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28 de Febrero de 2018

La labor del abogado en el derecho inmobiliario

La negociación de contratos inmobiliarios no siempre pasa por las manos de un abogado. Esta labor suele estar a cargo de gestores inmobiliarios -desde el punto de vista del vendedor o arrendador-. Pero en operaciones de gran calibre, para constructores o promotores, sí es o debe ser lo habitual. En el lado del comprador o inquilino, esto no suele suceder. Los particulares suelen revisar ellos mismos sus contrataciones inmobiliarias. No obstante, la abogacía ha de estar ahí si surgen inconvenientes que también se consideren de gravedad. Hablamos de la reclamación sobre vicios constructivos, o de los desahucios. En estos casos, entre otros, la figura del abogado puede ser crucial para un buen resultado del proceso.

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Esta rama del Derecho de bienes tiene como objetivo la solemnidad de las operaciones. Los afectados han de conocer con exactitud las implicaciones legales de una determinada transacción inmobiliaria. Uno de los aspectos que da sentido al derecho inmobiliario es el relativo a la publicidad, es decir, al Registro de la Propiedad si nos referimos a compra de inmuebles. En definitiva, un abogado especialista en Derecho inmobiliario debe ofrecer el mejor asesoramiento en cuestiones registrales. Roca Sastre define el Registro de la Propiedad como "la institución que, destinada a robustecer la seguridad jurídico-inmobiliaria". Haciendo un pequeño apunte histórico, el origen de la publicidad registral en nuestro país son las Pragmáticas de 1539 y 1768. Con la primera nació el primer Registro en España, y con la segunda se desarrolló su normativa.

Compraventa de inmuebles

La labor más "convencional" del abogado es hacer una diligencia completa para comprobar todos los aspectos jurídicos (y técnicos) relativos al inmueble. Su situación registral, sus cargas y gravámenes, el estado constructivo, la estabilidad de la construcción, la situación urbanística, etc. Cuando se va a realizar la venta de un bien inmueble, el letrado ha de conducir las acciones de sus clientes para que la adquisición se lleve a cabo con total seguridad jurídica. Sin embargo, en este sentido, podemos encontrarnos con situaciones que intenten vulnerar la ley, bien por desconocimiento o con ánimo de delinquir. El cometido del abogado debe ser en todo momento de guía para así no vulnerar la legalidad.

Tal como decíamos al comienzo de este artículo, la llamada a un bufete por parte del comprador suele ser a posteriori. Cuando por ejemplo se desea hacer una reclamación por vicios constructivos, que vulneran el Código Técnico de Edificación. Cuando ello sucede, suele tratarse de problemas que afectan a la habitabilidad, seguridad o funcionalidad de la vivienda o local. Como muchos abogados habrán vivido, en estas circunstancias, y tras comunicar a los responsables la queja -por ejemplo por burofax desde el bufete-,  estos intentan disuadir al cliente. Es ahí cuando entra en juego el informe pericial, con el que (siempre que se respeten los plazos de garantía, que suelen ser de 3 años), las posibilidades de éxito en el proceso judicial si lo hubiese, serán muy elevadas.

Arrendamientos y leasing inmobiliario

En el arrendamiento de un inmueble pueden surgir diversas situaciones que conlleven la labor de un abogado especializado en derecho inmobiliario. Veamos una posible situación. Reclamaciones de rentas y otros incumplimientos derivados del contrato de arrendamiento. O, un caso más particular: cuando una vivienda que tiene varios propietarios, queriendo unos alquilarla y otros no. No se suele saber que el arriendo es válido si lo firma aunque sea uno de los copropietarios. Incluso aunque no conste que este está actuando en nombre de la comunidad. Asimismo, recordando aquí al Tribunal Supremo, cualquiera de los propietarios de la finca puede instar un desahucio o dar por finalizado el arriendo.

Y concluyendo este artículo donde repasamos la labor del abogado del derecho inmobiliario, no podemos olvidar el leasing inmobiliario. Dentro de este formato de operación inmobiliaria, detengámonos en la curiosidad de la plusvalía en esta clase de transacción. Conviene recordar que la Dirección General de Tributos permite que el comprador reclame si el banco repercute el pago en él. Aunque la escritura de leasing inmobiliario indique que será el cliente quien debe asumir el pago de este impuesto. Estos y otros asuntos habituales de un letrado inmobiliario demuestran la clave diferencial que puede suponer nuestro trabajo.


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