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Civil

10 de Marzo de 2016

El Tribunal Supremo confirma en casación la responsabilidad de las entidades de crédito frente al comprador de vivienda

El pasado mes de Agosto de 2013, publiqué un artículo en el cual me hacía eco de una sentencia dictada por el Juzgado de primera instancia de Albacete de fecha 8 de Junio de 2012, y que fue confirmada por la Audiencia Provincial el 11 de Febrero de ese mismo año a favor de los demandantes. En este procedimiento judicial cuarenta y seis compradores de viviendas sobre plano, que nunca se construyeron, demandaron solidariamente a la promotora y la entidad de crédito, y ello a pesar de no tener avales bancarios por las cantidades satisfechas.

Gustavo Calero Monereo,
C&D Solicitors, Málaga


En dicha sentencia se condenó a la entidad bancaria a la devolución de todas las cantidades pagadas por los compradores,  estableciendo por tanto la responsabilidad solidaria de esta junto con la promotora por interpretación de los artículos 1 y 2 de la Ley 57/1968, de 27 de Julio, de 1968 sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, así como interpretación del art. 4 de una Orden Ministerial del mismo año, y la Disposición Adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación.

Esto era sólo una sentencia aislada, que no sentaba jurisprudencia y la interpretación de dicha normativa en otros partidos judiciales ha sido distinta.

Para cerrar esta dispersión, el pasado 21 de Diciembre de 2015, El Tribunal Supremo, Sentencia núm. 733/2015 (Sala de lo Civil, sección 1ª), dictó sentencia casacional sobre este asunto.

Como bien explica el Fundamente de Derecho Quinto, se justifica"...el interés casacional del recurso por la necesidad de resolver, como cuestión estrictamente jurídica......, si la entidad de crédito en la que el comprador ingresa las cantidades anticipadas debe responder frente a él aunque el promotor no haya abierto en la misma una cuenta especial ni presentado aval o seguro.....".

Dicho interés casacional, continua afirmando la sentencia, tiene como razón de ser "... la reciente y abundante jurisprudencia relativa a la Ley 57/1968, de 27 de julio (RCL 1968, 1335) , sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335) ), con la puntualización de que, en realidad, la norma que principalmente debe ser interpretada es la contenida en la condición 2ª del art. 1".

El Tribunal Supremo no tiene duda en la interpretación de esta normativa, y falla a favor de los particulares-compradores de viviendas.

En el mencionado Fundamento de Derecho Quinto, último párrafo expresa que "...la « responsabilidad » que el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335) impone a las entidades de crédito desmiente su carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y vendedor. Antes bien, supone la imposición legal de un especial deber de vigilancia sobre el promotor al que concede el préstamo a la construcción, para que los ingresos en la única cuenta que tenga con la entidad, especialmente si provienen de particulares como en este caso, sean derivados a la cuenta especial que el promotor deberá abrir en esa misma o en otra entidad pero, en cualquier caso, constituyendo la garantía que la entidad correspondiente habrá de « exigir »". Remachando al final la sentencia en relación a la entidad bancaria que "...precisamente porque esta supo o tuvo que saber que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de las viviendas de la promoción, tenía la obligación legal de abrir una cuenta especial y separada, debidamente garantizada, y por no haberlo hecho incurrió en la responsabilidad específica que establece el art. 1-2ª de la Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335)".

La argumentación expuesta da lugar que dicha Sentencia en casación, fije como doctrina jurisprudencial la siguiente: "En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335), las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor, sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad".

Desde mi modesta opinión, me parece lógico y coherente que el Tribunal Supremo haya zanjado este asunto a favor del comprador. En la práctica bancaria la mayoría de los promotores que llevan a cabo viviendas sobre plano, crean una sociedad destinada exclusivamente a construir esa promoción, estando normalmente dicha sociedades vacías de patrimonio.

A partir de ahora, esos préstamos que se dan al promotor, entiendo que se otorgarán revisando minuciosamente la solvencia y garantías del promotor para ejecutar las obras y su venta en el mercado inmobiliario. Deberá el banco evitar que el dinero pagado por los compradores a cuenta de la futura vivienda, sea usado por dicha promotora, pues de lo contrario el banco responderá de su propio "bolsillo".

Los compradores de viviendas tienen con esta Sentencia del Tribunal Supremo, la seguridad jurídica necesaria para conseguir la condena de la entidad bancaria, y así tener más opciones de recuperar el dinero perdido.  El juzgador al que le corresponda el asunto, no podrá interpretar la normativa analizada de distinta manera a la sentenciada por el Tribunal Supremo.


Gustavo Calero Monereo,
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