Civil

3 de Septiembre de 2010

El Pacto de Reserva de Dominio: Garantía del pago del precio

Óscar Fernández León,
Socio Director de LEON & OLARTE FIRMA DE ABOGADOS, SLP y Experto en Gestión y Organización de Despachos Profesionales



Por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, de lo que se deduce que el pago del precio constituye una de las obligaciones básicas del comprador en el contrato de compraventa. Respecto de dicha obligación, en ocasiones, las partes pactan el aplazamiento del pago del precio, es decir, difieren el pago en uno o más plazos temporales, aplazamiento éste que ha motivado la existencia de diversos pactos contractuales tendentes a garantizar el cobro total del precio aplazado. Entre dichas medidas de protección se encuentra el conocido por pacto de reserva de dominio el cual, a pesar de ser conocido por su aplicación en la compraventa de bienes muebles tales como electrodomésticos, vehículos y embarcaciones, equipos de oficina, etc..., es un pacto de plena aplicación en las operaciones de compraventa de bienes inmuebles, siendo la jurisprudencia la que, dada la ausencia de una regulación legal de dicho pacto, ( excepción hecha de la Ley 50/1965 de venta de bienes muebles a plazo) , ha ido reconociendo su eficacia y validez y , de este modo, ha perfilado sus principales rasgos a través de las resoluciones dictadas sobre la materia.

En virtud del pacto de reserva de dominio, el vendedor, aun después de entregada la posesión del inmueble vendido al comprador,  no transmite a éste el dominio hasta que éste le pague por completo el precio convenido, de forma que dicho completo pago actúa a modo de condición suspensiva de la adquisición por el comprador del dominio del inmueble comprado, por lo que verificado el pago se produce la transferencia del dominio de forma automática. Por lo tanto, el objeto del pacto lo constituye el hecho de que si bien se produce la entrega del inmueble al comprador, dicha entrega no conlleva la transmisión del dominio, de manera que sin necesidad de nueva entrega, el comprador adquirirá el dominio de forma automática tan pronto se verifique el pago del último plazo ( el que completa el pago del precio ).

En tal sentido, conviene destacar que partiendo de la distinción que nuestro ordenamiento jurídico proclama entre perfección del contrato de compraventa (acuerdo entre comprador y vendedor sobre la cosa objeto del contrato y el precio de la misma aunque ni la una ni el otro se hayan entregado)  y su consumación ( supone la entrega de la cosa objeto de contratación y el pago del precio ) que establece que la perfección del contrato de compraventa no es suficiente para que se entienda transmitida la propiedad de la cosa, requiriéndose la consumación, es decir, su entrega para la adquisición de la propiedad, el pacto de reserva de dominio constituye una clara excepción ha dicho principio, ya que en tales casos la entrega de la posesión del inmueble vendido no supone la transmisión del dominio. Ahora bien, el pacto de reserva de dominio no impide que la compraventa se considere llevada a cabo y que por tanto las partes vendedora y compradora puedan exigirse recíprocamente el cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato.

Por lo tanto, la finalidad de estos pactos reside en la garantía que constituye para el vendedor el aseguramiento del pago del precio aplazado, de manera que caso de incumplir el vendedor con su obligación de pago éste no tendrá más que reivindicar el inmueble cuya propiedad continúa ostentando frente al comprador, simple poseedor del inmueble. Igualmente, el comprador disfruta de la posesión y por tanto del uso inmueble adquirido mientras lo está pagando con una mayor comodidad.

Como efecto principal del pacto cabe señalar que mientras el pacto de reserva de dominio se encuentre vigente, es decir, mientras el comprador va atendiendo los sucesivos vencimientos de los plazos pactados, éste carece de facultades de transmisión o poder de disposición del inmueble a favor de un tercero, debiendo entenderse dicha facultad de transmisión voluntaria o forzosa ( por ejemplo, en éste último caso en un procedimiento de apremio ) . Caso de producirse dicha transmisión estando vigente el pacto de reserva de dominio, el vendedor, al amparo del citado pacto, podrá recuperar el inmueble vendido a través de las correspondientes acciones judiciales ( la acción reivindicatoria en transmisiones voluntarias o la acción de tercería de dominio en el supuesto de transmisión forzosa ). Igualmente, mientras el pacto de reserva de dominio se encuentre vigente, el vendedor carece de la facultad de transmisión y poder de disposición del inmueble vendido, de manera que si éste transmite el inmueble de forma voluntaria o forzosa el comprador dispondrá de las acciones necesarias para la conservación de su derecho al igual que el propio vendedor.

Como efecto final, una vez satisfecho por el comprador la totalidad del precio pactado, la propiedad se transfiere al comprador de forma automática sin necesidad de ningún acto declarativo de tal derecho ya que la adquisición del dominio depende únicamente del cumplimiento de la condición pactada. Caso de incumplimiento por parte del comprador del pago de alguno de los plazos, el vendedor deberá instar la resolución del contrato al amparo del propio pacto de reserva de dominio sobre la base de la normativa establecida en nuestro ordenamiento civil sobre derecho de obligaciones.

Finalmente, indicar que el pacto de reserva de dominio suele incluirse en los contratos de compraventa de inmuebles otorgados a través de escritura pública, de modo que el pacto accede al Registro de la Propiedad recibiendo la necesaria protección registral frente a terceros. No obstante lo anterior, viene siendo habitual encontrar esta clase de pactos en contratos privados empleados en la promoción inmobiliaria, curiosamente en operaciones en las que normalmente no se produce a entrega de la posesión ( al encontrarse en fase de construcción ). La inclusión del pacto de reserva de dominio en esta clase de documentos privados son lícitos y válidos, ya que además de constituir una garantía adicional para el pago del precio, constituyen un claro mensaje al comprador a fin de evitar conductas especulativas tendentes a transmitir el inmueble a un tercero durante la fase de construcción.


Óscar Fernández León,
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