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Civil

17 de Abril de 2009

Compraventa sobre plano y renuncia unilateral del comprador

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog



En nuestra colaboración publicada el pasado 22 de septiembre avanzábamos la problemática que se estaba produciendo en el contexto de las compraventas de viviendas sobre plano efectuadas por los consumidores a las promotoras. 

A la vista de la situación de crisis generalizada, señalábamos que esté nuevo escenario iba a requerir la intervención de abogados que deberán desplegar importantes habilidades tanto en la práctica jurídica contractual como de negociación, dado que ante la vigencia de los contratos  privados de compraventa incumplidos, sería la redacción, interpretación y aplicación de las estipulaciones del mismo, entre ellas las relativas a las condiciones resolutorias, las que en última instancia determinarían las posibilidades de éxito de una compleja negociación.

Y he aquí que al día de hoy, el trabajo legal que las promotoras (aquellas que sobreviven a la crisis) están encargando en mayor medida a los despachos profesionales, se centra en negociaciones y litigios con compradores de vivienda que deciden no continuar con la operación de compraventa.

En esta colaboración queremos aportar nuestra opinión sobre un supuesto que está generando cierta litigiosidad como consecuencia de la aplicación de una condición resolutoria con cláusula penal. Concretamente, los contratos de compraventa examinados contienen una estipulación que establece como causa de resolución del contrato, entre otras debidamente epigrafiadas, la renuncia expresa y unilateral al contrato de la parte compradora. El efecto del incumplimiento que motiva la resolución ( la renuncia unilateral al contrato de la parte compradora) es la pérdida para la parte compradora del X % de las cantidades que hubiera entregado como indemnización por los daños y perjuicios causados, haciéndolas suya la parte vendedora, devolviendo el resto de las cantidades entregadas en el plazo de X días. No existe en el contrato otra referencia a la renuncia unilateral del contrato por parte del comprador.

Pues bien, al amparo de dicha estipulación, algunos compradores, por razones esencialmente económicas, solicitan la resolución del contrato mediante la renuncia expresa y unilateral al mismo, consintiendo en el pago a la promotora del X % por daños y perjuicios. La promotora se opone a la resolución al estar plenamente interesada en el cumplimiento del contrato. A continuación, el comprador no asiste al otorgamiento de la escritura; la promotora levanta acta de presencia, y finalmente, el comprador demanda a la promotora instando la resolución del contrato bien ejercitando la condición resolutoria bien entendiendo que la renuncia está contemplada como causa de resolución unilateral.

La cuestión que sigue es ¿Está facultado el comprador para resolver el contrato al amparo de dicha estipulación?

Con estos antecedentes, hemos de señalar que es habitual en el tráfico inmobiliario la redacción de cláusulas conteniendo condiciones resolutorias combinadas con cláusula penal, de manera que en éstas estipulaciones existen dos obligaciones, una principal y otra accesoria (normalmente el pago de una suma de dinero) que despliega sus efectos en caso de incumplimiento de la primera. La cláusula penal, como obligación accesoria, generalmente pecuniaria y a cargo del deudor, sanciona el cumplimiento o incumplimiento irregular de la obligación a la vez que valora anticipadamente los perjuicios.

Acorde con el criterio constante y uniforme de la Sala de lo Civil, la sentencia  del Tribunal Supremo de 22-10-1990, , afirma que para la existencia de la cláusula penal se requiere «bien una función coercitiva o de garantía, consistente en estimular al deudor al cumplimiento de la obligación principal, ante la amenaza de tener que pagar la pena, ya una función liquidadora del daño, o sea la de evaluar por anticipado los perjuicios que habría de ocasionar al acreedor el incumplimiento o cumplimiento inadecuado de la obligación, ora una función estrictamente penal consistente en sancionar o castigar dicho incumplimiento, atribuyéndose consecuencias más onerosas para el deudor que las que normalmente lleva aparejada la infracción contractual».

Por su parte, la sentencia  del Tribunal Supremo de 28-12-1946 dice que "mientras la pena convencional aparece in obligatione, si bien con el carácter de condicional y accesoria, el "dinero de arrepentimiento" no se halla en igual caso, pues solamente surge la obligación de pagar la cantidad señalada cuando existiendo la reserva del derecho de resolución a cambio de esa prestación pecuniaria se hace uso de tal facultad por su titular", doctrina recogida en el propio artículo 1.153 del Código Civil cuando afirma que "el deudor no podrá eximirse de cumplir la obligación principal pagando la pena, sino en el caso de que expresamente le hubiese sido reservado este derecho", precepto vinculado a las denominadas obligaciones facultativas.

