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Civil

2 de Junio de 2009

La Tasación de los inmuebles

La independencia de los profesionales encargados de tasar las fincas que van a ser hipotecadas se vería reforzada si fuesen designados por el Registrador de la Propiedad.

Manuel Ballesteros Alonso,
Registrador de la propiedad


El análisis de las causas de la actual crisis económica hará correr mucha tinta. Está claro, sin embargo, que estuvo precedida por unos años en que el crecimiento parecía imparable. Y todo el mundo sospecha que los errores en la gestión de esa etapa de euforia tienen algo que ver con la crisis.

En el ámbito inmobiliario los especialistas hablaban de una burbuja cuyo estallido hace tiempo vaticinaban. Pero mientras la burbuja estallaba y no, los precios subían y todos nos aventurábamos a comprar inmuebles. Si las cosas se llegasen a torcer, pensábamos, nos podremos poner a salvo vendiendo: el comprador se subrogará en la hipoteca y malo será que en la operación no ganemos algo. De modo que comprábamos casi totalmente a crédito. Un crédito que los bancos se apresuraban a conceder, compitiendo ferozmente entre sí (al fin y al cabo, ese es su negocio): para lo cual, si era necesario, sorteaban los límites que la legislación imponía. ¿Qué legalmente, por ejemplo, sólo se podía financiar determinado tanto por ciento del valor de inmueble y que eso no era suficiente para la compra?: no importaba, se obtenía una tasación más alta. Al fin y al cabo los servicios de tasación, o eran los del propio Banco o escogidos por él.

La sobretasación, por otra parte, de existir, quedaba de inmediato absorbida, pues la subida de precios hacía que la finca llegase enseguida a valer en el mercado lo que el tasador había pronosticado. De modo que (aparentemente) no se producía una disminución de las garantías. El Banco arriesgaba, pero el mercado y la competencia le obligaban a ello. Y así marchaban (parecía que bastante bien) las cosas. Esos créditos se garantizaban con hipotecas que eran objeto de titulación y que, a su vez, se comercializaban. Hasta que estalló la burbuja: aumentaron los tipos de interés, aumentó la morosidad, se descubrió que el valor de los títulos hipotecarios era incierto, se generó desconfianza entre entidades financieras, se restringió el crédito entre los Bancos y a los particulares, como inevitable consecuencia dejó de haber compradores y el mercado inmobiliario quedó de pronto paralizado, .... En un abrir y cerrar de ojos, la espiral de crecimiento se había transformado,... todavía no se sabe bien en qué...: en un mercado de estatuas de sal que amenaza con convertirse en un vertiginoso tobogán descendente.

No se trata, desde luego, de echarle la culpa de todo lo ocurrido a la sobretasación de los inmuebles. Pero quizá no sea disparatado pensar que las cosas hubieran podido ser de otro modo si esa tasación hubiese sido más prudente y si, en consecuencia, hubiese sido menos alegre la concesión de créditos. Y como del pasado hay que aprender, podría plantearse la conveniencia de hacer alguna reforma en la regulación de esta materia.

La legislación vigente exige, en efecto, como requisito para que las hipotecas puedan movilizarse la previa tasación de las fincas que van a ser hipotecadas. Esa tasación permite constatar que el valor de la finca supera el importe de la obligación que se pretende garantizar y contribuye a dar valor a los activos hipotecarios. De hecho sólo se puede prestar un porcentaje del valor de la finca, de modo que la tasación actúa como un límite al crédito

En la actualidad la tasación puede ser realizada por los servicios de tasación de la propia entidad de crédito o por otra entidad que cumpla los requisitos reglamentariamente determinados. Pero en cualquier caso, la elección del tasador la termina realizando la más fuerte de las partes contratantes, en general, el Banco.

Ahora bien, para que el sistema de tasación fuese plenamente eficaz sería necesario garantizar la independencia de los tasadores. Su independencia respecto de las partes contratantes (prestatario y prestamista) y, especialmente, respecto del Banco. Pues aunque, en teoría, debiera ser el Banco el primer interesado en que la tasaciones sean rigurosas (se trata justamente de saber lo que vale la garantía que el Banco adquiere) la experiencia ha demostrado que las circunstancias del mercado (y también la posibilidad de, a través de la titulación, trasmitir a otros sus riesgos) pueden llevar a los Bancos a adoptar conductas de mayor riesgo que, al final, acaban perjudicándonos a todos.

Ya se adoptaron, en la Ley 41/2007, algunas medidas dirigidas a aumentar la independencia de las entidades de tasación. Pero parece claro que dicha independencia se vería muy reforzada si se sustituyese el sistema vigente por otro en que el tasador no sea elegido por las partes o por el Banco, sino designado, a solicitud de los interesados y a través de un procedimiento reglado, por una autoridad independiente. Esa autoridad podría ser el Registrador de la Propiedad competente para inscribir la hipoteca, pues al Registrador tiene una competencia territorial y no puede ser elegido por las partes. Se trataría, en definitiva, de aplicar a las hipotecas criterios similares a los que la legislación mercantil establece para la valoración de las aportaciones no dinerarias en las sociedades anónimas (artº 38 de la Ley de Sociedades Anónimas). También en estos supuestos la valoración de los activos no la hacen las partes, ni un perito designado por ellas, sino un experto que designa el Registrador mercantil.

Naturalmente que, tanto para evitar abusos derivados de la situación de predominio del tasador designado como para ahorrar costes de transacción, el Registrador que hiciese el nombramiento debería poder determinar los criterios y los límites de la retribución de los tasadores.


Manuel Ballesteros Alonso,
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