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17 de Octubre de 2018

Los daños en la vivienda causados por el ocupante desahuciado

En este artículo explicamos el modo de poder reclamar los daños que el ocupante ha causado en el inmueble del que ha sido desahuciado, se trata de recordar el procedimiento especifico que se prevé para ello y que evita a la parte perjudicada, tener que acudir a otro proceso.

Patricio Arribas y Atienza,
Letrado de la Administración de Justicia


I. INTRODUCCIÓN

Son diversos los motivos que pueden dar lugar a un proceso de desahucios, impago de rentas, expiración del contrato, precario u ocupación no consentida del inmueble, son los más comunes.

El legislador de un tiempo a esta parte, ha venido buscando diversas fórmulas, para proteger en lo posible al titular del inmueble, tanto de carácter administrativo, por ejemplo mediante la creación de entidades públicas que median en el arrendamiento y garantizan al propietario mediante diversas formulas el cobro de las rentas y la recuperación de la finca en debidas condiciones y otras de carácter procesal que son las que aquí nos interesa.

Así desde la Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo, se introdujo la fijación anticipada del lanzamiento y su realización de no recurrirse la sentencia, pasando por la ley 19/2.009 de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, por la que si no se comparece a la vista tiene lugar el lanzamiento sin más tramite y en mi opinión la más importante de todas, la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, que introdujo en la Ley de Enjuiciamiento Civil, un auténtico proceso monitorio, aunque no se le llame así, para el caso de falta de pago de las rentas o cantidades debidas, por el cual como todos conocemos si en diez días, no paga, enerva o se opone,se produce el lanzamiento sin más trámites.

Hasta nuestro días en que se acaba de publicar la  Ley 5/2018, de 11 de junio, de modificación de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, en relación a la ocupación ilegal de viviendas, por la cual se trata de proteger a las personas físicas,  entidades sin ánimo de lucro y entidades públicas, del actual fenómeno en auge de ocupación no consentida de viviendas.

Pero la protección del arrendador, con ser importante no puede limitarse a la recuperación del inmueble, debe ir más allá y para ello, se introdujo en la Ley de Enjuiciamiento Civil a través de las mencionadas reformas, la actuación y el trámite oportuno que facilite, en caso de daños producidos por el ocupante de la vivienda, la reclamación por parte del demandante, sin necesidad de tener que acudir a un proceso declarativo y que veremos a continuación

II. SUPUESTO DE LANZAMIENTO.

Decretado el desahucio, puede ocurrir que el  ocupante continúe en el inmueble o que haya marchado de motu propio.

En el segundo supuesto es evidente que la diligencia de lanzamiento, ya no resultará necesaria. Si embargo el legislador a previsto para este caso la posibilidad de que el demandante, interese el mantenimiento de la fecha de lanzamiento señalado en su día, con la finalidad de que se levante acta del estado en que se encuentra la finca.

Con esta posibilidad se pretende facilitar al demandante, la posterior reclamación por los daños que se hayan podido producir en la finca.

No obstante esta solución no es perfecta, pues del acta recogida por el Gestor que acuda a la diligencia, no se puede determinar directamente las responsabilidades.

En primer lugar, recordemos que el Gestor Procesal, funcionario competente que o bien actuando con el funcionario de Auxilio Judicial o bien por si mismo conforme a lo dispuesto en el artículo 703,1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no tiene fe pública judicial, como en el caso de los Letrados de la Administración de Justicia o sus homólogos en el campo privado, esto es los Notarios, si no que su actuación esta amparada por la capacidad de certificación documental que le reconoce el artículo 476,1.d) de la Ley Orgánica del Poder Judicial, con el consiguiente menor grado evidencial respecto a aquella. No obstante a los efectos previstos en la Ley, resultaría suficiente, pues por lo que enseguida veremos, no mucho más aportaría un acta notarial o efectuada bajo la fe pública judicial.

En segundo lugar, el funcionario actuante no es un perito, que pueda describir con exactitud, cuales son los daños que se han producido y mucho menos su coste. Si además debatimos si el daño era anterior o no, poco podrá añadir el Gestor, más que la aparente existencia de un daño, y hasta esto podría cuestionarse, pues en la mayoría de los casos el daño es posible apreciarlo por cualquier profano, pero en otras muchas ocasiones puede ser cuestionada la misma existencia del daño y para lo que el profano tal vez pueda parecerlo, realmente no lo sea.

No obstante las trabas que hemos puesto a la intervención del Juzgado a través de su Gestor, la cierto es que viene a ser una actuación, que de un modo u otro sea más o menos eficiente, en todo caso  puede jugar su papel a la hora de la prueba de dichos daños.