Centrados ya en el derecho de la resolución del contrato a cambio de una prestación pecuniaria, el Tribunal Supremo en sentencias de 23 de enero de 1957 y 28 de febrero de 1961, examina la denominada obligación facultativa, a la que asigna como contenido un solo objeto, aunque con la facultad concedida al deudor de cumplir la obligación entregando un objeto distinto, el cual, no está «in obligatione», aunque sí «in solutione», ya que en la obligación facultativa, que la doctrina y jurisprudencia definen como aquella que contiene una sola prestación, aunque se concede una facultad solutoria que permite en el momento del pago realizar una prestación distinta (según la fórmula tradicional «una res est in obligatione, altera in facultate solutionis»),  la posibilidad de sustituir la prestación originaria por otra diversa, extinguiendo el crédito, viene atribuida a la unilateral decisión del deudor, sin que el cumplimiento quede subordinado al asentimiento del acreedor.

Expuesto lo anterior, en nuestra opinión  la invocación de la condición resolutoria por el comprador para resolver el contrato instando la aplicación de la cláusula penal con fundamento en su renuncia unilateral no es ajustada a derecho al carecer el comprador de legitimación para resolver, dado que es doctrina reiterada del Tribunal Supremo que la resolución contractual la puede pedir sólo el que cumplió con su obligación o está dispuesto a cumplirla, y no quien ha incumplido, a menos que su incumplimiento sea imputable a la otra parte, pues el derecho a la resolución nace del incumplimiento primero. Algunas sentencias del Tribunal Supremo hablan de que "quien puede pedir la resolución es el perjudicado" utilizando el término que usa el artículo 1.124, término que significa que el cumplidor que, efectivamente se ve perjudicado porque él cumplió y el otro no. También puede pedir la resolución el que comenzó a cumplir y cesó de hacerlo porque la otra parte no cumplió.

Teniendo en cuenta que en este caso nos encontramos con un claro incumplimiento contractual del comprador, cual es la renuncia al cumplimiento de la totalidad de sus obligaciones, es coherente entender que carece de legitimación para invocar dicha renuncia, frente a quien ha cumplido con sus obligaciones, como causa de resolución del contrato. A mayor abundamiento, del propio texto de la estipulación, puede extraerse que el comprador no puede ejercitar una condición resolutoria fundada en su propio incumplimiento, lo que vulneraría el propio artículo 1.256 del Código Civil.

Pero es que, incluso en el supuesto de que se invoque la resolución del contrato por renuncia unilateral del comprador al entender éste que nos encontramos ante un pacto que faculta al comprador para resolver el contrato unilateralmente con fundamento en el artículo 1255 del Código Civil y obligatorio para la promotora conforme al 1.278 del mismo texto, igual conclusión alcanzamos, dado que tal interpretación supondría considerar el pago del X % de penalización como "dinero de arrepentimiento", es decir, como si de una obligación facultativa se tratara, de forma que con el pago de dicha suma podría resolverse el contrato previa la renuncia unilateral al cumplimiento del mismo, facultad ésta solamente posible cuando, conforme al artículo 1.153 del Código Civil, se pacta una reserva expresa del derecho de resolución a cambio de esa prestación pecuniaria, y en nuestro caso, no existe tal reserva. Al respecto, no puede olvidarse que la cláusula penal, es una excepción al régimen normal de las obligaciones al sustituir la indemnización, lo cual obliga a su interpretación restrictiva (entre otras, SSTS de 10 de noviembre de 1983 [ RJ 1983, 6071] 27 de diciembre de 1991 [ RJ 1991, 9606] 14 de febrero de 1992 [ RJ 1992, 1270]

 Avala lo expuesto la interpretación del texto de la estipulación. Efectivamente,  es reiterada la jurisprudencia que declara que las normas o reglas interpretativas contenidas en los artículos 1.281 al 1.289, ambos inclusive, del Código Civil, constituyen un conjunto o cuerpo subordinado y complementario entre sí, de las cuales tiene rango preferencial y prioritario la correspondiente al primer párrafo del artículo 1.281, de tal manera que si la claridad de los términos de un contrato no dejan duda sobre la intención de las partes, no cabe la posibilidad de que entren en juego las restantes reglas contenidas en los artículos siguientes que vienen a funcionar con el carácter de subsidiarias respecto de la que preconiza la interpretación literal (SS. del TS. de 19- 1-90, 30-12-95, 19-2-96 y 20-9-01, entre otras), de modo que el artículo 1.281 del Código Civil, contiene un criterio preferente al que hay que atenerse (SS. del TS. de 17-2-90, 10-5-91, 3-7-91, 24-9-91, 1-3-93, 29-3-94, 28-6-95 y 20-9-01), puesto que si los términos del contrato son claros, huelga hacer uso de otras formas interpretativas. La jurisprudencia anteriormente expuesta proyectada sobre el presente asunto nos permite afirmar que la renuncia unilateral forma parte de las causas que facultan al vendedor para resolver el contrato, fijándose una cláusula penal accesoria con una  función coercitiva o de garantía, consistente en estimular al deudor al cumplimiento de la obligación principal, ante la amenaza de tener que pagar la pena, como de una función liquidadora del daño. Por lo tanto, ninguna duda interpretativa ofrece el contrato y lo convenido por las partes tiene fuerza de ley entre las partes y debe cumplirse su tenor conforme al artículo 1091 del Código Civil.


Óscar Fernández León,
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