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Civil

19 de Agosto de 2013

La ejecución hipotecaria tras la “Ley Antideshaucios”

La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, comúnmente conocida como “Ley Antidesahucios”, presentaba como medida estrella, en su artículo 1, la suspensión, durante dos años, de los lanzamientos sobre viviendas habituales de aquellas personas encuadradas en los supuestos de especial vulnerabilidad contemplados en la propia norma. Medida con la que únicamente se logra dilatar en el tiempo los lanzamientos, sin que conlleve la suspensión de los intereses moratorios.

Luis Araujo Caviro,
Departamento de derecho Civil de LaBE abogados


Aunque es cierto que la Ley supone un avance significativo en materia de protección de deudores hipotecarios, pues aprueba medidas tendentes a mejorar las condiciones del mercado hipotecario al tiempo que limita los intereses de demora de las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual y las costas exigibles al deudor ejecutado, estas reformas parecen haberse quedado algo cortas en lo en lo que al proceso de ejecución se refiere. A continuación procederemos sintetizar los principales cambios operados en la LEC, en lo que al proceso de ejecución se refiere:

Primero: La modificación de los artículos 557.1 y 695.1 de la LEC, introducida a raíz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, permite ahora plantear la existencia de cláusulas abusivas como causa de oposición.  En esta misma línea, el nuevo punto tercero del artículo 561.1 de la LEC dispone que: "Cuando se apreciase el carácter abusivo de una o varias cláusulas, el auto que se dicte determinará las consecuencias de tal carácter, decretando bien la improcedencia de la ejecución, bien despachando la misma sin aplicación de aquéllas consideradas abusivas."

Del contenido literal de este artículo se desprende que, el juez, podría desde eliminar una cláusula que establezca unos intereses considerados abusivos o una cláusula suelo, impidiendo al acreedor reclamar cantidad alguna por ese concepto, hasta declarar la ejecución como improcedente, lo que parece un tanto excesivo. Como solución los juzgados hipotecarios de Madrid (el nº31, el nº32 y el nº100) han optado por modular las cláusulas abusivas relativas a intereses de demora, aplicando el máximo de tres veces el interés legal del dinero establecido en la nueva ley.

Segundo: Se añade un apartado 1 bis al artículo 575 de la LEC que queda redactado del siguiente modo: 2"En todo caso, en el supuesto de ejecución de vivienda habitual las costas exigibles al deudor ejecutado no podrán superar el 5 por cien de la cantidad que se reclame en la demanda ejecutiva."

Tercero: El artículo 579 de la LEC establece que, en el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:

  1. Liberación del deudor: si paga el 65% de la deuda remanente en cinco años desde la adjudicación o si paga el 80% de dicho remanente en diez años.
  2. Participación en las plusvalías: Si la finca se adjudica al acreedor ejecutante (o a su cesionario) y éstos (o una empresa de su grupo) la enajenasen en los siguientes diez años, la mitad de la plusvalía generada se aplicará a la disminución de la deuda pendiente o, incluso al propio beneficio del deudor si la deuda pendiente es inferior a la mitad de las plusvalías generadas.

Ahora bien, esta quita se produce exclusivamente respecto de la deuda remanente tras la adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, por lo que no es aplicable a supuestos de ejecuciones inmobiliarias distintos ni impide que el proceso de ejecución dineraria continúe respecto de otros bienes del ejecutado.

Cuarto: La nueva redacción del artículo 647 de la LEC disminuye el aval necesario para pujar al 5 % del valor de tasación de los bienes, lo que, unido al anuncio de la subasta en el portal de subastas judiciales y electrónicas del Ministerio de Justicia del artículo 668 de la LEC y a la ampliación hasta los cuarenta días del plazo que tiene el rematante para consignar la diferencia entre lo depositado y el precio total del remate del artículo 670 de la LEC, busca facilitar la participación de licitadores en las subastas.

Quinto: El nuevo artículo 654 de la LEC tiene por objeto que el principal deje de devengar intereses, de modo que, en el caso de que la ejecución resultase insuficiente para saldar toda la cantidad por la que se hubiera despachado la ejecución, más los intereses y costas devengados durante la misma, dicha cantidad se imputará, por el orden siguiente, a los  intereses remuneratorios, al  principal, a los intereses moratorios y, en último lugar, a las costas.

Sexto: Se modifica el artículo 693 de la LEC en el sentido de que se podrá enervar varias veces la deuda hipotecaria de viviendas habituales, siempre que, al menos, medien tres años entre la fecha de la liberación y la del requerimiento de pago judicial o extrajudicial efectuada por el acreedor.

Séptimo: Finalmente, el artículo 670 de la LEC aumenta de un 60 a un 70% del valor por el que el bien hubiere salido a subasta el necesario para la aprobación del remate en favor del mejor postor, al tiempo que el artículo 671 de la LEC establece, en relación a aquellas subastas que queden desiertas, lo siguiente:

  1. Si no se trata de la vivienda habitual del deudor, el acreedor podrá pedir la adjudicación por el 50% del valor por el que hubiese salido a subasta.
  2. Si se trata de la vivienda habitual del ejecutado, el banco podrá adjudicársela por el 70% del valor por el que hubiere salido a subasta y no por el 60% anterior.
  3. Si se trata de vivienda habitual y la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior a ese porcentaje, podrá seguir adjudicándosela por el 60% del valor por el que hubiese salido a subasta.

Lo que en teoría busca este artículo es evitar enriquecimientos ilícitos por parte de aquellos deudores cuyas viviendas hubieran sido "sobre-tasadas" durante los años del "boom" inmobiliario. Si bien es precisamente en este punto donde, a nuestro juicio, el legislador conserva aún un amplio margen de maniobra:

  • En primer lugar hemos de recordar que las entidades de crédito son, en gran medida, responsables de la burbuja inmobiliaria, por lo que aumentar estos porcentajes de adjudicación (y no únicamente cuando se trate de hipotecas sobre una vivienda habitual, sino en todos los supuestos) no es más que un modo de hacer que asuman su parte de responsabilidad, amén de incentivar a estas entidades para que renegocien créditos y adopten medidas con el fin de evitar que una situación similar vuelva a repetirse en el futuro.
  • En segundo lugar destacar que, en múltiples ocasiones, el precio en que los interesados tasan el bien hipotecado para que sirva de tipo a la subasta es inferior al valor de tasación efectuado al concederse la hipoteca. A esta idea responde la nueva redacción del artículo 682 de la LEC que, en armonía con el artículo 129 de la LH, dispone que el valor de tasación de la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser inferior al 75% del que sirvió para conceder del préstamo. Si esta modificación, tal y como parece, tiene por objeto evitar que se iguale el valor del principal de la deuda al que sirve de tipo a la subasta cuando se trate de la concesión de pequeños préstamos ¿Por qué no igualar entonces ambos valores de tasación?

En síntesis podemos afirmar que, si bien es cierto que la Ley 1/2013, de 14 de mayo ha introducido mejoras considerables en cuanto a la protección del deudor hipotecario, el legislador podría haber sido mucho más ambicioso en lo que al procedimiento de ejecución se refiere. Especialmente si tenemos en cuenta que los asuntos civiles siempre se sustanciarán con arreglo a las normas procesales vigentes, tal y como dispone el  artículo 2 de la LEC, por lo que todas las reformas en esta materia ofrecen la ventaja de producir efectos inmediatos en todos los asuntos que no estén finalizados, sin atentar con ello a la seguridad jurídica.


Luis Araujo Caviro,
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