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Civil

17 de Septiembre de 2009

La exoneración y moderación de la responsabilidad en la construcción por la actuación del propietario

Centrados en los procesos judiciales en los que se exige responsabilidad a los agentes de la edificación, sea cual sea el régimen aplicable ( artículo 1.591 del Código Civil, Ley de Ordenación de la Edificación o procesos en los que se entable la acción contractual ex artículo 1.101 del Código Civil ), constituye una defensa muy empleada por los agentes demandados en estos procesos, tratar de liberar o mitigar la responsabilidad imputada acreditando la negligencia del propietario-demandante en sus obligaciones de cuidado, conservación o mantenimiento del inmueble afectado por vicios o defectos constructivos.

Óscar Fernández León,
Abogado. Experto en habilidades profesionales
@oscarleon_abog


Efectivamente, a pesar de la existencia de los desperfectos (incluso de la ruina del inmueble), es posible, conforme a la jurisprudencia anterior a la Ley de Ordenación de la Edificación, que cuando en la producción de los daños concurra la actuación incorrecta de los propietarios o usuarios del edificio,  la responsabilidad de los agentes podrá verse exonerada o moderada. Examinemos ambos supuestos

Exoneración de responsabilidad: Partiendo de la base de que las causas de exoneración (cuestión de hecho valorable en la instancia) no se presumen y que deberán ser probadas por quienes las invoquen, la exoneración de responsabilidad supone que las acciones u omisiones del propietario perjudicado rompen el nexo causal si los vicios o defectos se producen por causa exclusivamente imputable al propietario. Por lo tanto, la exoneración se producirá en aquellos casos en los que se demuestra que los desperfectos o la ruina del inmueble se debieron a la exclusiva negligencia del propietario, es decir, cuando éstos vicios que son causa de la demanda no son imputables a defectos de la construcción  sino a la propia conducta del propietario al no llevar a cabo medidas de cuidado o conservación del inmueble, falta de mantenimiento del edificio o uso inadecuado de las instalaciones.

Representativa de la anterior doctrina es la Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Contencioso Administrativo) dictada en un supuesto en el cual la Dirección General de la Vivienda acordó imponer a una constructora una multa como autora de la falta muy grave, prevista en el art. 153 C) 4 del Reglamento de Viviendas de Protección Oficial de 24 julio 1968, y la obligación de realizar determinadas obras en la finca de protección oficial:

Que una valoración racional de la prueba practicada permite aceptar como jurídicamente correcta la tesis mantenida por la sociedad actora al quedar acreditada la inexistencia de la falta administrativa imputada al no haberse cometido, en este caso, infracción alguna por incumplimiento de las prescripciones que regían la construcción del edificio de autos; ya que las humedades que fueron causa determinante de la denuncia no eran imputables a defectos de construcción, ya que según el juicio pericial el impermeabilizante pierde su efecto con el tiempo, pero ello no es achacable a defecto de construcción por ser limitación nacida de la naturaleza del producto y subsanable dentro de las medidas de conservación de todo edificio. Por otra parte el perito alude al problema de las humedades (al parecer resuelto) en una sola fachada y entiende que son consecuencia de la orientación norte, medianera con un solar, y que, sin duda, desaparecerán en el momento en que se construya, no pudiendo, por ello, imputarse defecto de construcción y sí, por el contrario, aconsejable un nuevo tratamiento impermeabilizante exterior a la fachada norte, pero que sin duda, responde a las necesarias medidas de conservación del edificio, a cargo de sus actuales titulares, no trasladable al constructor del edificio.

Moderación de la responsabilidad: ésta se produce cuando la actuación de la propiedad del inmueble ha contribuido a la producción de la ruina, bien por negligencia en la conservación del edificio, bien porque hayan realizado obras posteriores fuera de proyecto que hayan influido negativamente en el adecuado mantenimiento del inmueble. Por lo tanto, en este caso la responsabilidad se limita en la medida en que otras conductas, diversas a su actuar profesional, hayan concurrido a la producción o agravación de los daños del edificio. En estos casos, no hay ruptura del nexo causal pero si reducción de la indemnización.

