con su principal prestación: la entrega del solar al cesionario-promotor. En la práctica, la mayoría de las divergencias que se advierten en esta transmisión proceden del incumplimiento por parte del cedente del solar de entregar el suelo libre de cargas y gravámenes cuando así se ha convenido o que el solar en cuestión sea urbanísticamente edificable.

La importancia de que el solar se encuentre libre de cargas y gravámenes es un dato primordial para el promotor inmobiliario ya que dicho solar supone la fuente principal de financiación de su proyecto. De hecho, cuando se acude a financiación externa, la entidad prestamista examinará minuciosamente la operación con carácter previo y exigirá gozar del primer rango hipotecario, obligando incluso a la posposición de aquella condición resolutoria expresa que se pudiera haber pactado por las partes como garantía a favor del cedente. Obviamente hablamos de supuestos puntuales pues el promotor, como profesional de la construcción, habrá verificado previamente que puede formalizar el contrato con todas las garantías.

En lo tocante a las características edificables del solar, en ocasiones puede suceder que el mismo devenga inedificable con carácter previo o con posterioridad al inicio de las obras de construcción. Salvo que el contrato se haya suscrito en una fase urbanística muy embrionaria y el cesionario-promotor se obligue a llevar a cabo el correspondiente desarrollo urbanístico para conseguir que el suelo sea calificado como edificable, lo lógico es que con antelación a la firma del contrato se despeje toda duda sobre la condición del solar que adquiere el promotor para evitar complejas situaciones de resolución contractual. Distinto tratamiento habría que dar al supuesto de que el cambio en el plan urbanístico se produzca con posterioridad. Habitualmente, en el contrato se guardarán las pertinentes cautelas en forma de condiciones suspensivas o resolutorias así como las cláusulas de indemnidad que procedan para evitar el perjuicio que pueda suponer para cualquiera de las partes.

Por su parte, la problemática a la que se enfrenta el cedente en la entrega que el promotor tiene que hacer a su favor de los pisos o locales convenidos deriva precisamente del carácter futuro de tales inmuebles. El proceso constructivo es complejo y en la práctica se encuentra sujeto a diferentes avatares que pueden desembocar en situaciones indeseables que requieren de la constitución de las necesarias garantías para evitar o reducir su impacto. Las situaciones más gravosas a las que puede enfrentarse el dueño del solar a la hora de recibir los pisos o locales que le corresponden son, sin carácter exhaustivo, que los mismos sean embargados por acreedores del promotor; que el promotor se declare en concurso de acreedores; que el cesionario-promotor haya vendido a un tercero los inmuebles futuros que corresponden al cedente o que se ejecute la hipoteca constituida por el cesionario sobre el solar para financiar el proyecto inmobiliario. Cada una de estas situaciones merecería un comentario particular más extenso del que nos constituimos en deudores. Simplemente, como complemento a lo anterior, cabe enumerar las garantías contractuales a las que puede acudir el cedente para asegurar de la mejor manera posible su posición: la condición resolutoria expresa, el establecimiento de condiciones suspensivas, la hipoteca, la reserva de dominio, la prohibición de disponer, el aval a primer requerimiento, el seguro de caución o la consignación de cláusulas penales.

Por consiguiente, como corolario a esta breve introducción sobre el contrato de permuta de solar a cambio de obra futura, señalamos la importancia de estar convenientemente asesorado con carácter previo a la suscripción de este negocio jurídico dadas las múltiples eventualidades que pueden presentarse a lo largo del proceso de edificación, consejo válido tanto para cedente como para cesionario, en el sentido de dotarse de aquellas garantías que les aseguren un tránsito estable y pacífico hasta la finalización de la edificación y entrega de los inmuebles pactados.


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