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Civil

18 de Diciembre de 2012

El incendio del pasado verano en la costa del sol y las viviendas afectadas en suelo no urbanizable

A raíz del terrible incendio que se originó el pasado verano en la Costa del Sol (Málaga) y que arrasó unas 8000 hectáreas, entre 100 y 200 construcciones situadas en suelo no urbanizable (S.N.U.) en los términos municipales de Coín, Mijas, Marbella, Ojén y Alhaurín el Grande, resultaron seriamente dañadas y algunas de ellas en situación total de ruina.

Gustavo Calero Monereo,
C&D Solicitors, Málaga


El Decreto 2/2012 que aprobó la Junta de Andalucía en Enero de este año para intentar atajar el problema de las miles de viviendas situadas en suelo no urbanizable (S.N.U.) llamado Decreto de  regulación de las edificaciones y asentamientos ubicados en suelo no urbanizable en Andalucía, ni se está aplicando actualmente, ni tampoco supone una legalización de dichas viviendas.

De acuerdo con dicho Decreto, la mayoría de estas viviendas afectadas por el incendio se considerarían viviendas asimiladas al régimen fuera de ordenación pues se construyeron sin licencia de obras o contraviniendo sus condiciones y en contra del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) del municipio, sobre las cuales ya no pueden adoptarse medidas para restablecer la legalidad jurídica perturbada por el transcurso del tiempo y tampoco pueden ser legalizadas. En dichas viviendas lo único que el Decreto permite es "...obras de reparación y conservación que exija el estricto mantenimiento de las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble" (Art. 8.3 del Decreto).

En el supuesto de que algunas de las viviendas afectadas por el incendio puedan ser consideradas viviendas fuera de ordenación, esto es aquellas viviendas que cuando se construyeron eran conformes con el PGOU del municipio pero que luego quedaron fuera del mismo por una modificación de dicho plan, las obras que pueden realizarse deben ser recogidas en el PGOU de cada municipio, estando la mayoría de los planes en fase de desarrollo, y supletoriamente hay que atender a la Ley Urbanística de Andalucía (LOUA) la cual permite "...solo obras de reparación que exija la estricta conservación de la habitabilidad o la utilización..", así como "...excepcionalmente podrían autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación...". Por cierto señalar que muy pocas viviendas en S.N.U. en Andalucía encontraremos en esta situación de fuera de ordenación.

Esta restricción o limitación para modificar o reformar las viviendas en S.N.U. viene dada porque el Decreto lo que hace es definir las viviendas aisladas en suelo rústico dentro del concepto fuera de ordenación y su variante de asimilado, este concepto de acuerdo con la jurisprudencia se ha definido como construcciones llamadas a desaparecer una vez se extingan las posibilidades de vida útil de las mismas, la figura fuera de ordenación busca el uso de la edificación hasta que se agote la misma por el transcurso del tiempo, hasta que acabe en ruina y se elimine de manera natural, siendo por esto por lo que siempre se habla en la normativa andaluza de concesión de licencias sobre este tipo de construcciones para el estricto mantenimiento, y con carácter excepcional.

El Decreto no legaliza dichas viviendas, de hecho parte del estatus de considerar las viviendas asimiladas a fuera de ordenación como ilegales, lo que hace es definirlas y limitar su uso puesto que nada se puede hacer para adoptar medidas de protección de la legalidad y "atacar" esas viviendas por haber transcurrido demasiado tiempo desde su construcción.

En las situaciones en las que debido a un siniestro como este incendio, inundación, terremoto, desprendimiento, etc, la vivienda queda en estado de ruina o muy dañada sin que pueda seguir usándose para el fin que tenía, que era su habitabilidad como residencia, si nos atenemos a la normativa actual en estos casos sería muy complicado otorgar licencia de obras o reparación para esas viviendas, puesto que esto iría en contra del propio concepto de fuera de ordenación y de asimilado a fuera de ordenación que el Decreto desarrolla.

El problema radica en un Decreto que no soluciona la actual situación jurídica a las viviendas situadas en S.N.U. que han sido toleradas por la Junta de Andalucía y los Ayuntamientos durante muchos años en los que nadie hizo nada al respecto y por eso jurídicamente no pueden adoptarse medidas legales para restablecer la legalidad jurídica por haber prescrito las acciones de disciplina urbanística.

Parece ser que se quiere estudiar cada caso en concreto en relación a las viviendas afectadas por dicho incendio y en algunas se haría una interpretación forzada y excepcional que estaría fuera del actual marco jurídico para intentar que aquellas familias que han perdido su única vivienda puedan volver edificar y residir en sus terrenos no urbanizables, como lo venían haciendo antes del incendio. El problema de tomar estos "atajos" para poder hacer lo que la normativa jurídica no deja hacer, radicaría en el precedente que se está sentando ya que si en el futuro alguno de los propietarios de las mas de 100.000  viviendas en S.N.U. en Andalucía sufre un siniestro de estas características ¿no tendría derecho a un trato similar por parte de la administración?, es por esto por lo que el problema radica en un Decreto aprobado de cara a la galería que no soluciona el problema y que ahora, en este tipo de situaciones, queda en entredicho.


Gustavo Calero Monereo,
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