Así, en el supuesto de la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 1988 se establece en sus fundamentos:

A) Que las manchas y humedades del cielo raso de la planta baja de la casa n.º 10 de la Calle Andrea Doria y n.º 1 de la de José Orlandis Melia, de la ciudad de Palma de Mallorca, así como el goteo que en alguna ocasión cae de dicho cielo raso, se producen por atascos de las tuberías de desagüe que discurren entre el forjado del techo de dicha planta baja y el mencionado cielo raso y por la deficiente conexión de las cazoletas de los sumideros de las aguas pluviales e incorrecto sellado de las juntas de los referidos sumideros; B) Que los atascos mencionados se producen por un mal o inadecuado uso de la red de evacuación por parte de los ocupantes de las viviendas del nuevo edificio; C) Que la deficiente conexión de las cazoletas de los sumideros son vicios de construcción de los que responden solidariamente el constructor, el aparejador y la entidad promotora; D) Que dada la diferente participación de dichas dos causas en la producción de los daños expresados -manchas en el cielo raso y daños materiales en la planta baja del edificio- se fije, a los efectos de su responsabilidad en la reparación el siguiente porcentaje 75 por ciento de los atascos y el restante 25 por ciento en los vicios de la construcción.

Y continúa,

" de que a la producción de los daños en el cielo raso, contribuyen dos causas, a saber, el mal e inadecuado uso de la red de desagüe y la deficiente conexión de las cazoletas de los sumideros e incorrecto sellado de sus juntas, arrastra el perecimiento del segundo que, con base en el número 5.º del artículo 1692 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y con denuncia de una infracción del artículo 1591 del Código Civil, hace supuesto de la cuestión, pretendiendo basarse en un hecho distinto: el de que los daños son únicamente debidos a vicios de la construcción. Su rechazo viene producido porque, como hemos visto y sin negar la existencia de tales vicios, la resolución que se recurre sostiene que junto a ellos se produjo una concausa, a la que atribuye una mayor eficiencia en la producción del daño, la ya aludida del mal uso de la red de desagües, por lo que, en modo alguno se produjo una infracción, sino, contrariamente, una correcta aplicación del precepto del artículo 1591 del Código Civil, que debe llevarnos a la desestimación de este segundo motivo".

Otro supuesto paradigmático se recoge en la Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de noviembre de 1993:

2.º Que en el informe pericial emitido el 11-1-1978, por el arquitecto designado por el Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid se pone de manifiesto un abundante y general vaciado de las juntas de mortero, así como desprendimiento de las esquinas de ladrillo de los sardineles, tanto en los de remate de muros como en los inferiores colgantes, siendo esto de carácter general y sin excepción, puesto que los trozos aún no desprendidos son fácilmente removibles con la mano sin el menor esfuerzo llegando a calificar el problema como grave e importante y apuntándose como causas el espesor de las juntas horizontales entre 20 y 25 milímetros cuando el máximo debió ser el de 12 milímetros, el deficiente mortero que se disgrega con notable facilidad, siendo suficiente el dedo para ahuecarlo y desprenderlo hasta la profundidad que se desee sin el más mínimo esfuerzo. 3.º Que tal apreciación pericial debe ponerse en relación con el informe emitido a instancia de las partes por el Instituto Eduardo Torroja el 4-3-1985 y que abundando en la misma línea sobre las causas apreciadas en el informe anterior indica que algunas de las deficiencias observadas en las fachadas obedecen a participación de varios copropietarios al parecer (sic) a la instalación de jardineras y toldos, sin olvidar el lógico envejecimiento del edificio por el transcurso del tiempo, la acción atmosférica, contaminante y climatológica y que hace que no debe atribuirse toda la responsabilidad a la demandada como promotora, constructora y vendedora de las viviendas que contiene el edificio. 4.º Que después del examen de las pruebas aportadas y practicadas en autos y de un ponderado estudio de las causas que han dado lugar a los deterioros de las fachadas debe señalarse la participación que cada una de las partes debe tener en la reparación interesada; y así se estima que la demandada debe atender al pago del 75 por 100 de lo que importe la obra a realizar y la actora el 25 por 100 restante, tomando en este sentido como valoración de su ejecución la cifra de 9.917.819 pesetas señalada en el informe pericial emitido el 23-5-1980 por el arquitecto don Enrique E. T., cantidad que deberá ser actualizada a la fecha de ejecución de la presente resolución teniendo en cuenta las variaciones del IPC conforme a los índices del INE desde aquella fecha (Fundamentos de Derecho cuarto y quinto de la sentencia recurrida).