III. TRÁMITE PARA LA RECLAMACIÓN DE LOS DAÑOS

Hemos anticipado que cuando el demandante de desahucio se encuentra con la desagradable sorpresa de que en su propiedad se han producido diversos daños, ya se hayan producido voluntariamente o no, la Ley permite la posibilidad de que sin necesidad de acudir al declarativo correspondiente, pueda reclamar dichos daños.

Para ello el artículo  703,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil remite a los tramites previstos en el artículo 712 y ss de su cuerpo legal, es decir conforme a lo previsto para la liquidación de daños y perjuicios.

Por tanto no es posible, como hacen algunos abogados, enmarcar la reclamación, en la petición de la propia ejecución dineraria, por rentas debidas mediante aportación de factura sobre los daños reparados, pues en ese caso le será denegado el despacho por la cuantía de dichas reparaciones.

Lo que debe hacerse conforme a la remisión legal, es presentar un escrito solicitando la liquidación de daños, aportando con el mismo las facturas de aquello que se haya reparado o en su defecto presupuesto y de existir, el acta levantada por el Gestor Procesal. La relación de daños debe ser detallada y acompañarse además de los documentos, los dictámenes que considere oportunos. Es decir en principio de ser necesaria alguna pericial, debiera aportarse en este momento, pero lo cierto es que ello sería para el demandate una carga excesiva, por lo que en principio pudiera resultar suficiente con las facturas y el acta como veremos después.

En cuanto al proceso que se abrirá al efecto, será el de un incidente del proceso principal en que recayó el decreto o sentencia correspondiente.

Es cierto que la regulación de la liquidación de daños se enmarca en la Ley dentro de la ejecución no dineraria, pero nada obsta a darle el trámite incidental que acabo de mencionar, sin perjuicio de que se pueda también plantear incidentalmente dentro de la petición de ejecución de las cantidades adeudadas ya liquidas. Si embargo me permito recomendar lo primero, por la mayor perspicuidad que se produce.

Pues bien planteada la reclamación se dará traslado por diez días al causante de los daños para que se conforme con lo reclamado o se oponga a ello.

Si se conforme, equivaliendo a conformidad el silencio,se dictará decreto por el Letrado de la Administración de Justicia, fijando la cantidad de los daños, que si se hace como he recomendado, como incidente del proceso principal, constituirá titulo ejecutivo dinerario.

En caso de oposición, se seguirán los trámites del verbal, que tras al reforma última operada en el juicio verbal, hay que entender hecha la remisión a la vista.

Además se puede acordar mediante providencia, que es recomendable solicitarlo en el escrito de reclamación de daños para el caso de oposición, tanto a instancia de parte como de oficio nombrar un perito que dictamine sobre la efectiva producción de los daños y su evaluación en dinero.

En la vista cada parte podrá proponer las pruebas que tenga por oportuno y concluir sobre las mismas y la pericial realizada, tras lo que tendremos auto fijando la cantidad que deba abonarse por los daños que será apelable, sin efecto suspensivo y haciendo declaración expresa de la imposición de las costas de conformidad con lo dispuesto en el artículo 394 de esta Ley. Sentencia que constituirá titulo ejecutivo dinerario.

En materia de prueba, seriá conveniente si hubo referencia anterior por contrato de otro modo del estado anterior de la finca, aportarla con la petición inicial, pues la carga de la prueba, sobre deterioros que no constasen en dicho documento se desplazaría al demandado.

De no disponer de dicha prueba, nunca se tendrá, verbi gratia en el caso de una ocupación contra la voluntad del dueño, debemos entender que el inmueble mientras no conste lo contrario se encuentra en un estado normal a su tiempo y situación y por tanto de existir daños anómalos o no explicables, será el ocupante quien deba probar que ha tenido el cuidado debido para con el inmueble que ocupaba, o al menos de no ser admitida dicha inversión de la carga de la prueba, conviene que la parte pida su interrogatorio y le pregunte a fin de que pueda dar una explicación razonable sobre la existencia de los daños.

Por último solo un recordatorio de interés, que por daños no solo debe entenderse la destrucción o deterioro de un objeto, si no que puede consistir en otra serie de perjuicios, como es el caso, muy habitual en esta materia, del coste de limpieza para dejar el inmueble en debidas condiciones, siempre que se haya dejado por el ocupante en un estado de suciedad más allá de la lógica producida por el mero trascurso del tiempo o las propias condiciones o situación del mismo.


Patricio Arribas y Atienza,
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