Finalmente, el recogemos el supuesto de la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de julio de 1993:

Parte el juzgador de instancia de la obligación que tiene la Comunidad demandante de mantener en buen estado de conservación el edificio de su propiedad, y del consiguiente deber de responder de los deterioros que en el mismo se produzcan, por causa de un descuido en tales obligaciones. Apoya esta obligación de conservar en una serie de preceptos legales de distinta naturaleza, que va citando detalladamente, y llega finalmente a la conclusión (valorando ciertos informes periciales directamente relacionados con el reconocimiento judicial) que los cerramientos efectuados por los propietarios en los balcones y terrazas del edificio, fuera de proyecto, han producido una falta de ventilación en los interiores de las viviendas, y contribuido a la existencia de las humedades por condensación que han sido denunciadas. Esta apreciación tiene su base en la valoración directa de la prueba pericial, y el Tribunal «a quo» estima que representa el treinta por ciento del importe de las reparaciones a efectuar y de los daños a indemnizar; correspondiendo el restante setenta por ciento a los demandados, a los que condena solidariamente, como venía haciéndolo la sentencia de primera instancia, cuyos pronunciamientos confirma, menos en la indicada moderación o compensación.

Dicho criterio jurisprudencial anterior a la Ley de Ordenación de la Edificación tiene acogida en el artículo 19.9, letras d, e, h de dicha norma a la hora excluir la aplicación de las garantías de la Ley a determinados daños.

Artículo 19. Garantías por daños materiales ocasionados por vicios y defectos de la construcción.

9. Salvo pacto en contrario, las garantías a que se refiere esta Ley no cubrirán:

d.- Los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma.

e.- Los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio.

h- Los daños que fueran ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

En el supuesto de los daños ocasionados por modificaciones u obras realizadas en el edificio después de la recepción, salvo las de subsanación de los defectos observados en la misma, éstos daños serán responsabilidad de los propietarios que ejecutaron dichas obras y de los agentes que intervinieron en las obras de modificación. No obstante, al ser una cuestión de hecho, caben excepciones a tal regla, puesto que es posible que vicios constructivos preexistentes contribuyan a la causación del daño junto con la obra. En este caso debería distribuirse la responsabilidad entre los propietarios y los agentes de la edificación originales en proporción a cada una de las concausas.

Respecto de los daños ocasionados por mal uso o falta de mantenimiento adecuado del edificio y de los daños que fueran ocasionados por el propio perjudicado por el daño,  nos remitimos a lo expresado anteriormente respecto de la jurisprudencia del Tribunal Supremo anterior a la Ley de Ordenación de la Edificación.

Finalmente, en concordancia con lo anterior, la Ley de Ordenación de la Edificación, en su artículo 17 dispone lo siguiente:

Artículo 17. Responsabilidad civil de los agentes que intervienen en el proceso de la edificación.

8. Las responsabilidades por daños no serán exigibles a los agentes que intervengan en el proceso de la edificación, si se prueba que aquéllos fueron ocasionados por caso fortuito, fuerza mayor, acto de tercero o por el propio perjudicado por el daño.

Dicho precepto, recoge igualmente la exoneración de responsabilidad que venían haciendo la doctrina y jurisprudencia anteriores a la Ley de Ordenación de la Edificación a la que hemos hecho referencia anteriormente. No obstante, a pesar de lo taxativo del precepto (habla de exoneración) no hay ningún inconveniente para aplicar el régimen de moderación o limitación de la responsabilidad cuando la actuación de la propiedad del inmueble haya contribuido o sea concausa de la producción o agravación de los daños del edificio.

Para concluir, dado que para solventar la controversia litigiosa va a ser necesario un análisis minucioso de los daños y sus causas, es obvio que la parte demandada, antes de plantear su defensa, deberá asesorarse por un técnico a fin de conocer las posibles causas del daño y en consecuencia los responsables del mismo, debiendo poner especial énfasis en un examen de las conducta del propietario en cuanto al las medidas de cuidado o conservación del inmueble, falta de mantenimiento del edificio o uso inadecuado de las instalaciones y la repercusión que dichas acciones u omisiones hayan podido tener en el resultado dañoso.


Óscar Fernández León,
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